Heizkostenabrechnung: Bis zu sechs Prozent Kürzung bei fehlenden Zählern

Eine Expertin für Immobilienrecht warnt vor finanziellen Einbußen durch fehlerhafte Abrechnungen bei zentralen Heizanlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften. In der Praxis prüfen viele Miteigentümer die Rechnungen nur unzureichend, wodurch Überzahlungen oft unentdeckt bleiben.

Streitigkeiten rund um die Abrechnung von Wärme und Warmwasser nehmen stetig zu: Laut dem Trendmonitor Recht 2025 des Rechtsschutzversicherers ARAG sind fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen mittlerweile der häufigste Auslöser für juristische Auseinandersetzungen im Mietrecht. Entsprechend verzeichnete das Unternehmen seit dem Jahr 2021 einen Anstieg der Streitfälle im Bereich Miete und Wohnen um 74 Prozent.

Strenge Fristen für Zählertausch und Kürzungsrechte

Verschärft wird die Situation durch gesetzliche Vorgaben zur Verbrauchserfassung. In Deutschland sind Vermieter und Verwalter verpflichtet, alte und nicht fernablesbare Messgeräte bis zum 31. Dezember 2026 umzurüsten oder auszutauschen.

Grundlage ist die novellierte Heizkostenverordnung, die ab dem 1. Januar 2027 in vielen Mehrfamilienhäusern den Einsatz fernablesbarer Zähler vorschreibt. Auf europäischer Ebene verlangt die Energieeffizienzrichtlinie ab demselben Stichtag ebenfalls fernablesbare Erfassungsgeräte.

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Kommen Eigentümer der Umrüstung nicht fristgerecht nach, drohen finanzielle Abzüge. Nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung steht Mietern bei fehlenden fernablesbaren Zählern ein Kürzungsrecht von drei Prozent auf den verbrauchsabhängigen Heizkostenanteil zu.

Werden den Bewohnern zudem keine monatlichen Verbrauchsinformationen zur Verfügung gestellt, können weitere drei Prozent abgezogen werden. Der Kürzungsanspruch summiert sich damit auf bis zu sechs Prozent.

Die Vorgaben gelten für Liegenschaften mit mindestens zwei Wohnungen und zentraler Wärme- oder Warmwasserversorgung. Ausnahmen greifen bei technischer Unmöglichkeit, unverhältnismäßigem Aufwand sowie bei Passivhäusern, Pflegeheimen oder Studenten- und Auszubildendenunterkünften.

Pflicht zur monatlichen Information und Kostenteilung

Sind fernablesbare Zähler installiert, müssen Bewohner monatliche Verbrauchsdaten in Kilowattstunden erhalten, die Vergleiche mit dem Vorjahreszeitraum sowie mit Durchschnittswerten abbilden.

Die Anschaffungskosten neuer Geräte trägt beim Kauf zunächst der Eigentümer; bei gemieteten Modellen ist eine Umlage nach vorheriger Information möglich. Eine Sprecherin der Verbraucherzentrale Bayern erwartet durch diese technischen Neuerungen jedoch keine gravierenden Kostensteigerungen für Nutzer.

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Bei der Überprüfung von Abrechnungen sind formelle Kriterien entscheidend. Das Dokument muss neben den Gesamtkosten auch die Verteilerschlüssel, den individuellen Wohnungsanteil und die geleisteten Vorauszahlungen transparent ausweisen.

Gerichte stärken die Prüfrechte von Mietern und Eigentümern: Nach Entscheidungen des Bundesgerichtshofs und des Landgerichts Hanau besteht ein Anspruch auf Einsichtnahme in die Originalbelege und Zahlungsnachweise, der über das Mietende hinaus fortbesteht.

Vermieter müssen die Abrechnung binnen zwölf Monaten nach Ende der Periode vorlegen, andernfalls sind Nachforderungen meist ausgeschlossen. Auch für Einwendungen gilt eine Ausschlussfrist von zwölf Monaten.

Zudem richtet sich die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem energetischen Zustand der Immobilie, wie eine Rechtsexpertin der ARAG erläutert. Weist das Gebäude eine schlechte Energiebilanz auf, steigt der finanzielle Anteil, den Vermieter übernehmen müssen. Bei Mietern mit eigener Gasetagenheizung muss der entsprechende Erstattungsanspruch hingegen selbst innerhalb von zwölf Monaten geltend gemacht werden.