Erste Mieterhöhung: Warum die Kaltmiete nach dem Einzug 15 Monate gleich bleibt

Mieterinnen und Mieter sehen sich nach einem Einzug bisweilen mit kurzfristigen Preisanpassungen konfrontiert. Ein Rechtsratgeber des Portals buerger-geld.org vom 13. November 2026 hat vor diesem Hintergrund aufgearbeitet, welche gesetzlichen Fristen Vermieter bei der ersten Mieterhöhung zwingend beachten müssen, um Klarheit über die Rechtslage zu schaffen.

Mindestens 15 Monate unveränderte Miete

Bei einem regulären, unbefristeten Mietvertrag ohne Staffel- oder Indexvereinbarung greift die Regelung nach Paragraph 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Demnach darf ein Vermieter ein Erhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach Mietbeginn oder der letzten Mieterhöhung an den Mieter richten.

Da die geforderte Anpassung frühestens ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens wirksam wird, bleibt die Kaltmiete nach einem Einzug für mindestens 15 Monate unverändert.

Zur Veranschaulichung dient eine Musterrechnung: Erfolgte der Einzug am 1. Januar 2026, kann der Vermieter ein Erhöhungsschreiben frühestens Anfang Januar 2027 zustellen. Eine höhere Kaltmiete wird in diesem Fall frühestens ab dem 1. April 2027 fällig. Zwischen einzelnen Mieterhöhungen muss stets mindestens ein ganzes Jahr liegen.

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Kappungsgrenzen und Begründungspflicht

Das Gesetz setzt Steigerungen zudem prozentuale Grenzen. Die Kappungsgrenze nach Paragraph 558 Absatz 3 BGB deckelt Mieterhöhungen auf maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten kann dieser Wert per Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt sein.

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkung: Bei einer bisherigen Kaltmiete von 680 Euro entspräche eine Anhebung auf 845 Euro einem Plus von 24,3 Prozent. In einem angespannten Wohnungsmarkt wäre jedoch lediglich ein Anstieg auf maximal 782 Euro (15 Prozent) zulässig, unter den regulären Bedingungen auf höchstens 816 Euro (20 Prozent).

Zudem verlangt Paragraph 558a BGB eine ordnungsgemäße Begründung. Als Nachweise kommen der örtliche Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen infrage.

Der Bundesgerichtshof verschärfte hierbei die Anforderungen: Fehlt eine ausreichende Begründung oder wird ein veralteter Mietspiegel genutzt, ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam. Unwirksam ist das Schreiben zudem, wenn es bei mehreren Vertragspartnern nicht an alle Mieter adressiert ist.

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Besondere Vertragsformen und Zustimmungsfristen

Nach dem Zugang des Schreibens steht dem Mieter eine Bedenkzeit zu: die Zustimmungsfrist umfasst den Rest des laufenden Monats sowie zwei volle Kalendermonate. Weigert sich der Mieter zuzustimmen, bleibt dem Vermieter eine Frist von drei Monaten für eine Zustimmungsklage.

Andere Maßstäbe gelten für Sonderformen:
- Staffelmiete: Eine erste Erhöhung ist nach 12 Monaten zulässig. Mieterhöhungen nach Paragraph 558 BGB sind während der Laufzeit ausgeschlossen.
- Indexmiete (§ 557b BGB): Auch hier muss mindestens ein Jahr Abstand zwischen den Erhöhungen liegen; die Zahlung wird ab dem übernächsten Monat nach Zugang fällig.
- Modernisierungen (§ 559 BGB): Vermieter dürfen jährlich 8 Prozent der umlagefähigen Kosten auf die Miete umlegen.

Die Steigerung ist innerhalb von sechs Jahren auf 3 Euro je Quadratmeter gekappt; lag die Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter, beträgt die Grenze 2 Euro je Quadratmeter.