Deutscher Immobilienmarkt: Preisschere zwischen Neubau und Bestand wächst

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt eine wachsende Preisschere zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Eine geplante Mietrechtsreform verschärft die Lage für Investoren.

Während Bestandsimmobilien vielerorts stagnieren oder leicht nachgeben, steigen die Neubaupreise ungebremst weiter.

Aktuelle Daten des Immobilienpreisindex EPX für April 2026 belegen den Trend. Der Gesamtindex kletterte um 0,42 Prozent auf 221,58 Punkte – ein Plus von 1,91 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders deutlich fiel der Anstieg bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern aus: plus 0,99 Prozent. Bestandsimmobilien dagegen verloren 0,15 Prozent.

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Stefan Münter, Co-CEO von Europace, führt die Entwicklung auf gestiegene Bauleistungspreise zurück. Die zogen im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,3 Prozent an.

Metropolen treiben die Schere

In den Großstädten wird die Kluft noch sichtbarer. München führt mit durchschnittlich 11.748 Euro pro Quadratmeter für Neubauten. In Hamburg liegen die Preise bei 8.965 Euro, in Berlin bei 8.587 Euro.

Der Vergleich zeigt das ganze Ausmaß: In Berlin kosten Bestandsimmobilien durchschnittlich nur 5.535 Euro pro Quadratmeter. Die Differenz beträgt über 3.000 Euro. Ähnlich sieht es in Düsseldorf (8.520 Euro Neubau) und Frankfurt (8.291 Euro) aus.

Die Vermarktungsdauer spiegelt die veränderte Nachfrage. In Berlin stehen Bestandsimmobilien durchschnittlich 72 Tage – Neubauten dagegen 128 Tage. Käufer werden wählerischer.

Selbst auf Sylt zeigt sich die Entwicklung: Die Preise gaben im ersten Quartal um 4,7 Prozent nach. Mit rund 12.557 Euro pro Quadratmeter bleibt die Insel aber bundesweit Spitze.

Mietrechtsreform setzt Investoren unter Druck

Parallel zur Preisentwicklung sorgt eine geplante Mietrechtsreform für Unruhe. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig legte Anfang des Jahres einen Gesetzentwurf vor, der Umgehungsmöglichkeiten der Mietpreisbremse schließen soll.

Kernpunkte der Reform:

• Möblierungszuschlag gedeckelt: Maximal 5 Prozent der Nettokaltmiete. Bisher waren Zuschläge von oft über 150 Euro möglich.
• Indexmieten begrenzt: In angespannten Märkten maximal 3,5 Prozent Steigerung pro Jahr.
• Kurzzeitverträge verschärft: Bei Mietverhältnissen über sechs Monaten gilt künftig die Mietpreisbremse.

Der Eigentümerverband Haus & Grund kritisierte die Pläne scharf und warnt vor einer Stigmatisierung privater Vermieter. Der Mieterbund begrüßt die Maßnahmen als notwendigen Schutz.

Für Investoren wird die Kalkulation neuer Projekte schwieriger. Steigende Baukosten bei sinkender Rendite durch Mietendeckel – das führt zu einer Suche nach alternativen Anlageformen. Plattformen für Equity-Release-Immobilien rücken verstärkt in den Fokus.

Baukosten treiben Neubaupreise

Die Umsetzung moderner Energiestandards treibt die Kosten. Ein Beispiel: der neue Schulcampus in Ahrensburg. Dort kommen 96 Erdwärmesonden zum Einsatz, die bis in 120 Meter Tiefe reichen. Solche Investitionen in Geothermie und Photovoltaik senken langfristig die Betriebskosten – erhöhen aber die initialen Baukosten erheblich.

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Auch im öffentlichen Sektor schlagen die Kosten durch. In Rostock feierte eine neue Feuerwache Richtfest – Investitionsvolumen: 125 Millionen Euro. Fertigstellung ist für 2028 geplant. In Wolfsburg plant die Stadt 235 Millionen Euro für Sanierung und Teilneubau eines Bildungszentrums, umgesetzt als Öffentlich-Private Partnerschaft über 25 Jahre.

