Erneuerungsfonds: Eigentümer sollen jährlich mindestens 0,3 Prozent einzahlen
Veröffentlicht am: 13.11.2026 um 18:23 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Bei Sanierungs- und Umbauarbeiten in Wohnanlagen müssen Eigentümer eine strikte Trennung zwischen persönlichem Eigentum und Teilen der Gesamtanlage beachten. Wie aus einem Bericht hervorgeht, trägt der jeweilige Eigentümer anfallende Kosten für das Sonderrecht, das die eigene Wohnung oder eine Garagenbox umfasst, vollständig selbst.
Für Massnahmen an gemeinschaftlichen Bestandteilen der Liegenschaft – darunter das Dach, die Aussenmauern, das Treppenhaus sowie die Gemeinschaftswiese – kommt hingegen die gesamte Eigentümergemeinschaft auf.
Die Abgrenzung verläuft dabei nicht zwingend an der Wohnungstür. Auch innerhalb der individuellen Wohneinheit gelten statisch relevante Elemente wie tragende Mauern sowie grosse Fensterfronten als Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Dies schränkt die eigenmächtige Gestaltungsfreiheit der einzelnen Parteien ein und zieht klare finanzielle sowie beschlussrechtliche Konsequenzen nach sich.
Unterschiedliche Mehrheiten für bauliche Massnahmen
Welche Hürden für Beschlüsse gelten, hängt von der Dringlichkeit und dem Zweck des jeweiligen Vorhabens ab. Bei baulichen Massnahmen unterscheidet das Regelwerk zwischen drei Stufen:
- Notwendige Massnahmen: Ist eine Reparatur unumgänglich, wie etwa bei einem undichten Dach, reicht für den Beschluss ein einfaches Mehr nach Köpfen der Gemeinschaft.
- Nützliche Massnahmen: Soll ein Vorhaben den Wert steigern oder den Nutzen verbessern – beispielsweise im Rahmen einer energetischen Dachisolation –, ist ein qualifiziertes Mehr erforderlich. Dieses verlangt die Zustimmung der Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Köpfe, die zugleich über 50 Prozent der gesamten Wertquoten auf sich vereinen müssen.
- Luxuriöse Massnahmen: Dienen bauliche Veränderungen vor allem der Verschönerung oder Bequemlichkeit ohne zwingenden Nutzwert, schreibt die Rechtslage Einstimmigkeit vor.
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Vorsorge und Durchsetzung von Zahlungsansprüchen
Um Sanierungsarbeiten langfristig solide zu finanzieren, empfiehlt der Schweizer Stockwerkeigentümerverband eine regelmässige Zuführung zum Erneuerungsfonds. Als Richtwert nennt der Verband eine jährliche Einlage von mindestens 0,3 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Auf längere Sicht sollte das Volumen des Erneuerungsfonds einen Zielbereich von 6 bis 8 Prozent des Gebäudeversicherungswerts erreichen.
Reichen die vorhandenen Rücklagen für anstehende Arbeiten nicht aus, kann die Eigentümergemeinschaft fehlende Mittel anteilsmässig von den Eigentümern nachfordern. Kommen einzelne Parteien ihren Zahlungspflichten nicht nach, stehen der Gemeinschaft weitreichende rechtliche Instrumente zur Verfügung.
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Neben der Einleitung einer Betreibung kann sie ein Gemeinschaftspfandrecht sowie ein Retentionsrecht für ausstehende Beiträge der letzten maximal drei Jahre geltend machen, um finanzielle Ausfälle abzusichern.
