Immobilien-Bilanzierung 2026: Sonder-AfA endet, neue BMF-Regeln gelten
30.06.2026 - 06:30:19 | boerse-global.de
Etablierte Förderinstrumente laufen aus, neue Verwaltungsanweisungen sorgen für Klarheit – und verfassungsrechtliche Bedenken gegen geplante Gesetze treiben die Branche um.
Besonders die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten sowie neue Vorgaben zur Gebäude-Modernisierung stehen im Fokus. Investoren und Eigentümer müssen sich auf mehrere Änderungen gleichzeitig einstellen.
Aus für die Sonder-AfA
Ein wesentlicher Wendepunkt betrifft die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Das Bundesfinanzministerium stellte bereits im Mai 2025 klar: Bauanträge, die vor dem 1. Januar 2022 gestellt wurden, können die steuerliche Begünstigung letztmalig 2026 nutzen.
Das gilt selbst dann, wenn der eigentliche Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist. Konkret betroffen: Projekte aus dem Jahr 2021, die etwa 2024 fertiggestellt wurden. Für diese Eigentümer endet die Sonder-AfA zwingend mit dem Steuerjahr 2026.
Die gesetzliche Grundlage dafür liefert § 52 Absatz 15a EStG.
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Neue Regeln für Erhaltungsaufwand und Verluste
Ein BMF-Schreiben vom Januar 2026 konkretisiert die Abgrenzung zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und zu aktivierenden Herstellungskosten. In der Fachwelt diskutiert man derzeit die Auswirkungen auf die Gebäude-AfA, den Komponentenansatz nach HGB und IFRS sowie die Bilanzierung digitaler Wirtschaftsgüter wie Cloud-Systeme und ERP-Software.
Auch bei der Verlustverrechnung gibt es Neuerungen. Der steuerliche Grundfreibetrag steigt 2026 auf 12.348 Euro. Steuerpflichtige können den Verlustrücktrag nach § 10d EStG durch einen Teilverzicht optimieren, um diesen Freibetrag bestmöglich auszuschöpfen. Über den verbleibenden Verlustvortrag entscheidet ein gesonderter Feststellungsbescheid zum Jahresende.
Verfassungsrechtliche Zweifel am GModG
Der Entwurf des Gebäude-Modernisierungs-Gesetzes (GModG) sorgt für zusätzliche Unsicherheit. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages äußerte in einem Gutachten vom 8. Juni 2026 erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken.
Kritikpunkt: die wirtschaftlichen Risiken für Gebäudeeigentümer durch die geplante Pflicht zu sogenannten Biotreppen. Die Gutachter warnen vor drohenden Fehlinvestitionen und „Lock-In-Effekten“. Auch die EU-Kommission meldete Bedenken an, dass nationale Ziele verfehlt werden könnten. Der Bundesrat fordert deshalb eine umfassende Beratungspflicht für Eigentümer.
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Österreich zieht nach
Auch im Nachbarland tut sich etwas. Die österreichische Bundesregierung kündigte im April 2026 eine Anhebung der Buchführungsgrenze an. Der Schwellenwert für den Jahresumsatz soll von 700.000 auf 1 Million Euro steigen.
Geplant ist zudem ein Aktivierungswahlrecht für selbst geschaffene immaterielle Vermögensgegenstände – das würde das bisherige Aktivierungsverbot ablösen. Der Gesetzesentwurf befindet sich noch in der interministeriellen Koordinierung, ein genaues Datum für das Inkrafttreten steht noch aus.
Weiterbildung gefragt
Die komplexen Neuerungen in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis dürften die Nachfrage nach Fachseminaren ankurbeln. Referent Uwe Jüttner bereitet für das dritte Quartal 2026 spezialisierte Weiterbildungen vor. Themen: die 9. MaRisk-Novelle und Updates in der Anlagenbuchhaltung.
Besonders die Konsultationsfassung der MaRisk vom 1. April 2026 und deren Auswirkungen auf Compliance-Strukturen in Finanz- und Immobilienunternehmen stehen dabei im Fokus.
