Immobilien-Blase: Zürich überholt Miami mit höchstem Risiko
Veröffentlicht am: 22.09.2026 um 20:12 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die Großbank UBS hat die zwölfte Ausgabe ihres Global Real Estate Bubble Index für das Jahr 2026 vorgelegt. Aus der Untersuchung geht hervor, dass Zürich mittlerweile das höchste Risiko für eine Immobilienblase unter den weltweit untersuchten Metropolen aufweist.
Mit einem Indexwert von 1,69 Punkten löst die Schweizer Stadt den bisherigen Spitzenreiter Miami ab. Während sich die Lage in einigen US-amerikanischen und deutschen Städten entspannt hat, verfestigen sich die Ungleichgewichte in anderen Regionen deutlich.
Neben Zürich wird lediglich Tokio mit 1,54 Punkten in die Kategorie mit hohem Risiko eingestuft. Miami hingegen verzeichnete einen Rückgang von 1,79 auf 1,41 Punkte und verließ damit die höchste Risikostufe. In der Kategorie des erhöhten Blasenrisikos befinden sich neben Miami auch Dubai, Seoul, Genf mit 1,12 Punkten und Lissabon. Letzteres verzeichnete zusammen mit Seoul den stärksten Risikoanstieg innerhalb der 23 analysierten Städte.
Massive Preissteigerungen in Zürich bei minimalem Leerstand
Die Entwicklung in Zürich wird durch eine außergewöhnliche Dynamik geprägt. Über einen Zeitraum von zwei Jahrzehnten stiegen die realen Immobilienpreise in der Stadt um fast 140 Prozent. Im gleichen Zeitraum legten die Mieten um rund 40 Prozent und die Einkommen um etwa 30 Prozent zu.
Die Nachfrage wird zusätzlich durch eine extrem angespannte Angebotssituation befeuert: Laut der Statistik der Stadt Zürich waren Anfang Juni lediglich 252 von mehr als 230.000 Wohnungen leerstehend.
Trotz des hohen Indexwertes bewerten Experten der UBS das Risiko eines plötzlichen Preissturzes in Zürich als derzeit relativ gering. Stabilisierend wirken demnach die gestiegene Bautätigkeit sowie das Niveau der Hypothekarzinsen.
Allerdings begrenzen die Finanzierungskosten das Potenzial für kurzfristige weitere Preissteigerungen. Zudem wird darauf hingewiesen, dass ab dem Jahr 2029 keine Steuerabzüge für Schuldzinsen mehr möglich sein werden, was die Kalkulation für Investoren beeinflussen könnte.
Entspannung auf dem deutschen Immobilienmarkt
Im Gegensatz zur Entwicklung in der Schweiz zeigt der deutsche Markt Anzeichen einer deutlichen Abkühlung. Frankfurt und München werden im aktuellen Index nur noch mit einem moderaten Risiko geführt.
Zürich löst Miami als Stadt mit dem höchsten Blasenrisiko ab, Frankfurt und München entspannen sich — die Spreizung zwischen den Metropolen war selten so groß. Wer heute finanziert oder nachkauft, sollte die Tragbarkeit und die Steuerlage ab 2029 kennen. Der kostenlose Report ordnet das Städte-Ranking ein und liefert eine Tragbarkeits-Checkliste. Kostenlosen Immobilien-Report anfordern
In Frankfurt ist das Blasenrisiko erheblich gesunken, nachdem die Stadt im Jahr 2022 noch zu den Metropolen mit dem weltweit größten Risiko gezählt hatte. Die Immobilienpreise in der Mainmetropole fielen im Jahr 2025 um 3 Prozent. Dennoch bleibt die Nachfrage weiterhin deutlich größer als das vorhandene Angebot.
Auch in München bremsen hohe Zinsen und gestiegene Baukosten den Markt aus. Die Preise liegen hier inflationsbereinigt fast ein Viertel unter dem Rekordniveau von 2022. Der UBS-Chefanlagestratege für Deutschland, Maximilian Kunkel, bestätigte, dass die Preise inflationsbereinigt bis zu 25 Prozent unter den Höchstständen der Jahre 2021 und 2022 liegen. Frankfurt und Amsterdam verzeichneten damit die stärksten Risikorückgänge innerhalb Europas.
Internationale Verschiebungen und erschwerte Tragbarkeit
International zeigt sich ein gemischtes Bild. Während Städte wie Vancouver und Toronto Preisrückgänge von etwa 10 Prozent verzeichneten, stiegen die realen Hauspreise in Seoul, Lissabon, Madrid und Hongkong im gleichen Maße an. In Madrid verteuerten sich Immobilien im Jahresvergleich um 9 Prozent, wobei sich das Wachstum im Frühjahr 2026 aufgrund höherer Finanzierungskosten und strengerer Regeln für Kurzzeitmieten verlangsamte.
Die Tragbarkeit von Wohneigentum bleibt weltweit eine Herausforderung. In den meisten untersuchten Städten übersteigen die jährlichen Kosten für eine neu gekaufte 60-Quadratmeter-Wohnung 40 Prozent des Bruttoeinkommens einer hochqualifizierten Fachkraft.
In Zürich und anderen Top-Städten liegen die jährlichen Kosten einer neu gekauften 60-Quadratmeter-Wohnung teils über 50 Prozent des Bruttoeinkommens einer Fachkraft. Wer seine Finanzierung auf Kante plant, merkt erst bei steigenden Zinsen, wie wenig Puffer bleibt. Der Report zeigt, ab welcher Belastung es eng wird und welche Steueränderung ab 2029 die Rechnung verschiebt. Tragbarkeits-Checkliste jetzt sichern
In Zürich und anderen Top-Städten liegt dieser Wert teilweise über 50 Prozent. Während in Hongkong das Einkommen von 15 Arbeitsjahren für den Erwerb einer solchen Wohnung aufgewendet werden muss, sind es in Zürich oder Genf etwa acht Jahre.
In mehr als der Hälfte der untersuchten Metropolen bot Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren keinen wirksamen Schutz vor Inflation. In Märkten, die im Jahr 2021 ein sehr hohes Blasenrisiko aufwiesen, sanken die Preise seither preisbereinigt im Durchschnitt um rund 15 Prozent. In London liegen die realen Preise mittlerweile mehr als 15 Prozent unter dem Niveau von 2021, in Frankfurt beträgt dieser Rückgang rund 25 Prozent.
