Deutscher Immobilienmarkt: Preise stagnieren, Transaktionen brechen ein

Wohnungspreise steigen kaum noch, real sogar Verluste. Transaktionsvolumen liegt weit unter Rekordniveau. Vonovia spürt steigende Zinskosten.

Im ersten Quartal 2026 stagnieren die Preise für Eigentumswohnungen, während das Transaktionsvolumen im Vergleich zu den Rekordjahren massiv eingebrochen ist. Steigende Zinsen, neue Regulierungen und geopolitische Unsicherheiten bremsen die Branche.

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Preise: Kaum Bewegung, real sogar Verluste

Die Dynamik auf dem Wohnungsmarkt hat sich deutlich abgeschwächt. Laut dem Immobilienpreisindex GREIX, den das Institut für Weltwirtschaft (IfW) erstellt, legten Eigentumswohnungen im ersten Quartal nominal nur um 0,4 Prozent zum Vorquartal zu – der niedrigste Anstieg seit Sommer 2024.

Inflationsbereinigt sieht es noch düsterer aus: Real verloren Wohnungen 0,2 Prozent zum Vorquartal und satte 1,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Einfamilienhäuser zeigen sich robuster: Hier stiegen die Preise nominal um 1,9 Prozent zum Vorquartal und um 3,2 Prozent zum Vorjahr.

Großstädte: Leipzig zieht, Berlin und Stuttgart geben nach

Die Unterschiede zwischen den Metropolen werden größer. Leipzig verzeichnete mit plus 2,5 Prozent den stärksten Anstieg, Düsseldorf legte leicht um 0,3 Prozent zu. In Köln stagnierten die Preise.

Andernorts geht es abwärts: Berlin verbuchte ein Minus von 0,3 Prozent, Frankfurt verlor 1,4 Prozent, und Stuttgart gab um 1,9 Prozent nach. Die Vermarktungsdauer liegt im Schnitt bei 90 Tagen für Wohnungen und 91 Tagen für Häuser. Plattformen wie Immoscout24 registrierten einen Nachfragerückgang von rund 8 Prozent.

Investmentmarkt: Nur noch ein Drittel des Rekordniveaus

Das Transaktionsvolumen ist massiv geschrumpft. 2025 wurden insgesamt 32,8 Milliarden Euro umgesetzt – 2021 waren es noch 114 Milliarden. Branchenkenner wie Carsten Loll von Latham & Watkins sehen den Markt auf dem Niveau der letzten Wachstumszyklen angekommen.

Im ersten Quartal 2026 flossen immerhin 8,6 Milliarden Euro, ein Plus von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Die Erholung bleibt jedoch graduell. Rund 60 Prozent des Kapitals stammte von inländischen Investoren.

Vonovia: Mieten steigen, Gewinn sinkt

Deutschlands größter Immobilienkonzern spürt den Druck. Vonovia meldete für das erste Quartal 2026 ein leicht gestiegenes bereinigtes EBITDA von 712 Millionen Euro. Der bereinigte Gewinn fiel jedoch um 7,2 Prozent auf 366 Millionen Euro.

Hauptgrund: die gestiegenen Finanzierungskosten. Trotz des Gewinnrückgangs trieb die Wohnungsknappheit die Mieten weiter nach oben. Im Schnitt verlangt Vonovia nun 8,26 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 3,8 Prozent. In Berlin liegt der Leerstand bei den rund 138.000 Wohnungen bei nur 0,8 Prozent. CFO Philip Grosse verwies zudem auf die Volatilität durch den Nahost-Konflikt, die die Finanzierungsbedingungen zusätzlich erschwert.

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Mietrechtsreform: Vermieter drohen mit Verkauf

Die geplante Mietrechtsreform sorgt für Unruhe. Das Mietrechtspaket II sieht eine Deckelung von Indexmieten in angespannten Märkten vor. Steigerungen sollen auf 3,5 Prozent jährlich begrenzt werden; liegt die Inflation über 3 Prozent, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs weitergegeben werden.

Justizministerin Stefanie Hubig plant zudem strengere Regeln für Möblierungszuschläge. Diese müssen künftig transparent ausgewiesen werden und orientieren sich entweder am Zeitwert der Möbel oder werden auf maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete begrenzt.

Die Reaktion der Vermieter fällt heftig aus. Eine Umfrage des Verbandes Haus & Grund unter rund 14.000 privaten Vermietern zeigt: Etwa 60,5 Prozent erwägen, ihre Tätigkeit ganz oder teilweise aufzugeben und ihre Bestände zu verkaufen. Auch die Begrenzung von Kurzzeitmietverträgen auf sechs Monate und die Ausweitung von Schonfristen bei Mietrückständen stoßen auf Kritik.

Wohnungsbau: 1,4 Millionen fehlen

Die Stagnation im Wohnungsbau bleibt das drängendste Problem. Auf dem Tag der Bauindustrie in Berlin wurde klar: Das angekündigte Sondervermögen von 500 Milliarden Euro zeigt bisher kaum Wirkung in den Auftragsbüchern.

Laut Pestel-Institut fehlen in Deutschland aktuell rund 1,4 Millionen Wohnungen. Hohe Baukosten und verschlechterte Investitionsbedingungen erschweren neue Projekte. In Thüringen etwa wären Kaltmieten von rund 18 Euro pro Quadratmeter nötig, um Neubauten zu finanzieren – am Markt kaum durchsetzbar. Viele Unternehmen konzentrieren sich daher auf die Sanierung von Bestandsimmobilien.

Zinsen: Plateau bei vier Prozent

Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen verharren laut Interhyp bei rund 4 Prozent. Experten erwarten für Juni 2026 eine Entscheidung der EZB über mögliche weitere Zinsschritte. Die Mehrheit der Marktteilnehmer geht vorerst von stabilen Sätzen aus.

Eigenkapital wird zum entscheidenden Hebel: Ein höherer Anteil kann den Zinssatz für Käufer spürbar senken und über die Gesamtlaufzeit Ersparnisse im fünfstelligen Bereich ermöglichen. Die finanzielle Belastung bleibt für viele dennoch hoch.

Ausblick: Seitwärtsbewegung erwartet

Die Perspektiven für 2026 bleiben verhalten. Analysten von Raiffeisen oder PGIM rechnen mit einer geringen Transaktionsdynamik. Während in Österreich noch mit einem nominalen Preisanstieg von etwa 2 Prozent gerechnet wird, deuten die Prognosen für Deutschland auf eine Seitwärtsbewegung hin. Inflationsbereinigt dürfte Wohneigentum in vielen Regionen weiter an Wert verlieren.

Ein Hoffnungsschimmer: In Bayern stiegen die Baugenehmigungen im ersten Quartal um rund 12 Prozent. Ob dies den Beginn einer Trendwende markiert, bleibt fraglich – Großstädte wie München verzeichnen gleichzeitig signifikante Rückgänge. Die Branche fordert daher weniger Bürokratie und schnellere Genehmigungsverfahren. Ob die Reformbemühungen und eine Stabilisierung des Zinsumfelds ausreichen, um das Vertrauen der Investoren zurückzugewinnen, werden die kommenden Monate zeigen.