Immobilien-AfA: Geplanter § 6f EStG verschärft die Anforderungen an Gutachten
Veröffentlicht am: 04.11.2026 um 09:09 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Mit dem geplanten § 6f des Einkommensteuergesetzes im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2026 soll die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie auf das Gebäude und den Grund und Boden erstmals gesetzlich geregelt werden.
Die Neuregelung sieht vor, die Anforderungen an einen abweichenden Nachweis gegenüber der Finanzverwaltung deutlich zu verschärfen. Am 2. November 2026 fand hierzu eine Anhörung im Finanzausschuss statt; beschlossen ist das Vorhaben bislang nicht.
Gesetzliche Verankerung der Arbeitshilfe und strenge Gutachtenauflagen
Bei vermieteten Immobilien ist steuerrechtlich nur der Gebäudeanteil im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreibbar, während der Grund und Boden unberücksichtigt bleibt. Fehlt eine entsprechende Aufteilung im Kaufvertrag, greift die Finanzverwaltung auf das standardisierte Berechnungsschema der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurück. Nach dem Entwurf des § 6f EStG soll diese Arbeitshilfe nun gesetzlich verankert werden.
Eine Abweichung von den daraus ermittelten Werten soll künftig nur noch durch ein qualifiziertes Gutachten mit vorheriger Ortsbesichtigung zulässig sein. Dieses darf ausschließlich von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachtern erstellt werden.
Gegen die vorgesehene Neuregelung regt sich fachlicher Widerstand: Die Bundessteuerberaterkammer schlägt vor, bei geringfügigen Abweichungen von bis zu 20 % auch einfachere Nachweise anzuerkennen. Nach den Plänen des Gesetzgebers soll die Neuregelung erst für Verträge greifen, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden.
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Konflikte mit der Rechtsprechung und finanzielle Hebelwirkung
Die behördliche Berechnungsmethode sorgte in der Vergangenheit wiederholt für Auseinandersetzungen. Der Bundesrechnungshof beanstandete die ministerielle Arbeitshilfe bereits im Jahr 2020. Auch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) setzte Grenzen: Mit Urteil vom 21. Juli 2020 stellte das Gericht die Unverbindlichkeit der BMF-Arbeitshilfe klar.
Bereits mit Urteil vom 16. September 2015 hatte der BFH entschieden, dass eine im Kaufvertrag getroffene Aufteilung grundsätzlich maßgeblich bleibt, sofern keine grundlegend falschen Wertverhältnisse vorliegen.
Die konkrete Aufteilung hat erhebliche finanzielle Konsequenzen für Immobilieneigentümer. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einem Gebäudeanteil von 60 % (240.000 €) statt 75 % (300.000 €) entsteht bei einer AfA von 2 % eine Differenz von 1.200 € pro Jahr. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % führt dies zu einer Mehrbelastung von 420 € Einkommensteuer jährlich.
Bei einem Kaufpreis von 600.000 € führt eine Verschiebung des Gebäudeanteils von 60 % auf 70 % zu einem um 60.000 € höheren Abschreibungsvolumen und bei 2 % AfA zu jährlichen Abschreibungsmehraufwendungen von 1.200 €. Überdies ist die Kaufpreisaufteilung für die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten innerhalb von 3 Jahren maßgeblich.
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Rechenbeispiel und regionale Wertspannen
Die steuerliche Auswirkung verdeutlicht das Beispiel einer 70 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung in einem Mehrfamilienhaus aus den 1960er-Jahren in Düsseldorf-Pempelfort.
Bei einem Kaufpreis von 300.000 € und Anschaffungskosten von rund 325.000 € inklusive Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten führt ein vom Finanzamt angesetzter Grundstücksanteil von 45 % zu einer Abschreibungsbasis für das Gebäude von 178.750 €. Bei 2 % AfA ergibt sich daraus ein jährlicher Abzug von 3.575 €.
Weist ein Gutachten hingegen einen Bodenanteil von 30 % nach, steigt die Abschreibungsbasis auf 227.500 € und die jährliche AfA auf 4.550 €. Die Differenz von 975 € Abschreibung pro Jahr spart bei einem Grenzsteuersatz von 42 % rund 410 € und bei 30 % rund 290 € Einkommensteuer jährlich, jeweils ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Über einen Zeitraum von 20 Jahren entspricht dies 5.850 bis 8.190 €, über 50 Jahre summiert sich der Effekt auf 14.625 bis 20.475 €.
Wie stark Bodenwerte variieren, zeigen die Bodenrichtwerte des Düsseldorfer Gutachterausschusses für das Jahr 2026 bei drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäusern: Sie reichen von 640 bis 880 € pro Quadratmeter in einfachen Lagen über 1.450 bis 2.000 € in mittleren bis guten Lagen bis hin zu 2.700 bis 4.200 € in hochwertigen Lagen. Gegen bestehende Steuerbescheide beträgt die Einspruchsfrist nach Bekanntgabe einen Monat.
