Globaler Gewerbeimmobilienmarkt: Trends, die 2026 prägen

Streuung ist die Geschichte - Qualität, Lage und Energiezugang bestimmen die Ergebnisse

Der globale Markt für Gewerbeimmobilien wird sich 2026 voraussichtlich weniger wie eine Flut entwickeln, die alle Assets gleichermaßen anhebt, sondern eher wie ein Selektionsprozess. Qualität, Lage und Energieeffizienz entscheiden stärker denn je über Performance und Liquidität. In diesem Umfeld brauchen Investoren präzisere Markttransparenz und schnellere Vergleichsmöglichkeiten. Genau hier setzen viele Entscheider auf Realmo, um relevante Gewerbeimmobilien strukturiert zu analysieren, Chancen zu priorisieren und Streuung in konkrete Handlungsoptionen zu übersetzen.

Hier wird die Marktstreuung zur Schlagzeile. Die Unternehmen, die beim Gewerbeimmobilien-Ausblick für 2026 gewinnen, sind typischerweise diejenigen, die Volatilität in Entscheidungsklarheit umwandeln: was kaufen, was halten, was sanieren und was abstoßen - ohne so zu tun, als würde dasselbe Konzept in jedem Land oder Sektor funktionieren.

Das makroökonomische Fundament: Warum sich 2026 stabiler anfühlt, aber dennoch kompliziert bleibt

Zinsen und Inflation: Die Cap-Rate-Diskussion verändert sich, wenn der Pfad klarer wird

Wenn der Zinspfad klarer erscheint - ob "niedriger" oder einfach "weniger volatil" - werden Preisgespräche tendenziell einfacher. Renditespreads werden lesbarer, Käufer können mit weniger wilden Annahmen kalkulieren, und Verkäufer haben weniger Grund, an Höchstpreisen festzuhalten. Dennoch bleiben die Kreditmärkte selektiv und abhängig vom Immobilientyp. Die Kapitalkosten bestrafen weiterhin ältere, ineffiziente Assets und belohnen saubere Fundamentaldaten.

Praktisch gesehen kann geringere Volatilität Deals wieder anstoßen, aber die Kalkulation erfordert weiterhin konservative Refinanzierungsannahmen. Ein stabiles Jahr kann trotzdem schaden, wenn Fälligkeitstermine und Refinanzierungsbedingungen nicht zusammenpassen.

Wachstum und Geopolitik: Die Welt bewegt sich nicht im Gleichschritt

BIP-Wachstum, politische Veränderungen und geopolitische Risiken fließen alle in die Mietflächennachfrage und Investitionsbereitschaft ein, aber nicht gleichmäßig. Einige Regionen erleben Mieterexpansion; andere erleben Vorsicht, verzögerte Entscheidungen oder Lieferketten-Reshoring, das verändert, wo Flächen benötigt werden. Zölle und Handelsreibungen müssen nicht "politisch" sein, um relevant zu sein - sie können Logistikrouten, Produktionsstandorte und Risikoprämien umgestalten.

Die operative Implikation ist einfach: Globale Narrative ersetzen keine lokale Projektprüfung.

"Höhere-Kosten-Normalität" und Effizienzdruck

Selbst bei sich entspannenden Bedingungen operieren viele Märkte weiterhin in einem Umfeld höherer Kosten. Das steigert den Wert von Betriebseffizienz, NOI-Schutz und schlichtem Kostenmanagement - Budgetdisziplin, intelligentere Serviceverträge und Energiekostenkontrolle. Große Ausblicke auf 2026 weisen wiederholt auf Effizienz als definierendes Thema hin, weil Kosten nicht explodieren müssen, um still und leise Renditen zu erodieren.

Kapitalmärkte und Liquidität: Was ist 2026 anders

Transaktionsdynamik: Erholung, aber selektiv

Viele Marktausblicke beschreiben eine sich verstärkende Dynamik an den Kapitalmärkten bis 2026. Die Kreditmärkte sind aktiv, und die Bereitschaft der Kreditgeber scheint sich branchenübergreifend auszuweiten, wenn auch nicht gleichmäßig. In der Praxis zeigt sich das durch mehr Gebote und engere Preise bei "sauberen" Assets - Assets mit stabilen Mietern, modernen Systemen und überschaubarem Investitionsbedarf.

Die Kehrseite ist eine langsamere Abwicklung bei problematischen Assets. Sie werden weiterhin gehandelt, aber der Prozess ist oft länger, konditionaler und empfindlicher gegenüber Kreditgeberanforderungen.

