Deutsche Wohnungsbau-Krise: Neubau auf Tiefststand, Mieten steigen rasant

Trotz historisch niedriger Fertigstellungszahlen stabilisieren sich Immobilienpreise. Experten sehen frühestens 2027 eine Entspannung.

Während erste Studien eine Kehrtwende andeuten, fallen die Fertigstellungszahlen auf einen historischen Tiefpunkt. Die Kluft zwischen Bedarf und Angebot verschärft die soziale Lage in Ballungsräumen massiv.

Obdachlosigkeit: Stadtstaaten besonders betroffen

Die angespannte Lage zeigt sich deutlich in den Zahlen zur Wohnungslosigkeit. Hamburg verzeichnet mit knapp 20 Obdachlosen pro 10.000 Einwohnern die höchste Dichte bundesweit. Berlin folgt mit rund 16 Betroffenen. In ostdeutschen Bundesländern liegt die Quote dagegen bei nur etwa 2,2.

Doch das ist nur die Spitze des Problems. Die IG BAU schätzt, dass über 9,3 Millionen Menschen in überbelegten Wohnungen leben. Mehr als sieben Millionen Haushalte geben einen unverhältnismäßig hohen Anteil ihres Einkommens für Wohnkosten aus. Die durchschnittliche Mietbelastungsquote lag 2022 bei knapp 28 Prozent. Bremen und Hamburg führen mit über 30 Prozent – in Sachsen oder Thüringen sind es moderate 24 Prozent.

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Bau-Turbo der Regierung zeigt kaum Wirkung

Die Versuche der Bundesregierung, den Wohnungsbau zu beschleunigen, stoßen bei Fachleuten auf Skepsis. Der Ökonom Matthias Günther konstatiert Mitte Mai: Der sogenannte Bau-Turbo der Koalition zeigt bislang kaum Wirkung. Eine spürbare Entlastung sei frühestens in drei bis vier Jahren zu erwarten. Er nennt die aktuelle Entwicklung – sinkende Bauaktivität trotz massivem Mangel – einen einmaligen Vorgang in der deutschen Nachkriegsgeschichte.

Auch andere Gesetzesvorhaben stehen in der Kritik. Der Normenkontrollrat (NKR) bezeichnet den Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz als eines der praxisfernsten Vorhaben der aktuellen Legislaturperiode. Das Gesetz soll ab 2024 nur noch CO2-neutrale Brennstoffe in neuen Gasheizungen erlauben. Wirtschaftsverbände wie die DIHK und kommunale Unternehmen sehen das kritisch.

Mietrechtsreform: Schutz für Mieter, Ärger für Vermieter

Justizministerin Hubig plant eine Mietrechtsreform für angespannte Märkte. Der Entwurf sieht vor: Möblierungszuschläge auf maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete begrenzen, Indexmietsteigerungen bei 3,5 Prozent jährlich deckeln. Mieterschutzverbände begrüßen die Schritte. Organisationen wie Haus & Grund kritisieren sie scharf. Zudem sollen Kurzzeitmietverträge nur noch bis sechs Monate von der Mietpreisbremse ausgenommen werden.

Alternative Strategien: Alte Fabriken werden zu Wohnungen

Angesichts der schwierigen Neubau-Bedingungen rücken alternative Strategien in den Fokus. Experten plädieren für die Revitalisierung von Bestandsimmobilien. Ein Beispiel: Die Umwandlung einer ehemaligen Tuchfabrik in Radevormwald in ein modernes Wohnquartier. Solche Projekte nutzen brachliegende Industrieareale, ohne neue Flächen zu versiegeln.

Die Gemeinde Ringsheim reagiert auf den Verlust von Wohnraum durch Tourismus rund um den Europa-Park. Dort gibt es eine Rückumwandlungs-Prämie: Vermieter erhalten bis zu 100 Euro pro Quadratmeter, maximal 5.000 Euro, wenn sie Ferienwohnungen wieder in langfristigen Wohnraum umwandeln. Ab Anfang 2027 wird zudem eine Übernachtungssteuer auch auf berufliche Übernachtungen ausgeweitet.

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Bundesweit: Neue Baustandards und günstigere Kredite

Bauministerin Hubertz plant ein neues Vertragsrecht mit einfacheren Standards – den sogenannten Gebäude-Typ-E. Eine neu zu gründende Bundes-Baugesellschaft soll für niedrigere Zinsen bei Bauvorhaben sorgen. Das Ziel: Die Investitionsbereitschaft im sozialen Sektor erhöhen.

Altersarmut: Fünf Millionen Babyboomer droht Wohnungslosigkeit

Die Krise trifft einkommensschwache Haushalte besonders hart. Im Rhein-Sieg-Kreis und in Bonn zahlt der Staat monatlich sechs bis sieben Millionen Euro an Vermieter für Bürgergeldempfänger. Die IG BAU fordert ein Sondervermögen von 50 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau.

Besonders alarmierend: Laut IG-Bau-Chef Feiger droht rund fünf Millionen Babyboomern Altersarmut. Ihre Renten könnten teils unter 800 Euro liegen. Bei steigenden Mieten sei die Gefahr der Wohnungslosigkeit real. Das Pestel-Institut rechnet vor: Allein in Bremen müsste der Bestand an Sozialwohnungen bis 2035 von 6.200 auf über 19.000 Einheiten steigen.

Immobilienpreise stabilisieren sich auf hohem Niveau

Trotz der prekären Lage zeigen aktuelle Marktdaten eine Stabilisierung der Preise. In Niedersachsen stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im ersten Quartal um rund zwei Prozent. In Düsseldorf-Vennhausen waren es knapp drei Prozent. Berlin bleibt mit rund 5.900 Euro pro Quadratmeter teuer – liegt aber noch hinter Metropolen wie Lissabon.

Bauwirtschaft: Hoffnungsschimmer am Horizont

Die volkswirtschaftliche Bedeutung des Wohnungsbaus ist immens. Die Branche wird oft mit der Automobilindustrie verglichen. Ein anhaltender Rückgang könnte jährlich Steuermindereinnahmen von rund fünf Milliarden Euro verursachen.

Eine DIW-Studie gibt Anlass zu vorsichtigem Optimismus: Für 2026 wird erstmals seit fünf Jahren wieder ein preisbereinigtes Wachstum des Bauvolumens um 1,7 Prozent erwartet. 2027 könnte das Plus auf 3,4 Prozent steigen. Das gesamte Bauvolumen soll dann die Marke von 600 Milliarden Euro überschreiten – etwa ein Achtel der deutschen Wirtschaftsleistung. Treiber sind stabilisierte Zinsen und staatliche Investitionen aus Sondervermögen.

Die nächsten zwei Jahre werden entscheidend

Die Bauwirtschaft hofft, das Tal der Tränen bis 2027 zu durchschreiten. Für Mieter bleibt die Situation kurzfristig extrem angespannt. Die Mieten stiegen Ende 2025 mit rund vier Prozent doppelt so stark wie die Inflation. Der Druck auf die Politik wächst.

Ob die angekündigte Bauwende bei den Menschen ankommt, hängt davon ab, wie schnell bürokratische Hürden fallen und innovative Konzepte umgesetzt werden. Der Bau-Turbo und die neuen Standards müssen sich erst in der Praxis beweisen. Bis dahin bleibt die Revitalisierung des Bestands eine notwendige Ergänzung zum stockenden Neubau.