Immobilien-Schenkung: Bis zu 1,6 Millionen Euro steuerfrei
15.06.2026 - 03:50:10 | boerse-global.de
Neben klassischen Schenkungsfreibeträgen gewinnen alternative Modelle wie das Nießbrauchrecht an Bedeutung.
Freibeträge clever nutzen
Eltern haben bei der Übertragung von Immobilien erhebliche steuerliche Spielräume. Pro Elternteil kann ein Kind alle zehn Jahre einen Freibetrag von 400.000 Euro nutzen. Durch eine kombinierte Schenkung beider Elternteile sind so steuerfreie Übertragungen von bis zu 800.000 Euro möglich. Beziehen sich auch die Großeltern ein, summieren sich die Freibeträge auf bis zu 1,6 Millionen Euro.
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Solche Schenkungen gelten bei einer späteren Finanzierung durch das Kind als Eigenkapital. Das senkt den Beleihungsauslauf und verbessert die Kreditkonditionen. Neben der direkten Schenkung kommen auch Familiendarlehen, nachrangige Grundschulden oder Bürgschaften in Frage.
Ein Familiendarlehen muss schriftlich fixiert sein und fremdüblichen Konditionen entsprechen. Nur dann wird es steuerlich anerkannt. Experten warnen: Eine Bürgschaft für die Eltern birgt das höchste finanzielle Risiko.
Nießbrauch und Verkauf als Alternative
Um die Steuerlast weiter zu optimieren, setzen Familien zunehmend auf das Nießbrauchrecht. Dabei lassen sich Mieteinnahmen steuerfrei an Kinder übertragen – solange sie innerhalb des Grundfreibetrags liegen. Für 2026 liegt dieser bei 12.348 Euro.
Eine weitere Möglichkeit: der Verkauf der Immobilie an die Kinder statt einer Schenkung. Das ermöglicht eine Neuberechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA). Bei vermieteten Objekten können die Mieterträge dann zur Tilgung des Kredits beitragen.
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Für den Umbau von Gewerbeflächen in Wohnraum gibt es ab Juli 2026 zudem das KfW-Programm 266. Es sieht Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit vor.
Pflegereform sorgt für Unsicherheit
Die strategische Planung von Immobilienübertragungen könnte durch eine geplante Pflegereform unter Druck geraten. Bundesgesundheitsministerin Nina Warken (CDU) will die Beitragsbemessungsgrenze 2026 auf ein Monatseinkommen von 6.450 Euro anheben. Auch Anpassungen bei den Beiträgen für Kinderlose und Familienversicherte stehen im Raum.
Besonders brisant: das sogenannte Erbenschutzprogramm. Bisher gilt eine Zehn-Jahres-Frist, nach deren Ablauf Schenkungen bei Pflegebedürftigkeit der Eltern geschützt sind. Der Reformvorschlag stellt diese Regelung infrage. Auch die aktuelle Einkommensgrenze für den Elternunterhalt von 100.000 Euro pro Jahr steht zur Debatte.
Zudem sollen Leistungszuschüsse für die Heimpflege künftig nur noch in 18-Monats-Intervallen steigen.
Steuervorteile bei Instandhaltung und Modernisierung
Unabhängig von der Übertragungsart können Eigentümer steuerliche Vergünstigungen für Instandhaltungsarbeiten nutzen. Für Gartenarbeiten ist eine jährliche Steuerersparnis von bis zu 5.200 Euro möglich. Davon entfallen maximal 4.000 Euro auf Pflegeleistungen (§ 35a Abs. 2 EStG) und bis zu 1.200 Euro auf Handwerkerleistungen.
Wichtig: Die Zahlung muss per Überweisung erfolgen. Barzahlungen werden seit Anfang 2025 nicht mehr anerkannt.
Für den Vermögensaufbau minderjähriger Kinder bieten Kinderdepots zusätzliche Vorteile. Neben dem Grundfreibetrag lässt sich der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 Euro nutzen, um Kapitalerträge steuerfrei zu vereinnahmen. Allerdings gilt es, den BAföG-Freibetrag zu beachten – er liegt für Bezieher unter 30 Jahren bei 15.000 Euro.
