Deutsche Immobilienmarkt zeigt erste Erholungstendenzen

Baugenehmigungen steigen um 14,6 Prozent, doch die Kluft zwischen teuren und günstigen Stadtteilen wächst weiter.

Bundesbauministerin Verena Hubertz spricht von „ermutigenden Signalen“ nach Jahren der Talfahrt.

Neubau legt zu – vor allem in Frankfurt

Die Zahl der Baugenehmigungen stieg im ersten Quartal 2026 um 14,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Das teilte das Bundesbauministerium mit. Ministerin Hubertz wertete die Entwicklung als vorsichtiges Signal für eine Belebung der Baustellen. Ohne Genehmigungen entstehe schließlich kein neuer Wohnraum.

Ein konkretes Beispiel liefert Frankfurt am Main. Im Stadtteil Gallus wurde der Grundstein für das Quartier Hellerhöfe gelegt. Geplant sind 542 Mietwohnungen, davon 30 Prozent staatlich gefördert. Highlight des Projekts: ein 67 Meter hohes Holz-Hybrid-Hochhaus. Es soll nach seiner Fertigstellung zu den höchsten Gebäuden dieser Bauweise in der Stadt zählen.

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Auch die Umnutzung von Bestandsimmobilien schrittet voran. In Frankfurt-Praunheim wird ein denkmalgeschützter Hochbunker in 37 exklusive Wohneinheiten umgewandelt.

Transaktionszahlen steigen – Neubauwohnungen verlieren

Der Frankfurter Marktbericht zeigt eine Erholung der Verkaufszahlen. Im Segment der Bestandswohnungen stiegen die Verkäufe im vergangenen Jahr um über 17 Prozent auf fast 3.000 Transaktionen. Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei rund 434.657 Euro – ein Plus von 3,4 Prozent.

Anders sieht es bei Neubauwohnungen aus: Hier gingen die Transaktionszahlen um mehr als 31 Prozent zurück. Der Durchschnittspreis betrug etwa 519.789 Euro. Neubauhäuser hingegen legten massiv zu und erreichten im Schnitt über 2,1 Millionen Euro.

München bleibt teuerstes Pflaster

Trotz der Erholung klaffen die Preise zwischen den Stadtteilen gewaltig auseinander. München-Altstadt-Lehel führt das Ranking mit 12.689 Euro pro Quadratmeter an. Das ist fast doppelt so teuer wie Berlin-Mitte mit 6.647 Euro. Insgesamt stellt München elf der zwanzig teuersten Viertel Deutschlands.

Außerhalb Münchens erreicht Hamburg-Harvestehude mit 10.241 Euro pro Quadratmeter den Spitzenwert. Dabei zeigt sich innerhalb der Stadt ein starkes Gefälle: In Randgebieten wie Neuenfelde ist das Wohnen bis zu 45 Prozent günstiger als im Durchschnitt.

Am unteren Ende der Skala liegt Duisburg-Marxloh mit 1.256 Euro pro Quadratmeter. Im europäischen Vergleich ist Lissabon mit 5.932 Euro inzwischen teurer als Berlin.

In Niedersachsen lag der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser im Frühjahr 2026 bei 2.316 Euro pro Quadratmeter. Wohnungen kosteten dort durchschnittlich 2.702 Euro. An den Küsten sinken die Preise für Häuser tendenziell – mit Ausnahme von Spitzenstandorten wie Sylt.

Investoren entdecken deutsche Mietwohnungen

Die Marktlage lockt institutionelle Anleger. Ein internationaler Investmentmanager legte einen neuen Fonds auf, der gezielt in deutsche Mietwohnungen investiert. Das Startportfolio umfasst mehr als 300 Einheiten in Berlin, Düsseldorf, Dresden und Potsdam. Die Objekte wurden überwiegend nach 2012 errichtet und sind nahezu vollvermietet.

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Politischer Druck auf die Bundesregierung wächst

Der Eigentümerverband Haus und Grund fordert steuerliche Erleichterungen für Erstkäufer. Verbandspräsident Warnecke plädiert für eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Selbstnutzung und einen Freibetrag für Mieteinnahmen von 6.000 Euro pro Jahr. Zudem schlägt er einen Bonus für Käufer unter 35 Jahren vor.

Kritik kommt auch aus der Opposition. AfD-Abgeordnete führen die Wohnungsnot auf die Zuwanderung der letzten Jahre zurück. In sozialen Medien kursiert ein Video, das Bauministerin Hubertz zur Wohnungsfrage kritisch hinterfragt.

1,7 Millionen Wohnungen stehen leer

Hinter den Marktbewegungen stecken tiefgreifende strukturelle Probleme. Während in den Metropolen Wohnungsnot herrscht, stehen bundesweit rund 1,7 Millionen Wohnungen leer. Experten warnen, dass diese Zahl bis 2045 weiter steigen könnte. Das Problem: Der Leerstand in schrumpfenden Regionen lässt sich kaum für die boomenden Ballungszentren nutzen.

Der Wohnatlas von Postbank und HWWI prognostiziert für Bestandswohnungen bis 2035 ein reales Preiswachstum von durchschnittlich 0,41 Prozent pro Jahr. Leipzig gilt mit 1,9 Prozent als Spitzenreiter. In Ostdeutschland, etwa im Landkreis Mansfeld-Südharz, drohen dagegen sinkende Preise von bis zu 1,46 Prozent pro Jahr.

Zusätzliche Spannungen entstehen durch Großereignisse. Studien warnen am Beispiel Hamburgs vor einer beschleunigten Gentrifizierung durch sportliche Großprojekte.

Ausblick: Schere zwischen Regionen öffnet sich weiter

Die steigenden Baugenehmigungen sind ein positives Signal. Bis die Projekte jedoch als bezugsfertiger Wohnraum den Markt entlasten, wird es dauern. Projekte wie die Hellerhöfe in Frankfurt zeigen, dass innovative Bauweisen und Bestandsnutzung zentrale Bausteine der Stadtentwicklung bleiben.

Die Debatte über steuerliche Anreize für Eigenheimkäufer dürfte an Fahrt gewinnen. Ob die Forderungen von Haus und Grund politisch umgesetzt werden, bleibt offen. Sicher scheint: Die Kombination aus demografischem Wandel, regionalem Leerstand und punktueller Wohnungsnot erfordert eine differenzierte Strategie. Während Städte wie Leipzig an Bedeutung gewinnen, bleibt der Druck auf Metropolen wie München ungebrochen hoch.