Refinanzierungsdruck bleibt ein Filter

Fälligkeiten und Refinanzierungsbeschränkungen erzwingen weiterhin Entscheidungen: Verkäufe, Verlängerungen oder Rekapitalisierungen, insbesondere bei schwächeren Büro- und älteren Assets. Ein häufig zitierter Datenpunkt aus MBA-Berichten (oft in Branchenberichten wiederholt) ist, dass US-amerikanische Gewerbe- und Mehrfamilienhaus-Schuldenfälligkeiten für 2026 auf etwa 875 Mrd. $ projiziert werden. Diese Fälligkeitswand garantiert keine Notlage, aber sie hält den Druck auf die Preisfindung aufrecht.

In realen Begriffen wird das Refinanzierungsrisiko zu einem Filter. Es bestimmt, welche Deals reibungslos abgeschlossen werden und welche Deals zu mehrquartaligen Verhandlungen werden.

Grenzüberschreitendes Kapital: "Home Bias" und Regeländerungen sind wichtig

Grenzüberschreitendes Kapital dreht sich selten nur um Rendite. Regulatorische und steuerliche Änderungen können internationale Investoren in bestimmten Märkten vorsichtig halten, was die Rolle von inländischem Kapital erhöht und den Käuferpool verändert. Die praktische Erkenntnis ist, länderspezifische Liquiditätsunterschiede einzuplanen. Globales Kapital wird den richtigen Gelegenheiten nachjagen, aber es wird nicht jeden Deal "retten" - insbesondere nicht Assets mit unklaren Compliance-Pfaden oder schwer zu behebenden Fundamentaldaten.

Globaler Sektorüberblick: Wer profitiert von den Rückenwinden 2026

Büro: Bifurkation, Obsoleszenz und die "Flucht in Qualität"

Büro bleibt ein ein stark segmentierter Markt. Prime-Büro in Top-Lagen kann sich verengen, während sekundärer Bestand Wertdruck, Umwandlungen oder lange Vermietungsphasen erlebt, die Geduld und Liquiditätsreserven auf die Probe stellen. Die Flucht in Qualität ist kein Slogan; sie ist ein Sortiermechanismus. Mieter mit Verhandlungsmacht wählen oft bessere Gebäude, bessere Luft, bessere Annehmlichkeiten und bessere Pendelwege - selbst wenn sie insgesamt weniger Fläche nutzen.

Eine einzige globale "Büroerholung" zu verkünden, verfehlt den Punkt. Die genauere Geschichte ist Bifurkation: Starke Gebäude stabilisieren sich zuerst, und schwache Gebäude brauchen Neuerfindung oder eine andere Nutzung.

Industrie und Logistik: Normalisierung nach dem Boom

Industrieimmobilien bewegen sich nach einem historischen Boom in Richtung Normalisierung. Viele Märkte verschieben sich in Richtung Gleichgewicht, während neues Angebot abkühlt und die Mietflächennachfrage sich stabilisiert. Moderne, automatisierungsgerechte Anlagen mit den richtigen Deckenhöhen, Lkw-Höfen und Stromkapazitäten tendieren dazu, älteren Bestand zu übertreffen, besonders wenn Mieter Effizienz und planbaren Durchsatz wollen.

Als Richtungssignal haben einige große US-Datensätze (einschließlich Kommentare von großen Makler-Research-Teams) festgestellt, dass Industriefertigstellungen 2025 im Vergleich zu früheren Höchstständen deutlich zurückgegangen sind. Es ist keine globale Regel, aber es ist konsistent mit der Idee, dass sich Angebotspipelines mäßigen.

Wohnen: Langfristige Nachfrage, lokale Regulierung

Wohnungsbezogene Sektoren bleiben ein wichtiges Kapitalziel weltweit, weil die langfristige Nachfrage beständig ist. Aber das Risiko ist lokal. Mietregulierung, politischer Druck und Bezahlbarkeitsdebatten schaffen länderspezifische Ergebnisse. Zwei Gebäude mit denselben physischen Eigenschaften können je nach lokalen Regeln für Mietwachstum, Mieterschutz und Genehmigungsverfahren unterschiedlich kalkuliert werden.

Dies ist ein Sektor, in dem die globale Nachfrage real ist und die lokale Politik entscheidend.

