Immobilien-Finanzierung: Kapitalpuffer fallen ab Januar 2027 weg
Veröffentlicht: 08.07.2026 um 17:43 Uhr, Redaktion boerse-global.de
Die Lage am deutschen Immobilienmarkt zeigt ein gespaltenes Bild: Während die Bauzinsen für Privatkunden zuletzt leicht gefallen sind, kippt die Stimmung bei gewerblichen Finanzierern massiv.
Zinsen gehen nach unten – trotz EZB-Erhöhung
Mehrere große Banken haben ihre Konditionen für Immobiliendarlehen gesenkt. Die ING bietet seit Anfang Juli einen Sollzins von 4,10 Prozent für Darlehen ab 300.000 Euro – das entspricht einem Effektivzins von 4,20 Prozent. Die Commerzbank liegt für bestimmte Finanzierungsmodelle bei effektiv 3,88 Prozent, nach 4,06 Prozent Ende Juni. Die PSD Bank markiert mit 3,44 Prozent das untere Ende der Skala.
Je nach Anbieter und Laufzeit liegt die Spanne aktuell zwischen 3,57 und 4,24 Prozent. Interhyp gibt den Durchschnitt für zehnjährige Zinsbindungen mit 4,02 Prozent an. Das Bemerkenswerte: Die Senkungen erfolgen, obwohl die EZB im Juni 2026 den Einlagenzins erhöht hat. Grund für den Rückgang sind die moderatere Inflation im Euroraum und gesunkene Renditen bei Bundesanleihen.
Stimmung der Profis stürzt ab
Ganz anders sieht es bei den gewerblichen Immobilienfinanzierern aus. Das BF Quartalsbarometer, das die Stimmung von 38 Experten misst, fiel im zweiten Quartal von -9,74 auf -25,97 Punkte. Knapp die Hälfte der Befragten berichtet von verschlechterten Finanzierungsbedingungen.
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Hauptgrund ist die wachsende Unsicherheit durch den Iran-Krieg. Die Folgen zeigen sich in den Bilanzen: Die Quote notleidender Kredite stieg von 18 auf 31 Prozent. Das Neugeschäft läuft insgesamt schleppend. Auffällig: Großfinanzierungen über 50 Millionen Euro gehen zurück, während das Segment unter 10 Millionen Euro an Bedeutung gewinnt.
Preise steigen – Wohnungsmangel bleibt
Trotz der Finanzierungshürden ziehen die Immobilienpreise weiter an. Bestandswohnungen verteuerten sich im zweiten Quartal um 3,9 Prozent auf durchschnittlich 2.645 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen liegen mit 4.168 Euro wieder auf dem Niveau von 2022.
Der Bundesverband der Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) rechnet für 2026 mit einem moderaten Preisanstieg von rund drei Prozent. Haupttreiber ist das knappe Angebot: Der Neubaubedarf ist nur zu 58 Prozent gedeckt. 2025 wurden lediglich 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Für 2026 erwarten Experten eine leichte Erholung mit einem Umsatzplus von 1,7 Prozent.
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Regierung lockert Regeln – ab 2027
Die Bundesregierung hat Anfang Juli ein Maßnahmenpaket verabschiedet, um den Wohnungsmarkt zu entlasten. Kernpunkt: Die nationalen Kapitalpuffer für Immobilienkredite werden zum 1. Januar 2027 abgeschafft. Diese Puffer, die zwischen 2020 und 2022 eingeführt wurden, banden bisher zusätzliches Eigenkapital bei den Banken.
Finanzexperten erwarten, dass dieser Schritt – zusammen mit einer bereits im April erfolgten Lockerung durch die BaFin – die Kreditverfügbarkeit erhöht. Direkte Zinssenkungen seien nicht zu erwarten, aber das freigewordene Kapital dürfte das Volumen für neue Baufinanzierungen spürbar vergrößern. Ergänzend plant die Regierung eine Novellierung des Baugesetzbuchs und das Gebäudetyp-E-Gesetz, um Bauprozesse zu vereinfachen und Kosten zu senken.
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