Der Bundesgerichtshof stärkte zudem die Rechte von Käufern. Ein Urteil vom März 2026 stellt klar: Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen sind unwirksam, wenn sie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums pauschal auf Vertreter verlagern. Verjährungsfristen für Mängelansprüche beginnen dadurch oft erst viel später.

Ein weiteres Urteil vom April präzisiert: Schlussraten werden erst nach vollständiger Mängelbeseitigung fällig – sofern der Vertrag zwischen Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung unterscheidet.

Soziale Schieflage am Wohnungsmarkt

Die angespannte Lage trifft besonders vulnerable Gruppen. Das Jahresgutachten des Sachverständigenrats für Integration und Migration (SVR) vom Mai 2026 zeigt: Menschen mit Migrationshintergrund leben deutlich häufiger in überbelegten Wohnungen und zahlen einen höheren Anteil ihres Einkommens für Miete.

Deutschland zählte Ende 2024 rund 83,6 Millionen Einwohner. Das Wachstum seit 1990 wurde maßgeblich durch Zuwanderung getragen. Laut Gutachten verfügen Menschen mit Migrationshintergrund im Durchschnitt über 14 Quadratmeter weniger Wohnfläche pro Person.

Experten fordern mehr bezahlbaren Wohnraum und verstärkte Maßnahmen gegen Diskriminierung. In Düsseldorf entstehen dazu in Lierenfeld 154 bezahlbare Wohnungen, großteils öffentlich gefördert. Das Bauvorhaben wird mit rund 34,8 Millionen Euro von Stadt und Land unterstützt und soll Ende 2026 bezugsfertig sein.

Auch Braunschweig reagiert: Der Stadtrat beschloss Mitte Mai den Bebauungsplan für ein neues Quartier am Hauptbahnhof. Auf 18 Hektar sollen ab Anfang 2030 rund 600 Wohneinheiten entstehen – mit einer Sozialquote von 30 Prozent.

Markt in der Korrekturphase

Der deutsche Immobilienmarkt durchläuft eine Preiskorrektur, die den Neubau weitgehend ausspart. Die Schere zwischen fallenden Preisen für unsanierte Bestandsbauten und steigenden Kosten für hocheffiziente Neubauten markiert eine qualitative Wende.

Käufer sind nicht mehr bereit, jeden Preis für sanierungsbedürftige Immobilien zu zahlen. Die Nachfrage nach energetisch autarken Gebäuden bleibt trotz hoher Preise stabil.

Die Mietrechtsreform 2026 fungiert als politisches Korrektiv. Sie soll den Anstieg der Wohnkosten bremsen – birgt aber das Risiko, die Neubautätigkeit durch sinkende Renditeerwartungen weiter zu bremsen.

Ausblick

Für die kommenden Jahre ist mit einer Stabilisierung der Bestandspreise zu rechnen – sofern die Finanzierungszinsen auf dem aktuellen Niveau verharren. Im Neubaubereich wird der Kostendruck durch strenge Umweltauflagen und steigende Löhne hoch bleiben.

Große Projekte wie das Bahnhofsquartier in Braunschweig oder neue Campusgebäude in Münster werden erst gegen Ende des Jahrzehnts oder Anfang der 2030er-Jahre für spürbare Entlastung sorgen.

Bis dahin bleibt die Mietrechtsreform das entscheidende Instrument der Politik. Ob die Preisdeckel die gewünschte Wirkung entfalten oder zu einem Rückzug privater Investoren führen – das wird sich nach Inkrafttreten der neuen Regelungen zeigen.

Die Bauwirtschaft wird sich verstärkt auf die Sanierung von Bestandsimmobilien konzentrieren müssen. Nur so lässt sich der Wertverfall älterer Gebäude aufhalten und den energetischen Anforderungen der Zukunft gerecht werden.