Immobilienblase: Frankfurt und München laut UBS deutlich weniger gefährdet
Veröffentlicht am: 22.09.2026 um 10:00 Uhr | dpa, AD HOC NEWS-
Das Risiko für eine Immobilienblase in Frankfurt ist Schweizer Bank UBS zufolge moderat (Archivbild). - Bild: Boris Roessler/dpa -
In München gibt es nach Einschätzung der UBS kein akutes Risiko mehr für eine Immobilienblase - anders als 2022 (Archivfoto). - Bild: Peter Kneffel/dpa
Das Risiko einer Immobilienblase ist in Frankfurt und München trotz weiterhin hoher Wohnungspreise laut einer neuen Studie der Schweizer Großbank UBS moderat.
Frankfurt mit deutlichem Rückgang
In Frankfurt sei die Gefahr deutlich gesunken, vor allem wegen fallender Immobilienpreise, schreibt die UBS. In München werde das Blasenrisiko ebenfalls als moderat eingestuft, weil hohe Kreditzinsen und Baukosten den Markt bremsen.
2022 hatten Frankfurt und München noch zu den Metropolen mit dem weltweit größten Blasenrisiko gezählt. Seitdem gingen die Kaufpreise inflationsbereinigt deutlich zurück, während Verbraucherpreise und Einkommen zulegten.
23 Metropolen untersucht
Für den «Global Real Estate Bubble Index» untersuchte die UBS die Immobilienpreise in 23 Metropolen. Die Bank verglich unter anderem Kaufpreise und Mieten mit der Entwicklung von Einkommen und Wirtschaft; zusätzlich flossen die Verschuldung der Haushalte und die Bautätigkeit in die Bewertung ein.
Das weltweit höchste Blasenrisiko sieht die UBS in Zürich, Tokio und Miami. Die geringste Gefahr bestehe in São Paulo, San Francisco und New York. Auch Paris und London rangierten weit unten im Index, der 2026 zum zwölften Mal berechnet wurde.
Preise bis zu 25 Prozent unter Höchstständen
Nach Angaben der UBS sind die Immobilienpreise in Frankfurt 2025 um drei Prozent gefallen. Inflationsbereinigt lägen sie bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen von 2021 und 2022, erklärte UBS-Chefanlagestratege Maximilian Kunkel.
In München lägen die Preise real fast ein Viertel unter dem Rekord von 2022. In Frankfurt übersteige die Nachfrage weiterhin das Angebot. Zuwanderung und kleinere Haushalte trieben die Mieten nach oben, während hohe Bau- und Finanzierungskosten den Neubau bremsten.
Kein neuer Boom erwartet
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt habe einen erheblichen Teil der Überbewertungen aus der Niedrigzinsphase abgebaut, sagte UBS-Manager Sükriya Aclan. Das knappe Angebot biete langfristig orientierten Käufern solide Aussichten, ein neuer Immobilienboom sei wegen der gestiegenen Zinsen aber nicht zu erwarten.
Die UBS widerspricht zudem der Annahme, Wohneigentum schütze generell vor Inflation. In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte habe Eigentum in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Inflationsschutz geboten. In Städten mit besonders hohem Blasenrisiko im Jahr 2021 seien die preisbereinigten Immobilienpreise seither im Schnitt um rund 15 Prozent gefallen.
Preise und Einkommen entwickeln sich auseinander
Die UBS-Bewertung beschreibt keine Entwarnung für den Wohnungsmarkt insgesamt, sondern eine geringere Gefahr einer spekulativen Übertreibung in Frankfurt und München. Entscheidend ist, dass die Kaufpreise nach dem Zinsanstieg korrigiert haben und dadurch das Verhältnis zu Einkommen, Mieten und wirtschaftlicher Entwicklung weniger stark aus dem Gleichgewicht geriet.
Für Kaufinteressierte bedeutet das jedoch nicht automatisch, dass Wohneigentum wieder leicht erschwinglich ist. Hohe Finanzierungskosten, gestiegene Baupreise und die weiterhin hohen Kaufpreise begrenzen die Nachfrage. Gleichzeitig bleibt Wohnraum knapp: In München kosten WG-Zimmer nach einer aktuellen Auswertung im Median mehr als 850 Euro, während auch Frankfurt und München von Zuwanderung und kleineren Haushalten profitieren.
Weniger Blasenrisiko, angespannter Mietmarkt
Die gegenläufige Entwicklung von Kaufpreisen und Mieten ist zentral. Sinkende oder stagnierende Immobilienwerte können das Blasenrisiko senken, während steigende Mieten die Belastung für Haushalte erhöhen. Für Eigentümer verschlechtert sich die Finanzierung durch höhere Zinsen; für Mieter steigen die laufenden Wohnkosten, ohne dass dadurch der Zugang zu Eigentum erleichtert wird.
Strukturell bleibt deshalb das knappe Angebot der wichtigste Faktor. Hohe Bau- und Finanzierungskosten bremsen neue Projekte, während die Nachfrage in den beiden Städten robust bleibt. Ein erneuter Boom wie in der Niedrigzinsphase ist unter den aktuellen Bedingungen weniger wahrscheinlich, eine Entspannung bei den Mieten folgt daraus aber nicht zwingend.
