Grundsteuer für Mieter: Sachwertverfahren kann bei Mischobjekten die Kosten erhöhen
Veröffentlicht am: 05.11.2026 um 23:09 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Im Rahmen der reformierten Grundsteuer bringt die Anwendung des sogenannten Bundesmodells wesentliche Veränderungen für die Bewertung von Immobilien mit sich.
Eine zentrale Neuregelung betrifft Objekte mit kombinierter Nutzung: Bei der Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ordnet das Bundesmodell gemischt genutzte Grundstücke erstmals den Nichtwohngrundstücken zu. Damit erfolgt die steuerliche Bewertung dieser Liegenschaften nun im Sachwertverfahren, was erhebliche finanzielle Folgen nach sich zieht.
Systemwechsel bei der steuerlichen Einstufung
Die Einordnung der gemischt genutzten Grundstücke in die Kategorie der Nichtwohngrundstücke markiert eine verfahrenstechnische Zäsur. Durch diese Zuordnung greift im Bundesmodell nicht das Ertragswertverfahren, das für reine Wohnimmobilien vorgesehen ist, sondern das Sachwertverfahren. Bei dieser Methode stehen die baulichen Substanzwerte und Herstellungskosten des Gebäudes sowie der Bodenwert im Mittelpunkt der Berechnung.
Grundlage für diesen veränderten Bewertungsansatz ist der Stichtag der Hauptfeststellung auf den 1.1.2022. Das Bundesmodell sieht vor, dass Objekte, die sowohl gewerblichen Zwecken als auch dem Wohnen dienen, einheitlich als Nichtwohngrundstück eingestuft werden. Eine getrennte Ermittlung nach den jeweiligen Nutzungsanteilen unterbleibt im Rahmen dieser Zuordnung, sodass das Sachwertverfahren für den gesamten Gebäudekomplex zur Anwendung gelangt.
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Erhebliche finanzielle Auswirkungen auf Mietparteien
Die unterschiedlichen Bewertungsverfahren wirken sich spürbar auf die laufenden Wohnkosten aus. Nach Analysen der Bewertungssystematik führen die abweichenden Verfahren zu wesentlich höheren Grundsteuern für Wohnungsmieter in gemischt genutzten Grundstücken.
Da die anfallende Grundsteuer üblicherweise als Betriebskostenposition auf die Mieter umgelegt wird, schlagen sich die steuerlichen Bewertungsdifferenzen direkt in den Nebenkostenabrechnungen nieder.
Für Mieter von Wohnungen, die sich in einem Objekt mit gewerblicher Mitnutzung befinden – etwa über Ladenlokalen oder Praxisräumen im Erdgeschoss –, resultiert aus dem Sachwertverfahren eine deutlich höhere steuerliche Bemessungsgrundlage als bei vergleichbarem Wohnraum in reinen Wohngebäuden. Diese methodische Diskrepanz bedingt für die betroffenen Haushalte einen spürbaren finanziellen Mehraufwand bei der Grundsteuer.
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Rezeption in der steuerrechtlichen Fachliteratur
Die praktische Tragweite der neuen Vorgaben wird auch in der steuerrechtlichen Fachdiskussion intensiv thematisiert. Das Fachportal nwb.de griff die Thematik in einem Bericht vom 05.11.2026 auf.
Die entsprechende Fachpublikation, die sich mit den genauen Mechanismen und steuerlichen Konsequenzen der Neuzuordnung befasst, umfasst elf Seiten. Sie wird auf der Plattform als Kurzfassung hinter einer Paywall zum Preis von 10,00 Euro für eine Nutzungsdauer von 30 Tagen bereitgestellt.
Die fachliche Aufarbeitung verdeutlicht, wie stark die Wahl des Bewertungsverfahrens im Bundesmodell die reale Abgabenlast zwischen verschiedenen Mietergruppen verschiebt.
