Europace-Index: Häuser auf Rekordhoch, Eigentumswohnungen verlieren weiter

Auf dem deutschen Immobilienmarkt verfestigt sich eine deutliche Spaltung zwischen einzelnen Segmenten. Wie aus aktuellen Daten des Europace Hauspreisindex (EPX) hervorgeht, klettern die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser auf neue Höchststände, während Eigentumswohnungen den zweiten Monat in Folge an Wert verlieren.

Der Gesamtindex des EPX notierte zuletzt bei 221,61 Punkten, was einem leichten Rückgang von 0,07 Prozent im Vormonatsvergleich und einem Zuwachs von 0,53 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Neue Häuser auf Rekordhoch, Eigentumswohnungen im Rückwärtsgang

Treiber der Aufwärtsbewegung im Haussegment sind vor allem Neubauten. Neue Ein- und Zweifamilienhäuser erreichten im Europace Hauspreisindex mit 246,60 Punkten einen neuen Rekordwert. Dies entspricht einem Plus von 0,33 Prozent im Vergleich zum Vormonat sowie einem Zuwachs von 2,60 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Auch Bestandsbauten legten leicht zu: Bestehende Häuser wurden mit 201,73 Punkten erfasst, was einem Anstieg von 0,30 Prozent gegenüber dem Vormonat entspricht, während sich im Jahresvergleich keine Veränderung ergab (0,00 Prozent).

Bei den Angebotspreisen für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigte sich dagegen ein Rückgang um 0,74 Prozent zum Vormonat, wenngleich sie noch 0,24 Prozent über dem Vorjahresniveau lagen.

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Ein gegenteiliges Bild zeichnet sich bei Etagenwohnungen ab. Der EPX-Transaktions-Teilindex für Eigentumswohnungen stand im Oktober 2026 bei 216,49 Punkten. Damit sanken die Transaktionspreise um 0,87 Prozent gegenüber dem Vormonat und um 1,24 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Auch die Angebotspreise für Eigentumswohnungen gaben weiter nach: Mit einem Minus von 0,51 Prozent zum Vormonat verzeichnete dieses Segment den fünften Rückgang in Folge. Gegenüber dem Vorjahr sanken die Angebotspreise um 0,82 Prozent und rutschten damit erstmals seit Herbst 2024 wieder unter das Niveau des jeweiligen Vorjahres.

Gemischte Signale weiterer Marktindizes

Die verhaltene Entwicklung bei Wohnungen spiegeln auch andere Indikatoren wider. Nach dem GREIX des Kiel Instituts für Weltwirtschaft lagen die Wohnungspreise im dritten Quartal 2026 nominal um 0,2 Prozent unter dem Vorjahresquartal, was den ersten Jahresrückgang seit dem zweiten Quartal 2024 markiert, nachdem Anfang 2025 noch ein Plus von 3,3 Prozent registriert worden war.

Gegenüber dem Vorquartal stiegen die nominalen Preise für Eigentumswohnungen laut GREIX zwar um 0,5 Prozent, fielen jedoch bereinigt um die Inflation real um 0,3 Prozent.

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Über alle Segmente hinweg gaben die realen Werte nach: Einfamilienhäuser sanken real um 1,3 Prozent, Mehrfamilienhäuser um 1 Prozent. Nominal gaben Einfamilienhäuser im GREIX im Quartalsvergleich um 0,5 Prozent nach, verzeichneten auf Jahressicht aber ein Plus von 0,9 Prozent. Real sanken die Wohnungspreise auf Jahressicht um 3,0 Prozent.

Wohnungen blieben laut Kieler Institut durchschnittlich rund 94 Tage inseriert; bei 22,4 Prozent der Inserate kam es zu einer Anpassung des Angebotspreises. Regional zeigten sich deutliche Unterschiede: Während Köln im Jahresvergleich ein Plus von 4,6 Prozent aufwies, gab Berlin um 2,9 Prozent nach. Jonas Zdrzalek vom Kiel Institut sieht in der Entwicklung zwar eine Trendwende, jedoch keine flächendeckende Erholung.

Ein moderates Plus auf Jahressicht meldete der vdp-Immobilienpreisindex für das dritte Quartal 2026: Wohnimmobilien verteuerten sich demnach im Jahresvergleich um 1,0 Prozent. Dabei legten Einfamilienhäuser um 1,3 Prozent zu, Eigentumswohnungen um 2,3 Prozent und Mehrfamilienhäuser um 0,5 Prozent.

Am 11. November 2026 ausgewiesene Auswertungen zeigen allerdings, dass die Wohnpreise in allen sieben Top-Städten gegenüber dem Vorquartal nachgaben, mit Spannen zwischen minus 0,4 Prozent in Düsseldorf und minus 0,9 Prozent in Stuttgart.

Auf Jahressicht stiegen die Preise in Hamburg um 2,4 Prozent, in Frankfurt um 1,6 Prozent und in Köln um 1,4 Prozent, während in Stuttgart Rückgänge gemessen wurden. Parallel stiegen die Neuvertragsmieten für Mehrfamilienhäuser im vdp-Index um 3,5 Prozent zum Vorjahresquartal, nach 3,2 Prozent im zweiten Quartal 2026.

Zinsumfeld dämpft die Erschwinglichkeit

Ein wesentlicher Faktor für die Kaufzurückhaltung bleiben die Finanzierungskosten. Nach Angaben des Vermittlers Baufi24 liegt der Top-Zins für zehnjährige Baudarlehen bei 4,16 Prozent, bei einer marktüblichen Spanne zwischen 4,0 und 5,0 Prozent. Demnach liegen die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite zuletzt generell über der Marke von 4 Prozent.

Gleichzeitig verschärft sich die Lage auf der Angebotsseite: Der Fehlbestand an Wohnungen wird auf über eine Million Einheiten geschätzt. Während das BBSR den jährlichen Neubaubedarf bis 2030 auf rund 320.000 Wohnungen beziffert, erwartet das Ifo Institut für die Jahre 2027 und 2028 Fertigstellungen von jeweils unter 200.000 Wohnungen.