Immobilienblase: UBS sieht Frankfurt und München entspannter – Zürich besonders gefährdet

Frankfurt und München gelten laut einer neuen UBS-Analyse trotz hoher Preise nur noch als moderat gefährdet. Das größte Blasenrisiko sieht die Schweizer Bank in Zürich, Tokio und Miami.

Frankfurt und München sind nach einer neuen Analyse der Schweizer Großbank UBS trotz hoher Wohnungspreise nur noch moderat von einer Immobilienblase bedroht.

Preisrückgang senkt Risiko

Frankfurt verzeichne einen deutlichen Rückgang des Blasenrisikos, der durch gesunkene Immobilienpreise ausgelöst worden sei, schreibt die UBS in ihrem zum zwölften Mal veröffentlichten „Global Real Estate Bubble Index“. Auch für München bewertet die Bank die Gefahr als moderat, weil hohe Zinsen und Baukosten den Wohnungsmarkt bremsen.

Eine Immobilienblase entsteht, wenn sich Preise stark von Einkommen und tatsächlichem Wert der Objekte entfernen. 2022 hatten Frankfurt und München laut UBS noch zu den weltweit besonders gefährdeten Metropolen gehört.

Preise real deutlich gesunken

Seitdem seien die Kaufpreise wegen gestiegener Kreditzinsen inflationsbereinigt deutlich gefallen, während Verbraucherpreise und Einkommen zulegten. Für den Index untersuchte die UBS 23 Metropolen und verglich unter anderem Kaufpreise und Mieten mit Einkommen, Wirtschaftsentwicklung, Haushaltsverschuldung und Bautätigkeit.

Die Bank sieht weltweit im Vergleich zum Vorjahr nur geringe Veränderungen. Ein neuer, flächendeckender Immobilienboom sei nicht erkennbar. Besonders gefährdet seien Zürich, Tokio und Miami.

Zürich an der Spitze

Zürich habe in den vergangenen 20 Jahren unter den untersuchten Städten den stärksten Anstieg der Wohnungspreise verzeichnet. Das außergewöhnlich hohe und weiter steigende Verhältnis von Preisen zu Mieten deute dort auf eine zunehmende Abhängigkeit von günstigen Finanzierungskosten hin.

Das geringste Blasenrisiko sieht die UBS in São Paulo, San Francisco und New York. Auch Paris und London rangieren im unteren Bereich des Index.

Wohnraum bleibt knapp

In Frankfurt seien die Immobilienpreise 2025 allein um drei Prozent gefallen. Zugleich übersteige die Nachfrage weiterhin das Angebot. Zuwanderung und kleinere Haushalte trieben die Mieten nach oben, während hohe Bau- und Finanzierungskosten den Neubau bremsten.

In München lägen die inflationsbereinigten Preise laut UBS fast ein Viertel unter dem Rekord von 2022. Deutschlandweit zogen die Preise für Wohnungen und Häuser 2025 im Jahresdurchschnitt erstmals seit 2022 wieder an. Höhere Bauzinsen begrenzen jedoch den Spielraum für weitere starke Preissteigerungen.

Erfahrungen aus früheren Krisen

Die UBS verweist auf die Folgen früherer Übertreibungen. Der Zusammenbruch der US-Immobilienblase 2007 und 2008 löste eine globale Finanz- und Wirtschaftskrise aus.

Nach Einschätzung der Bank hat der deutsche Wohnimmobilienmarkt einen erheblichen Teil der Überbewertungen aus der Niedrigzinsphase abgebaut. In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte habe Wohneigentum in den vergangenen fünf Jahren dennoch keinen wirksamen Inflationsschutz geboten.

Warum Frankfurt und München zurückfallen

Das UBS-Ergebnis beschreibt vor allem eine Neubewertung nach dem Ende der Niedrigzinsphase. Höhere Finanzierungskosten haben die Nachfrage nach Kaufimmobilien gebremst und in Frankfurt wie München zu realen Preisrückgängen geführt. Weil Einkommen und allgemeines Preisniveau zugleich gestiegen sind, hat sich das Verhältnis zwischen Immobilienwerten und wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit verbessert.

Eine Entwarnung für Wohnungssuchende bedeutet der moderate Blasenwert jedoch nicht. Kaufpreise können im Verhältnis zu den Einkommen weiterhin hoch sein, während steigende Mieten auf einen anhaltenden Nachfrageüberhang hindeuten. Besonders in wirtschaftsstarken Städten treffen Zuwanderung und kleinere Haushalte auf ein begrenztes Angebot. Verzögerungen beim Neubau durch hohe Bau- und Finanzierungskosten verschärfen diesen Gegensatz.

Globale Risiken und Folgen

Der Vergleich mit Zürich, Tokio und Miami zeigt, dass Immobilienrisiken stark von lokalen Preis-Miet-Verhältnissen, Kreditbedingungen und Angebotsstrukturen abhängen. Ein hohes Blasenrisiko beschreibt dabei keine sichere Prognose eines Preissturzes, sondern eine auffällige Entkopplung der Preise von Mieten, Einkommen und Wirtschaftsentwicklung.

Für Käufer in Deutschland bleibt deshalb die Finanzierung entscheidend: Selbst gesunkene Preise können durch höhere Zinsen zu größeren monatlichen Belastungen führen. Für Mieter kann die moderate Blasengefahr in Frankfurt und München sogar mit weiterem Preisdruck einhergehen, wenn das Angebot knapp bleibt. Ein flächendeckender neuer Boom ist nach der Studie nicht erkennbar; regionale Unterschiede dürften den Markt weiterhin prägen.