Deutscher Wohnungsmarkt im Frühjahr 2026: Zwischen Bauboom und Regulierungswut

SPD fordert regionale Mietendeckel, während Brandenburgs Immobilienmarkt boomt. Die Baugenehmigungen steigen, doch die Fertigstellungsziele bleiben unerreicht.

Während die Baugenehmigungen im ersten Quartal um 14,6 Prozent auf 63.500 Einheiten zulegten, bleibt die Fertigstellungsquote weit hinter den politischen Zielen zurück. In München entfacht die SPD-Forderung nach regionalen Mietendeckeln eine neue Kontroverse. Brandenburgs Immobilienmarkt hingegen erlebt teils einen regelrechten Boom.

München im Fokus: SPD fordert regionale Mietendeckel

Ein Beschluss des SPD-Parteivorstands vom Anfang dieser Woche hat die Debatte um bezahlbaren Wohnraum neu entfacht. Die Partei fordert regionale Mietendeckel für Städte mit besonders angespannten Märkten – darunter München, Berlin, Frankfurt, Köln und Leipzig.

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Die Sozialdemokraten wollen den Bundesländern die Befugnis geben, eigenständig über Preisbegrenzungen zu entscheiden. Geplant sind ein temporärer Stopp von Mieterhöhungen, feste Mietobergrenzen und eine stärkere Deckelung von Modernisierungsumlagen.

Der Vorstoß stößt auf heftigen Widerstand. Unionsvertreter warnen, dass solche Maßnahmen den Wohnungsbau zum Erliegen bringen könnten. Auch die Industrie- und Handelskammern befürchten eine weitere Verknappung des Angebots. Experten erinnern an 2020, als das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel wegen fehlender Gesetzgebungskompetenz kippte.

Flankierend sieht das SPD-Konzept 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau bis 2029 vor. Im kommenden Jahr sollen zudem rund 300 Millionen Euro in die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnraum fließen.

Brandenburgs Märkte: Potsdam boomt, Eisenhüttenstadt wirbt

Während in München die Regulierung im Vordergrund steht, zeigt Brandenburgs Immobilienmarkt eine dynamische Entwicklung. In Potsdam zog die Marktaktivität im vergangenen Jahr deutlich an.

Laut Grundstücksmarktbericht wurden 1.249 Kaufverträge registriert – ein Plus von 29 Prozent. Der Geldumsatz stieg um 14 Prozent auf 834 Millionen Euro. Der Flächenumsatz verdoppelte sich auf 192 Hektar. Für neugebaute Eigentumswohnungen in Potsdam wurden im Schnitt 8.200 Euro pro Quadratmeter erzielt.

In anderen Teilen Brandenburgs setzen Kommunen auf kreative Lösungen gegen den Bevölkerungsschwund. In Eisenhüttenstadt startete Mitte Mai ein Projekt zum Probewohnen. Für die erste Runde des vierwöchigen Aufenthalts gab es rund 2.000 Bewerbungen aus dem gesamten Bundesgebiet. Fünf Teilnehmer testen derzeit die Lebensbedingungen. Eine zweite Runde ist für 2026 geplant.

Förderprogramme gegen den Bauüberhang

Um den Bauüberhang von rund 760.000 genehmigten, aber nicht fertiggestellten Wohnungen abzubauen, setzt die Bundesregierung auf finanzielle Anreize. Seit Mitte Dezember ist das Förderprogramm EH-55-Plus wieder aktiv – mit einem Budget von 800 Millionen Euro.

Bisher wurden rund 315 Millionen Euro abgerufen, was den Bau von etwa 27.800 Wohnungen unterstützte. Die Förderung erfolgt über zinsverbilligte KfW-Kredite mit einem effektiven Jahreszins von knapp unter zwei Prozent.

Trotz dieser Impulse zeigen Branchenzahlen ein schwieriges Umfeld. Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW rechnet für 2026 mit lediglich rund 200.000 fertiggestellten Wohnungen – deutlich unter dem politischen Ziel von 300.000 Einheiten.

Ein Grund für die Verzögerungen: neue Vergaberegeln für öffentliche Aufträge. Ein Gesetz zur Beschleunigung der Vergabe zwingt Städte zunehmend zu Einzelvergaben statt Gesamtvergaben. Kommunalvertreter kritisieren, dass dies die Bürokratie erhöhe und die Umsetzung von Infrastrukturvorhaben verzögere.

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Soziale Folgen: Überbelegung und neue Grundsicherung

Die angespannte Lage hat zunehmend soziale Auswirkungen. Laut Statistischem Bundesamt lebten im vergangenen Jahr 11,7 Prozent der Menschen in überbelegten Wohnungen. Besonders betroffen sind junge Familien, Alleinerziehende und Geringverdiener.

Zum 1. Juli 2026 stehen zudem signifikante Änderungen im Sozialsystem an. Das bisherige Bürgergeld wird durch eine neue Grundsicherung ersetzt. Damit entfällt die einjährige Karenzzeit für Vermögen, und die Wohnkosten werden direkt auf die geltenden Mietobergrenzen gedeckelt.

Einige Kommunen reagieren mit lokalen Satzungen. Dresden legte eine Zweckentfremdungssatzung vor, die Ferienwohnungen zurück in den regulären Mietmarkt überführen soll – rund 700 Wohnungen könnten so reaktiviert werden. In Mainz startete ein Pilotprojekt zum Wohnungstausch, das Senioren durch finanzielle Boni den Umzug in kleinere Wohnungen erleichtern soll.

Ausblick: Volatiler Markt erwartet

Für die kommenden Monate wird eine Fortsetzung der volatilen Marktentwicklung erwartet. Ein wesentlicher Faktor bleibt die Entwicklung der Bauzinsen, die zuletzt leichte Steigerungen verzeichneten.

Sollten die Baugenehmigungen das aktuelle Wachstumstempo halten, könnte sich der Bauüberhang in der zweiten Jahreshälfte allmählich abbauen. Dennoch bleibt das Neubauziel von 300.000 Wohnungen pro Jahr vorerst in weiter Ferne. Die Transformation des Wohnungsmarktes wird maßgeblich davon abhängen, ob es gelingt, regulatorische Rahmenbedingungen zu schaffen, die sowohl Mieterschutz gewährleisten als auch Investitionsbereitschaft fördern.