Einzelhandel: Selektive Widerstandsfähigkeit und Formatverschiebung

Einzelhandelsimmobilien haben selektive Widerstandsfähigkeit gezeigt, aber "Einzelhandel ist zurück" ist zu vereinfacht. Bedarfsorientierter Einzelhandel und gut gelegene Nachbarschaftsformate können funktionieren, während schwächere Zentren Mühe haben, ihre Relevanz zu verteidigen. Mietermix und Erlebnis sind wichtig, ebenso wie die Fähigkeit, das Zentrum bequem, sicher und einfach nutzbar zu halten.

Im Jahr 2026 ist die Formatauswahl alles. Einzelhandel ist nicht eine Geschichte; es sind mehrere.

Gastgewerbe: Ratenstärke trifft auf Angebots- und Arbeitskräftebeschränkungen

Hotelimmobilien können von der Reisenachfrage profitieren, aber die Betriebskostenkontrolle trennt Gewinner. Hotels sind operative Geschäfte mit echtem operativem Hebel: Arbeitskosten, Markenstandards und Investitionszyklen können die Ergebnisse genauso stark beeinflussen wie die Top-Line-Raten.

Eine praktische Betreiberperspektive hilft bei der Kalkulation. Renovierungszyklen und vorgeschriebene markenbedingte Modernisierungen sind keine Fußnoten; sie sind Renditetreiber (oder Renditekiller).

Alternative Anlagen: Rechenzentren führen, aber Strom ist der Engpass

Rechenzentren sind ein herausragender Wachstumssektor, zunehmend geprägt von Stromverfügbarkeit und Genehmigungszeiträumen. Es geht nicht mehr nur um Land und Glasfaser. KI-Infrastruktur und Strombeschränkungen definieren die Bedingungen 2026 und verändern, was "erstklassig" für digitale Assets überhaupt bedeutet.

Die großen Trends 2026, die globale Gewerbeimmobilien umgestalten

KI-Infrastruktur verändert, "was als erstklassig gilt"

Die KI-Nachfrage erweitert den Fußabdruck der digitalen Infrastruktur: Rechenzentren, Konnektivitätskorridore und die Industrie-Ökosysteme um sie herum. Eine häufig zitierte Prognose aus der großen Immobilienforschung ist, dass der Rechenzentrums-Sektor bis 2030 mit etwa 14 % CAGR wachsen könnte, was große Investitionsbedarfe und einen stetigen Drang nach neuer Kapazität impliziert.

Die Folgeeffekte sind leicht zu unterschätzen. Land, das früher "nur industriell" war, wird strategisch. Umspannwerke, Übertragungszugang und Genehmigungsgeschwindigkeit werden zu Wettbewerbsvorteilen. Selbst die Nähe zu Talent- und Service-Ökosystemen beginnt, wichtiger zu werden als früher.

Gebäude verschmelzen mit Energiesystemen

Im Jahr 2026 verschmelzen Gebäude und Energiesysteme auf sehr reale Weise. Stromverfügbarkeit, Resilienz und Energiestrategie bestimmen zunehmend Machbarkeit, Zeitpläne und Mieternachfrage. Für einige Assets reicht es nicht mehr, gut gelegen und gut gestaltet zu sein; das Asset muss elektrifizierungsbereit und betrieblich resilient sein.

Dies verändert das Projektverhalten. Der Dialog mit Versorgungsunternehmen findet früher statt. Backup-Planung wird Teil der Standard-Due-Diligence, nicht ein "Später"-Punkt. Die Investitionspriorisierung ändert sich ebenfalls - Eigentümer können Upgrades wählen, die Stromzuverlässigkeit und Betriebsstabilität schützen, bevor ästhetische Verbesserungen kommen.

Regulierung und Dekarbonisierung werden zu Kalkulationsvariablen

Dekarbonisierung und Energiestandards bewegen sich von "nice to have" in den Kern der Kalkulation. In mehreren Jurisdiktionen beeinflussen Energieberichterstattung und Leistungserwartungen Vermietung und Finanzierung. Das schafft eine neue Version von Obsoleszenz: Ein Gebäude kann physisch in Ordnung sein und dennoch kommerziell fragil werden, wenn es Standards ohne erhebliche Sanierungsinvestitionen nicht erfüllen kann.

Ein konkretes Beispiel ist Europas überarbeitete Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie (EPBD). Sie trat 2024 in Kraft und enthält eine allgemeine Umsetzungsfrist 2026, die Pfade setzt, die die Energieeffizienz von Nichtwohngebäuden betreffen. Die Einzelheiten variieren je nach Länderumsetzung, aber die Kalkulationsbotschaft ist einheitlich: Compliance-Zeitpläne und Sanierungsmachbarkeit beeinflussen jetzt den Wert.

