Erbschaftsteuer: BFH präzisiert Steuerbefreiung für Familienheime
Veröffentlicht am: 14.08.2026 um 09:13 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die vorzeitige Übertragung von Immobilienvermögen an die nächste Generation gewinnt vor dem Hintergrund steigender Erbschaften und komplexer steuerlicher Rahmenbedingungen an Bedeutung. Experten raten vermehrt zu Strategien, Immobilien bereits zu Lebzeiten zu übertragen und sich dabei durch Nießbrauchrechte abzusichern.
Dieses Vorgehen ermöglicht es Schenkenden, sich weiterhin Vorteile und Nutzungen an der Immobilie vorzubehalten, während gleichzeitig steuerliche Freibeträge frühzeitig genutzt werden können.
Aktuelle Rechtsprechung zur Erbschaftsteuerbefreiung
Ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 17. Juni 2026 (II R 27/23) präzisiert die Bedingungen für die Erbschaftsteuerbefreiung des sogenannten Familienheims gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG.
Demnach erstreckt sich die Steuerbefreiung auch auf mitgenutzte Garten- und Wegeflächen, sofern diese als wirtschaftliche Einheit festgestellt sind. Voraussetzung bleibt jedoch, dass die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht überschreitet und die Kinder des Erblassers die Immobilie unverzüglich nach dem Erbfall selbst beziehen.
Juristen weisen darauf hin, dass die Feststellung des Belegenheitsfinanzamts hierbei entscheidend ist. Erben sollten diese Feststellungen genau prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten, um die Steuerbefreiung für das gesamte Areal zu sichern.
In einem weiteren Verfahren bestätigte der BFH zudem, dass Anwaltskosten für ein Teilungsversteigerungsverfahren zur Auflösung einer Erbengemeinschaft als Nachlassverbindlichkeiten abziehbar sind. Im zugrunde liegenden Streitfall wurden Kosten in Höhe von 95.200 Euro anerkannt, während 9.000 Euro für die Aufteilung von Mietkonten nicht abzugsfähig waren.
Steuerliche Behandlung von Betriebsvermögen und Landwirtschaft
Auch bei landwirtschaftlich genutzten Flächen gibt es neue rechtliche Klarheit. Das Finanzgericht Düsseldorf entschied mit Urteil vom 2. Juni 2026 (4 K 384/24 F), dass verpachtete Ackerflächen im Betriebsvermögen einer Kapitalgesellschaft nicht zum schädlichen Verwaltungsvermögen im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes gehören. Dies gilt selbst dann, wenn der Betrieb im Ganzen verpachtet ist. Da die Revision zugelassen wurde, bleibt abzuwarten, ob der BFH diese Sichtweise in letzter Instanz bestätigt.
Flankiert werden diese Entwicklungen durch gesetzliche Änderungen. Das am 2. Juli 2026 verkündete Neunte Gesetz zur Änderung von Vorschriften im Steuerberatungsrecht und Steuerrecht sieht vor, dass der Gewerbesteuer-Mindesthebesatz ab dem Erhebungszeitraum 2027 von 200 % auf 280 % steigt.
Bei der Grunderwerbsteuer gilt für Anteilsübertragungen seit dem 3. Juli 2026 zudem, dass bereits das Verpflichtungsgeschäft (Signing) und nicht erst die Abtretung (Closing) besteuert wird. Die Anzeigefrist für Beteiligte wurde hierbei auf einen Monat verlängert.
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Marktumfeld und demografischer Wandel
Der Handlungsdruck für Eigentümer wird durch aktuelle Marktstudien unterstrichen. Prognosen zufolge werden in Frankreich bis zum Jahr 2040 Erbschaften im Wert von 9.000 Milliarden Euro erwartet, wobei Immobilien rund 60 % des Volumens ausmachen.
In Deutschland besitzen Angehörige der Baby-Boomer-Generation derzeit rund 4,8 Millionen Eigenheime. Laut einer Untersuchung des RWI dämpfte die Alterung der Gesellschaft die Preisentwicklung zwischen 2008 und 2020 bereits um 12 % bei Wohnungen und 7 % bei Häusern.
Aktuelle Daten des VDP-Index für das zweite Quartal 2026 zeigen jedoch eine moderate Erholung. Die Immobilienpreise stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 1,3 %. Besonders deutlich war das Plus bei Wohnimmobilien in Hamburg mit 3,8 % und Köln mit 2,5 %. Bundesweit legten die Mieten um 3,2 % zu.
Finanzexperten betonen, dass bei Investitionen in Mehrfamilienhäuser die Renditeberechnung entscheidend bleibt. Bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro und 200.000 Euro Eigenkapital kann die Eigenkapitalrendite unter Berücksichtigung von Zinsen und Bewirtschaftungskosten bei etwa 6,25 % liegen.
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Prüfungsschwerpunkte der Finanzbehörden
Steuerpflichtige sollten bei der Erstellung ihrer Erklärungen darauf achten, dass die Finanzämter derzeit bestimmte Positionen besonders intensiv prüfen. Dazu gehören neue Vorsorgeaufwendungen, bedeutende Spenden und Unterhaltsleistungen.
Letztere erfordern einen Bedürftigkeitsnachweis und müssen per Banküberweisung belegt werden. Auch Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer werden nur anerkannt, wenn dieses den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit bildet. Bei der doppelten Haushaltsführung bleibt die Absetzbarkeit auf 1.000 Euro pro Monat begrenzt.
