Energieausweis ab Mai: Neue EU-Skala A bis G für alle Immobilien

Ab Mai 2026 gelten EU-weit einheitliche Energieausweise und digitale Renovierungspässe für Immobilienbesitzer.

Ein EU-weit einheitlicher Energieausweis und neue Sanierungspläne treten in Kraft. Eigentümer und Mieter müssen sich auf mehr Transparenz und neue Kostenregeln einstellen.

Anzeige

Die neuen energetischen Anforderungen und die hälftige Teilung der CO2-Kosten ab 2028 belasten viele Kalkulationen. Dieser kostenlose Report zeigt Ihnen, wie Sie Ihre Betriebskostenabrechnung 2026 rechtssicher gestalten und alle umlagefähigen Kosten korrekt berücksichtigen. Betriebskosten 2026: Jetzt kostenlosen PDF-Ratgeber sichern

Einheitliche Skala von A bis G

Seit dem 1. Mai 2026 gibt es einen neuen, EU-weit gültigen Energieausweis. Die bisherige Skala, die teils bis zur Klasse H reichte, ist Geschichte. Stattdessen gilt jetzt die verbindliche Einteilung von A (sehr gut) bis G (schlecht). Wer seine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten will, muss den neuen Ausweis vorlegen.

Besonders wichtig: Das Dokument enthält jetzt konkrete Sanierungsempfehlungen. Die Neuregelung bereitet auf strengere Anforderungen vor. Ab 2030 müssen bei Neubauten auch die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus ausgewiesen werden. Der Fokus verschiebt sich von der reinen Betriebsenergie hin zur ganzheitlichen Bewertung.

Politisch bleibt das Vorhaben umstritten. Unionsgeführte Kreise forderten zuletzt eine Verschiebung der EU-Richtlinie (EPBD), um den Markt zu entlasten.

Der digitale Renovierungspass kommt

Parallel zum Energieausweis wird das System der Renovierungspässe eingeführt. Es basiert auf der EU-Richtlinie 2024/1275. Ein Beispiel für die regionale Umsetzung: In Niederösterreich tritt am 29. Mai 2026 eine entsprechende Änderung der Bauordnung in Kraft. Die Nutzung bleibt für Eigentümer zunächst freiwillig.

Der Renovierungspass dient als strategisches Planungsinstrument. Ziel ist der schrittweise Umbau von Bestandsgebäuden zu Nullemissionsgebäuden bis spätestens 2050. Ausstellen dürfen ihn nur befugte Fachleute, das Format ist digital. So sollen Sanierungsschritte logisch aufeinander aufbauen und Lock-in-Effekte vermieden werden. Der Pass lässt sich mit dem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) kombinieren.

Anzeige

Während neue Sanierungspflichten den Wert von Bestandsimmobilien beeinflussen, sollten Vermieter auch ihre Einnahmenseite im Blick behalten. Erfahren Sie in diesem Experten-Report, wie Sie Mieterhöhungen trotz komplexer Gesetzeslage rechtssicher begründen und typische Formfehler vermeiden. Kostenlosen Report zur rechtssicheren Mieterhöhung herunterladen

Deutschland: GEG wird durch GMG abgelöst

In Deutschland ersetzt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Ein zentraler Punkt: Es gibt keinen Zwang zum Einbau von Wärmepumpen. Stattdessen setzt der Gesetzgeber auf eine „Biotreppe". Der Anteil ökologischer Brennstoffe in Heizsystemen muss stufenweise steigen. Ab 2029 sind 10 Prozent vorgeschrieben, bis 2040 soll er auf 60 Prozent klettern.

Kritik kommt vom Normenkontrollrat. Er stuft das Gesetz als handwerklich schwach ein und warnt vor Bürokratie und mangelnder Umsetzbarkeit. Besonders die unsicheren Kosten für Biomethan und Wasserstoff bleiben ein Problem. Ab 2028 werden CO?-Kosten und Gasnetzentgelte hälftig zwischen Mietern und Vermietern geteilt. Eine Evaluierung des GMG ist für 2030 geplant.

Praxisbeispiele: Kreislaufwirtschaft und Gerichtsurteile

In Kolkwitz, Brandenburg, entsteht derzeit ein ReUse Hub. Das Mehrzweckgebäude wird vollständig aus gebrauchten Betonelementen ehemaliger DDR-Plattenbauten errichtet. Professorin Angelika Mettke von der BTU Cottbus-Senftenberg leitet das Projekt. 88 Betonteile mit einem Gewicht von bis zu 5,8 Tonnen werden verbaut. Finanziert wird es mit 521.000 Euro aus Strukturstärkungsmitteln und Mitteln des EU-Programms Horizon 2020. Die Fertigstellung ist für Ende 2026 geplant.

Gleichzeitig zeigen Gerichtsurteile die Zielkonflikte zwischen Klimaschutz und Naturschutz. Das Verwaltungsgericht Berlin wies im März 2026 die Klage eines Eigentümers ab. Er wollte eine 50-jährige Kiefer fällen, weil sie seine Photovoltaikanlage verschattete. Trotz eines Stammumfangs von zwei Metern und einer prognostizierten Restlebenszeit von über 100 Jahren sah das Gericht keinen Vorrang für Solarenergie. Der jährliche Energieverlust durch die Verschattung entsprach lediglich dem Verbrauch eines Drei-Personen-Haushalts. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Was bleibt zu tun?

Die Entwicklungen im Mai 2026 markieren einen Wendepunkt. Weg von isolierten nationalen Regeln, hin zu einer verzahnten Datenbasis durch digitale Pässe und einheitliche Ausweise. Experten begrüßen die höhere Transparenz. Wirtschaftsvertreter warnen vor einer Entwertung von Bestandsimmobilien in den unteren Klassen.

Auch Detailfragen beschäftigen die Gerichte. Das Landgericht Regensburg entschied Mitte 2025, dass separate Eingänge und unterschiedliche Hausnummern nicht zwingend mehrere eigenständige Gebäude begründen – sofern ein einheitlicher Baukörper vorliegt. Solche Entscheidungen gewinnen durch die neuen Sanierungspflichten an Bedeutung.

Ausblick: Verschärfung absehbar

Mit der geplanten Evaluation des Gebäudemodernisierungsgesetzes 2030 wird sich zeigen, ob die Biotreppe und die hälftige Kostenteilung die gewünschten Effekte erzielen. Die technische Integration des Renovierungspasses in nationale Datenbanken wird die Grundlage für künftige Förderprogramme bilden.

Bis 2050 bleibt das Ziel der Klimaneutralität im Gebäudesektor bestehen. Projekte wie der ReUse Hub in Kolkwitz zeigen: Neben der Betriebsenergie gewinnt auch die graue Energie in der Bausubstanz an Bedeutung. Marktteilnehmer müssen sich darauf einstellen, dass ökologische Kennzahlen bald ebenso wichtig werden wie klassische Finanzdaten.