Erlebnis und Annehmlichkeiten als Werttreiber

Erlebnis ist nicht nur Design-Gerede, wenn es Vermietungsgeschwindigkeit und Mieterbindung beeinflusst. Besonders für Büros und Einzelhandel kann Nutzererlebnis - Annehmlichkeiten, Wellness-Merkmale, Erreichbarkeit und tägliche Bequemlichkeit - ein Wettbewerbsdifferenzierungsmerkmal sein. Mieter zahlen oft für Reibungsreduktion: einfachere Pendelwege, bessere Luft, stärkere Services und Räume, die Teams helfen zu funktionieren.

Im Jahr 2026 sind "Annehmlichkeiten" am wichtigsten, wenn sie Nutzung und Bindung unterstützen, nicht wenn sie auf Fotos gut aussehen.

Regionale Divergenz: Wie dieselben Trends in den USA, Europa und APAC unterschiedlich aussehen

Vereinigte Staaten: Erholungssignale bei weiterhin sichtbarem Bürostress

Der US-Gewerbeimmobilien-Ausblick für 2026 enthält Erholungssignale an den Kapitalmärkten, wobei mindestens ein großer Forschungsausblick projiziert, dass die US-Gewerbeimmobilien-Investitionsaktivität 2026 auf etwa 562 Mrd. $ steigt. Das deutet auf verbesserte Liquidität und Vertrauen hin, auch wenn es nicht gleichmäßig verteilt ist.

Büro bleibt der Spannungspunkt. Die Performance ist hochgradig uneinheitlich nach Markt, Gebäudeklasse und Mikrolage. Einige Assets stabilisieren sich; andere verdauen noch strukturelle Nachfrageverschiebungen und Refinanzierungsrealitäten.

Europa: Regulierung, Neubewertung und selektive grenzüberschreitende Rückkehr

Europa balanciert verbesserte Stimmung mit regulatorischer Komplexität und Asset-für-Asset-Neubewertung. Investitionen haben Phasen der Erholung und Verlangsamung gezeigt, und diese Unruhe wird wahrscheinlich in Teilbereichen anhalten. Lokale Politik, Energie-Compliance-Pfade und Sanierungsökonomie zunehmend "investierbar" von "problematisch".

Mit anderen Worten: Europa kann Chancen bieten, aber es erfordert oft mehr Hausaufgaben und mehr Geduld.

APAC: Aktives Kapital und andere Büro-Dynamiken

Mehrere APAC-Märkte zeigen stärkere grenzüberschreitende Ströme und andere Büro-Angebots-Nachfrage-Bedingungen als der Westen. Als Referenzpunkt wurden APAC-Gewerbeimmobilien-Investitionen 2024 mit 131,3 Mrd. $ bei Wachstum gemeldet. Das bedeutet nicht, dass jeder APAC-Markt heiß ist; es bedeutet, dass die Kapital Geschichte der Region nicht einfach ein Spiegel der USA oder Europas ist.

Das Ergebnis ist Divergenz: unterschiedliches Preisverhalten, unterschiedliche Risikoprämien und manchmal unterschiedliche Definitionen von "Core".

Abschluss: Eine 2026-Monitoring-Checkliste

Was quartalsweise zu verfolgen ist

Ein einfaches Monitoring-System verbessert die Entscheidungsgeschwindigkeit und reduziert narrativ-getriebene Fehler. Eine vierteljährliche Gewerbeimmobilien-Indikatoren-Checkliste kann umfassen:

• Zinspfad und Kreditspreads
• Transaktionsvolumen und Gebotstiefe
• Refinanzierungsergebnisse, Verlängerungen und Rekapitalisierungstrends
• Büro-Flucht-in-Qualität-Indikatoren (Vermietungsgeschwindigkeit, Zugeständnisse, Verlängerungen)
• Industrie-Angebots-Pipeline und Absorption
• Rechenzentrums-Strom-Warteschlangen und Genehmigungszeiträume
• Regulatorische Fristen, die Vermietung und Sanierungsanforderungen betreffen
• Betriebskosteninflation und Energiepreise

In einem geteilten Markt treffen die Teams, die die richtigen Signale verfolgen, nicht nur bessere Vorhersagen - sie entscheiden besser.