Erbschaftsteuer: Immobilienerben trifft Reformpaket hart
05.07.2026 - 00:18:18 | boerse-global.de
Juli ein 34-Punkte-Reformpaket verabschiedet, die Erbschaftsteuer aber ausgeklammert. Immobilienerben trifft das hart.
Seit 2025/2026 orientiert sich das Finanzamt bei Erbfällen enger am tatsächlichen Marktwert von Immobilien. Die Folge: höhere Grundbesitzwerte, häufiger überschrittene Freibeträge. Ehegatten können weiterhin bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis zu 400.000 Euro. Doch die gestiegenen Immobilienpreise lassen viele Erben über diese Grenzen rutschen. Die Steuersätze in Klasse I liegen zwischen 7 und 30 Prozent.
Finanzminister Klingbeil schloss eine politische Reaktion nicht aus, verwies aber auf ein erwartetes Urteil des Bundesverfassungsgerichts Ende 2026. Die Union forderte parallel flexiblere Arbeitszeiten – die SPD lehnte ab. Ein zweiter Teil des Pakets folgt im Herbst.
BFH präzisiert Spekulationsfrist und Anwaltskosten
Der Bundesfinanzhof (BFH) brachte am 18. Juni 2026 Klarheit für Immobilienbesitzer. Die Zehn-Jahres-Spekulationsfrist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag, nicht mit dem Eigentumsübergang. Wer seine Immobilie im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt hat, verkauft weiter steuerfrei.
Gute Nachrichten für Erben: Kosten für Rechtsanwälte bei Erbauseinandersetzungen sind als Nachlassverbindlichkeiten absetzbar. In einem konkreten Fall erkannte der BFH Anwaltskosten von rund 104.156 Euro an – auch wenn ein Teil ursprünglich der nicht absetzbaren Nachlassverwaltung zugerechnet worden war.
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Landwirtschaft: Nutzung entscheidet, nicht der Grundbucheintrag
Für Erben landwirtschaftlicher Flächen zählt die tatsächliche Bewirtschaftung. Ein BFH-Urteil und ein Ländererlass vom Februar 2024 stellen klar: Wer Bauerwartungsland besitzt, verliert die Begünstigungen für Land- und Forstwirtschaft. Verpachtete Flächen bleiben begünstigt, wenn der Pächter sie landwirtschaftlich nutzt.
Seit dem 3. Juli gelten zudem neue Regeln bei der Grunderwerbsteuer. Der Signing-Tatbestand (schuldrechtliche Anteilsvereinigung) hat nun Vorrang vor dem Closing. Die Anzeigefrist beträgt einheitlich einen Monat. Bei Forward Deals ist künftig der Wert des fertig bebauten Grundstücks maßgeblich.
Gestaltungsmodelle gegen die Steuerlast
Angesichts steigender Steuern rücken Alternativen in den Fokus. Experten empfehlen die lebzeitige Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt – das mindert den steuerlichen Wert. Alle zehn Jahre lassen sich die Freibeträge neu ausschöpfen. Auch ein Verkauf innerhalb der Familie kann sich lohnen: Er vermeidet Grunderwerbsteuer und schafft neue Abschreibungsmöglichkeiten.
Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt die Ungleichbehandlung von Immobiliennutzern: Vermieter erzielen durch Abschreibungen, Zinsen und Instandhaltungskosten eine Rendite von rund 9 Prozent, Selbstnutzer kommen bei vergleichbaren Objekten auf etwa 6 Prozent.
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Der Immobilienmarkt selbst verlangsamt sich: Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise nur um 1,4 Prozent zum Vorjahr. Eigentumswohnungen in Top-Städten legten gerade mal 0,3 Prozent zu, ländliche Kreise verzeichneten dagegen ein Plus von 3,6 Prozent.
Für 2027 plant die Regierung eine Einkommensteuerreform mit Entlastungen von bis zu 10 Milliarden Euro jährlich. Der Grundfreibetrag soll bis 2028 auf 12.900 Euro steigen, der Reichensteuersatz von 45 Prozent künftig ab 250.000 Euro greifen. Eine Erhöhung der Erbschaftsteuer ist nicht vorgesehen.
