Familienheim-Erbe: BFH zählt Garten- und Wegeflächen zur Steuerbefreiung

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Reichweite der Steuerbefreiung für das sogenannte Familienheim konkretisiert. Mit Urteil vom 17.06.2026 (Az. II R 27/23) stellte das oberste Finanzgericht klar, dass zu einem begünstigten Familienheim auch mitgenutzte Garten- und Wegeflächen gehören können.

Die Entscheidung berührt fundamentale Aspekte der Immobilienvererbung und trifft auf eine Praxis, in der steuerliche Vorgaben und gestiegene Marktwerte zunehmend kollidieren.

Gesetzliche Vorgaben für das Familienheim

Die Steuerbefreiung für das Familienheim ist in § 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) verankert. Sie gilt grundsätzlich unabhängig vom persönlichen Freibetrag der Erbenden.

Wenn Kinder eine Wohnimmobilie erben, ist die vollständige Steuerbefreiung allerdings auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern beschränkt. Zudem knüpft der Gesetzgeber die Vergünstigung an strenge Bedingungen: Das Erbe verlangt einen sofortigen Selbstbezug durch die Erben und eine ununterbrochene Selbstnutzung über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Unveränderte Freibeträge treffen auf gestiegene Werte

Greift die Befreiung für das Familienheim nicht, greifen die allgemeinen Freibeträge. Diese liegen unverändert bei 500.000 Euro für Ehegatten sowie eingetragene Lebenspartner und bei 400.000 Euro für Kinder. Da die Freibeträge für Kinder seit 2009 nicht mehr angehoben wurden, die Immobilienpreise im selben Zeitraum jedoch stark gestiegen sind, führt der Übergang von Wohneigentum vermehrt zu finanziellen Belastungen.

Müssen erbende Geschwister etwaige Miterben auszahlen und zugleich Erbschaftsteuer entrichten, kann dies zu einer erheblichen finanziellen Überforderung führen, sodass im Ernstfall ein Notverkauf der geerbten Immobilie droht. Wie drastisch sich Freibeträge auf die Steuerlast auswirken, zeigt eine Modellrechnung:

• Bei einem angenommenen Hauswert von 800.000 Euro und Abzug der Erbfallkostenpauschale von 15.000 Euro ergibt sich beim derzeitigen Freibetrag von 400.000 Euro eine Steuer von 57.750 Euro.
• Läge der Freibetrag bei hypothetischen 600.000 Euro, betrüge die Steuer 20.350 Euro.
• Bei einem hypothetischen Freibetrag von 800.000 Euro fielen 0 Euro an Steuern an. Konkrete Reformpläne zur Anpassung dieser Schwellenwerte existieren derzeit allerdings nicht.

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Gestaltung durch frühzeitige Vermögensübertragungen

Aufgrund der starren Vorgaben im Erbfall gewinnen lebzeitige Übertragungen an Bedeutung. In Deutschland beträgt der Schenkungsfreibetrag 400.000 Euro pro Kind und Elternteil, der vollkommen steuerfrei ausgeschöpft werden kann. Für darüber hinausgehende Vermögenswerte fällt eine Schenkungsteuer an, deren Höhe sich nach dem Wert und dem Verwandtschaftsgrad richtet.

Da dieser Freibetrag alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden kann, bietet sich die Übertragung in zeitlich gestaffelten Tranchen an, um die Steuerlast planvoll zu minimieren.

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Bei größeren Vermögenswerten wie Immobilien oder Unternehmensanteilen ist eine notarielle Beurkundung empfehlenswert. Bei solchen Vereinbarungen lassen sich zudem rechtliche Sicherheiten wie eine Zweckbindung oder ein Rückfall des Eigentums bei einer Scheidung vertraglich festlegen.