Ehegattenschaukel: Steuertrick für Immobilienbesitzer wird 2026 immer beliebter

Steigende Preise treiben die Nachfrage nach der Ehegattenschaukel. Das Modell ermöglicht höhere Abschreibungen bei Immobilien im Familienkreis.

Die „Ehegattenschaukel" erlebt in diesem Frühjahr einen regelrechten Boom – und das aus gutem Grund.

Steigende Immobilienpreise in deutschen Großstädten zwingen Eigentümer zu kreativen Steuerstrategien. Besonders in Ballungsräumen wie Freiburg, wo Quadratmeterpreise von durchschnittlich 5.400 Euro längst Normalität sind, nutzen Anleger das Modell der „Ehegattenschaukel". Der Clou: Durch den Verkauf einer Immobilie vom einen Partner an den anderen wird der Steuerwert des Objekts neu festgesetzt – und damit die jährliche Abschreibung deutlich erhöht.

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So funktioniert der Steuerkniff

Das Prinzip ist ebenso einfach wie wirkungsvoll. Ein Ehepartner verkauft eine vermietete Immobilie an den anderen – zum aktuellen Marktwert. Entscheidend ist die Haltefrist: Liegt der Erwerb des Verkäufers mehr als zehn Jahre zurück, bleiben die Veräußerungsgewinne nach § 23 EStG steuerfrei. Der kaufende Partner wiederum kann den höheren Kaufpreis als neue Bemessungsgrundlage für die Abschreibung nutzen – in der Regel zwei Prozent jährlich für den Gebäudeteil.

Drei Effekte machen das Modell attraktiv:

• Liquidität freisetzen: Der Verkäufer realisiert die Wertsteigerung ohne Spekulationssteuer
• Steuerliche Vorteile sichern: Die Kreditzinsen für den Kauf bleiben als Werbungskosten voll abzugsfähig
• Grunderwerbsteuer sparen: Transaktionen zwischen Ehepartnern sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit

In begehrten Freiburger Lagen wie Herdern oder der Altstadt, wo Spitzenpreise jenseits der 6.000 Euro pro Quadratmeter liegen, kann die jährliche Abschreibung nach einem solchen Verkauf schnell das Doppelte betragen.

Warum gerade jetzt?

Die Immobilienpreise der letzten zehn Jahre haben eine Lücke zwischen historischen Anschaffungskosten und heutigen Marktwerten aufgerissen. Viele Eigentümer haben ihr ursprüngliches Abschreibungspotenzial längst ausgeschöpft. Ein Beispiel aus der Praxis: Wer 2015 eine Wohnung für 200.000 Euro kaufte, sieht sich heute einem Wert von 260.000 Euro gegenüber. Die Abschreibung basierte bisher auf dem niedrigeren Kaufpreis von 2015 – durch den Verkauf an den Ehepartner zum aktuellen Preis vervielfacht sich die jährliche Abschreibungssumme.

Das Modell beschränkt sich nicht auf Ehepaare. Auch eingetragene Lebenspartner und direkte Verwandte wie Eltern und Kinder können von den Steuerbefreiungen profitieren. Das macht die „Ehegattenschaukel" zu einem flexiblen Instrument für die Vermögensplanung über mehrere Generationen.

Die Fallstricke: Was das Finanzamt prüft

Trotz aller Vorteile: Die Finanzverwaltung prüft solche Gestaltungen genau. Der Verkauf muss einem sogenannten „Fremdvergleich" standhalten – also genauso ablaufen wie zwischen unabhängigen Dritten. Ein rein symbolischer Akt ohne tatsächlichen Geldfluss reicht nicht. Das könnte als Scheingeschäft oder Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO gewertet werden.

Die Grundvoraussetzungen:

• Notariell beurkundeter Kaufvertrag
• Klarer Nachweis der Kaufpreiszahlung
• Bei fehlendem Eigenkapital: marktübliches Verkäuferdarlehen mit schriftlichem Bankvergleich

Das Modell eignet sich fast ausschließlich für vermietete Objekte. Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt der Abschreibungseffekt – hier stehen andere Ziele wie Liquiditätstransfer oder Erbschaftsteuerplanung im Vordergrund.

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Frist läuft: Was sich bis Jahresende ändert

Eine aktuelle Gesetzesänderung sorgt für zusätzlichen Druck. Das 2024 verabschiedete Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) hat die Rechtsstellung der Gesamthand für Gesellschaften wie die GbR verändert. Die Übergangsfrist für grunderwerbsteuerliche Befreiungen bei solchen Konstruktionen läuft am 31. Dezember 2026 aus.

Für Anleger, die eine „GbR-Variante" der Ehegattenschaukel nutzen – also Immobilien in eine gemeinsame Gesellschaft einbringen statt direkt zu verkaufen – tickt die Uhr. Wer die Steuerneutralität solcher Umstrukturierungen sichern will, sollte die Transaktion noch dieses Jahr abschließen.

Steuerberater ratten derzeit zur klassischen Direktvariante zwischen Ehepartnern. Sie gilt als robuster und weniger anfällig für Komplikationen. Der Trend ist klar: Solange das Zinsniveau stabil bleibt, werden innerfamiliäre Immobilienverkäufe weiter zunehmen. Die „Ehegattenschaukel" bleibt damit eines der wirksamsten Instrumente, um die Rendite nach Steuern zu sichern.