Immobilien-Abschreibung: Bis zu 10% Sonderabschreibung bis Ende 2026
17.06.2026 - 21:22:53 | boerse-global.de
Neue Abschreibungsmodelle und ein zunehmend zweigeteilter Markt prägen die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestitionen in Deutschland. Während gesetzliche Neuregelungen die Kalkulation beeinflussen, rücken energetische Standards und regionale Besonderheiten in den Fokus.
Steuerliche Hebel für Neubau und Bestand
Für Investoren bieten aktuelle Abschreibungsregeln differenzierte Optionen. Bei Neubauten ab dem Jahr 2023 können Eigentümer zwischen einer linearen Abschreibung von 3 Prozent und einer degressiven Variante von 5 Prozent wählen.
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Besonders attraktiv wird es mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Die Kombination aus degressiver AfA und Sonderabschreibung nach § 7b EStG ermöglicht im ersten Jahr bis zu 10 Prozent der Anschaffungskosten. Voraussetzung: ein Bauantrag bis Ende 2026 und eine Kostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter.
Bei Bestandsimmobilien vor 2023 bleibt die lineare AfA bei 2 Prozent. Ein Gutachten zur tatsächlichen Restnutzungsdauer kann den Satz jedoch deutlich erhöhen – wenn die verbleibende Nutzungsdauer unter den pauschal angenommenen 50 Jahren liegt.
Für Baudenkmäler gilt eine vollständige Absetzbarkeit der Sanierungskosten über zwölf Jahre. In den ersten acht Jahren sind jährlich 9 Prozent absetzbar, in den folgenden einer vier Jahren jeweils 7 Prozent.
Details optimieren die Rendite
Neben regulären Abschreibungen rücken vertragliche Gestaltungen in den Fokus. Ein separat ausgewiesener Anteil für bewegliches Inventar – Einbauküchen oder Möbel – beschleunigt die Abschreibung. Während das Gebäude über Jahrzehnte läuft, lassen sich solche Gegenstände oft über zehn Jahre absetzen.
Vorsicht ist bei der sogenannten 15-Prozent-Grenze geboten. Erreichen Instandsetzungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten, wertet das Finanzamt diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Ein sofortiger Abzug als Werbungskosten entfällt dann.
Leipzig: Boom bei Leerstand, Flaute bei vermieteten Objekten
Der Immobilienmarkt in Leipzig zeigt eine deutliche Zweiteilung. Leerstehende Eigentumswohnungen finden zügig Käufer, vermietete Objekte verkaufen sich schwerer. Die Kaufpreise in der sächsischen Metropole liegen zwischen 2.600 und 3.300 Euro pro Quadratmeter.
Trotz gebremster Neubautätigkeit durch gestiegene Zinsen und Baukosten wächst die Stadt mit rund 600.000 Einwohnern kontinuierlich. Die Leerstandsquote liegt bei etwa 1 Prozent – ein deutlicher Rückgang gegenüber früheren Werten von über 10 Prozent.
Ein Beispiel für fortlaufende Bautätigkeit im Umland: das Projekt „SEEGOLD³“ in Markkleeberg. Heute wurde für das Vorhaben mit 91 Wohneinheiten Richtfest gefeiert. Das Investitionsvolumen beträgt 34 Millionen Euro, das Objekt erreicht die Energieeffizienzklasse A+.
Gerichte und Politik setzen neue Regeln
Die regulatorische Landschaft bleibt in Bewegung. Das Amtsgericht Frankfurt bewertete am 10. Juni die Verlängerung der hessischen Mieterschutzverordnung als unwirksam. Folge: Die Mietpreisbremse könnte in zahlreichen Kommunen – darunter Frankfurt und Wiesbaden – rückwirkend seit Ende 2025 nicht mehr greifen.
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Parallel forderte Vonovia-Chef Luka Mucic eine Reform der Mietpreisregulierung. Sein Vorschlag: die Mietpreisbremse für das obere Drittel des Marktes liberalisieren, um Neubau-Anreize zu schaffen – bei erhaltenem Schutz für Mieter mit Wohnberechtigungsschein. Aktuell fehlen in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen.
Der Bundesfinanzhof (BFH) sorgt für neue Rahmenbedingungen. Mit Urteil vom 15. Januar entschied das Gericht: Mietzahlungen für Mitarbeiterunterkünfte sind gewerbesteuerlich hinzuzurechnen, sofern ein fiktives Anlagevermögen vorliegt. Bereits im Oktober 2025 stufte der BFH den entgeltlichen Verzicht auf einen Nießbrauch an einer vermieteten Immobilie als steuerpflichtig ein – eine Abkehr von der bisherigen Praxis der steuerfreien Vermögensumschichtung.
