Grundsteuer Thüringen: Senkung ab Januar 2027 für 760.000 Grundstücke

Trotz rückläufiger Transaktionszahlen bieten Abschreibungsmodelle und Steuersparmöglichkeiten Chancen für Immobilieninvestoren.

Von Januar bis Mai 2026 wechselten Gewerbe- und Wohnimmobilien für rund 11,6 Milliarden Euro den Besitzer. Das ist ein Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum und liegt deutlich unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Kein Wunder also, dass steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten für Investoren immer mehr in den Fokus rücken.

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Sonderabschreibungen für den Neubau

Wer in zertifizierte Neubauten investiert, kann ordentlich sparen. Voraussetzung: Die Immobilie erfüllt den Standard des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG). Dann sind kombinierte Abschreibungsmodelle möglich. Vermieter nutzen die degressive AfA mit fünf Prozent plus eine Sonder-AfA nach § 7b EStG – ebenfalls fünf Prozent, verteilt auf vier Jahre.

Bei Bestandsimmobilien bleibt die lineare Abschreibung die Regel. Ein Fallstrick: Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent, je nach Bundesland) sind nicht sofort absetzbar. Sie müssen aktiviert und über die Gebäude-AfA abgeschrieben werden. Üblich sind zwei Prozent pro Jahr für Wohngebäude – aber nur für den Gebäudeanteil, nicht für Grund und Boden.

Rendite: Realistische Erwartungen gefragt

Der Eigenkapitaleinsatz entscheidet über die Rentabilität. Eine Modellrechnung des Handelsblatts zeigt: Bei einem Kaufpreis von einer Million Euro und 55.000 Euro Nettokaltmiete pro Jahr bringt ein Eigenkapital von 200.000 Euro eine Rendite von 6,25 Prozent. Steigt der Anteil auf 400.000 Euro, sinkt sie auf 4,9 Prozent.

Experten warnen vor zu optimistischen Kalkulationen. Realistisch seien nach Steuern langfristig nur zwei bis 3,5 Prozent pro Jahr.

Vermieter können zusätzlich entlasten: Das Sächsische Finanzgericht bestätigte Ende Mai 2026, dass Kosten für spezialisierte Immobilien-Steuerseminare als Werbungskosten anerkannt werden. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen (bis 4.000 Euro) und Handwerkerleistungen (Arbeitskosten bis 1.200 Euro) sind jährlich absetzbar – Voraussetzung: Zahlung per Überweisung.

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Grundsteuer: Thüringen senkt, Bodenwerte uneinheitlich

Thüringen plant eine Senkung der Grundsteuer für Wohnimmobilien ab Januar 2027. Die Steuermesszahl sinkt auf das Niveau von 2024. Das Steueraufkommen für Wohngrundstücke fällt von 71 auf rund 53 Prozent. Die Bescheide für rund 760.000 Grundstücke sollen ab Juni 2026 verschickt werden.

Die Bodenwerte entwickeln sich regional unterschiedlich. In Erlangen stiegen die Richtwerte für Ein- und Zweifamilienhäuser um fünf Prozent. Für Geschosswohnungsbauland in Spitzenlagen dagegen um bis zu zehn Prozent zurück.

Ein Urteil des Europäischen Gerichts vom Februar 2026 bringt zudem Erleichterungen für Unternehmen: Der Vorsteuerabzug ist bereits im Leistungsmonat möglich – sofern die Rechnung vor der Steuererklärung vorliegt. Das verbessert die Liquiditätsplanung für gewerbliche Immobilienakteure spürbar.