Immobilien-Seminare: 5.900-Euro-Kosten jetzt als Werbung absetzbar

BFH-Urteil ermöglicht höhere Abschreibungen durch optimierte Kaufpreisaufteilung. Gericht bestätigt Abzug von Seminarkosten. Reformdruck bei Erbschaft- und Vermögensteuer wächst.

Von optimierten Kaufpreisaufteilungen bis zur Absetzbarkeit teurer Seminare – Investoren entdecken überraschende Spielräume. Gleichzeitig wächst der politische Druck für eine grundlegende Reform der Erbschafts- und Vermögensteuer.

Der entscheidende Hebel: Kaufpreisaufteilung

Im Zentrum der Steueroptimierung steht die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig (AfA). Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun das vereinfachte Berechnungstool des Bundesfinanzministeriums kritisiert, das den Gebäudeanteil häufig zu niedrig ansetzt.

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Ein Fall aus der Praxis verdeutlicht das Potenzial: Bei einer Immobilie im Wert von 750.000 Euro schätzte die Finanzverwaltung den Gebäudeanteil auf 60 Prozent. Ein unabhängiges Gutachten kam dagegen auf 72 Prozent. Die Differenz erhöhte die Abschreibungsbasis um 90.000 Euro – das bedeutet jährlich 1.800 Euro mehr Abschreibung. Bei einem Steuersatz von 42 Prozent summiert sich die Ersparnis über 50 Jahre auf rund 38.000 Euro.

Die reguläre Abschreibung für Vermieter liegt derzeit bei zwei Prozent. Für Neubauten ab 2023 gilt sogar ein Satz von drei Prozent. Eigennutzer profitieren vor allem von Handwerkerkosten (20 Prozent Abzug, maximal 1.200 Euro) und haushaltsnahen Dienstleistungen (bis zu 4.000 Euro). Hinzu kommt ein Steuerbonus von bis zu 40.000 Euro für energetische Sanierungen.

Bildung als Betriebsausgabe: Gericht stärkt Investoren

Ein wegweisendes Urteil des Sächsischen Finanzgerichts vom 1. Oktober 2025 (Az. 5 K 14/25) schafft neue Maßstäbe: Die Kosten für ein spezialisiertes Immobilien-Investmentseminar – konkret den „Immocation Steuerclass" – sind als Werbungskosten absetzbar. Das Gericht ließ die Seminargebühr von 5.900 Euro zum Abzug zu und stellte die Weiterbildung mit Steuerberatungsleistungen gleich.

Die Begründung ist bemerkenswert: Die Schulung diene der Verwaltung von Immobilienvermögen und der Optimierung von Steuerstrukturen. Für Investoren eröffnet sich damit ein neues Feld planbarer Steuervorteile.

Die Erbschaftsteuer-Falle in Ballungsräumen

In teuren Städten wie München sprechen Experten längst von einer „Erbschaftsteuer-Lawine". Ein Vergleich macht das Ausmaß deutlich: Ein Mehrfamilienhaus, vor 20 Jahren noch zwei Millionen Euro wert, hätte damals 380.000 Euro Erbschaftsteuer ausgelöst (19 Prozent). Heute, bei einem Marktwert von zehn Millionen Euro, steigt die Steuerlast auf 2,3 Millionen Euro – ein Anstieg um 600 Prozent.

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Betroffene wie der Münchner Vermieter Thaddäus Spegel berichten, dass diese Belastung oft zum Zwangsverkauf von Immobilien führe. Experten fordern daher, die Besteuerung nicht am aktuellen Marktwert, sondern an den Mieteinnahmen zu orientieren. Die derzeitigen Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind alle zehn Jahre gelten in Metropolen längst als unzureichend.

OECD, DIW und DGB: Rufe nach Vermögensteuer werden lauter

Die OECD empfahl Deutschland am 3. Juni 2026, die Steuerlast von der Arbeit hin zum Vermögen zu verschieben. Besonders im Fokus: die aktuellen Freistellungen für Betriebsvermögen, die bis zu 100 Prozent betragen können. Noch in diesem Jahr erwartet der Markt eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Erbschaftsteuer.

Parallel dazu haben das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) und der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) neue Vermögensteuermodelle vorgelegt. DIW-Präsident Marcel Fratzscher schlägt eine Abgabe von zwei Prozent auf Nettovermögen über 20 Millionen Euro vor – das könnte jährlich 42 Milliarden Euro einbringen. Der DGB geht noch weiter: Besteuerung schon ab einer Million Euro, mit einem Satz von zehn Prozent für Vermögen über zehn Millionen Euro.

Strengere Regeln und steigende Grundsteuer

Auch die administrative Seite wird anspruchsvoller. Der BFH stellte klar: Arbeitnehmer, die in die Steuerklassen III oder V wechseln, sind zur Abgabe einer Steuererklärung verpflichtet. Versäumnisse können als Steuerhinterziehung gewertet werden – mit einer Nachverfolgungsfrist von bis zu zehn Jahren.

Auf kommunaler Ebene steigen vielerorts die Grundsteuer-Hebesätze – trotz der Reform, die eigentlich eine Aufkommensneutralität versprach. In Schleswig-Holstein etwa erhöhte Wedel den Satz von 519 auf 630 Prozent, um Haushaltslöcher zu stopfen. Während Eigentümerverbände von einem Vertrauensbruch sprechen, verweisen Kommunen auf die Notwendigkeit dieser fiskalischen Maßnahmen.