Deutsche Immobilienmärkte: Transaktionen ziehen an, Finanzierer bleiben skeptisch

Transaktionsvolumen steigt, doch Banken vergeben Kredite zurückhaltend. Cube Real Estate insolvent. Politik plant Möblierungsdeckelung.

Während das Transaktionsvolumen im ersten Quartal laut JLL-Analysen zunimmt, verschlechtert sich die Lage auf der Finanzierungsseite merklich. Banken vergeben Kredite zurückhaltender, und prominente Insolvenzen trüben den Ausblick.

Transaktionsvolumen steigt – Finanzierung wird schwieriger

Die Talsohle scheint durchschritten. Institutionelle Investoren suchen wieder verstärkt nach Einstiegsmöglichkeiten in den „Big 7“-Städten. Der Wohnungsmarktmonitor und die Global Real Estate Perspective von Mai 2026 untermauern den Trend einer vorsichtigen Erholung.

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Gleichzeitig zeigt der DIFI-Report für das erste Quartal 2026: Die Stimmung unter Immobilienfinanzierern kippt erneut. Banken bewerten Risiken höher als im Vorquartal und halten sich bei Neukrediten zurück. Diese Diskrepanz zwischen steigendem Transaktionsinteresse und restriktiver Finanzierung bremst vor allem großvolumige Projekte. Die Refinanzierungskosten bleiben für viele Akteure eine hohe Hürde.

Cube Real Estate: Insolvenz mit 500-Millionen-Euro-Folgen

Wie volatil die Lage für Projektentwickler ist, zeigt der Fall der Cube Real Estate AG aus Leverkusen. Das Unternehmen meldete Insolvenz in Eigenverwaltung an – mit unmittelbaren Auswirkungen auf mehrere Großprojekte in Düsseldorf. Der geschätzte Gesamtwert der betroffenen Vorhaben: rund 500 Millionen Euro.

Ein prominentes Beispiel ist „Cube Central 378“ mit 177 Mietwohnungen und einem Investitionsvolumen von 95 Millionen Euro. Die Arbeiten ruhen seit November 2025, obwohl der Bau zu 90 Prozent fertiggestellt ist. Der Entwickler verzeichnete in den letzten zwei Jahren Verluste von 5,4 Millionen Euro. Der vom Gericht bestellte Sachwalter Jens M. Schmidt von der Kanzlei Runkel Rechtsanwälte koordiniert nun die Restrukturierung. Dass Gläubiger bereits 122 Millionen Euro bereitgestellt hatten, reichte offenbar nicht aus.

Bevölkerung schrumpft – Metropolen bleiben teuer

Erstmals seit fünf Jahren ist die Bevölkerung in Deutschland gesunken. Ende 2025 lebten rund 83,5 Millionen Menschen im Land – etwa 100.000 weniger als im Vorjahr. Ursache ist ein Geburtendefizit von bis zu 360.000 Personen, das durch Nettozuwanderung von 220.000 bis 260.000 Menschen nicht ausgeglichen werden konnte. Die Zuwanderung lag rund 40 Prozent unter dem Niveau von 2024.

Die Immobilienpreise in den Metropolen zeigen sich davon weitgehend unbeeindruckt. In Hamburg lag der durchschnittliche Angebotspreis für Häuser im ersten Quartal 2026 bei 5.571 Euro pro Quadratmeter – ein leichter Rückgang gegenüber 5.625 Euro im Vorjahr. Bei Eigentumswohnungen stieg der Preis leicht auf 6.366 Euro. In exklusiven Lagen wie dem Bezirk Altona kosten Häuser über 7.600 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg-Mitte überschreiten Wohnungen sogar die 8.000-Euro-Marke.

Auch in Dortmund zeigen sich stabile Tendenzen. In Stadtteilen wie der Südlichen Gartenstadt oder der Stadtkrone Ost liegen die Preise zwischen 4.800 und knapp 5.000 Euro pro Quadratmeter. Für Hombruch wird bis 2027 ein stabiles Wachstum von drei bis fünf Prozent prognostiziert.

Politik reagiert: Möblierungszuschlag gedeckelt, neuer Wohnraum geplant

Die Bundesjustizministerin plant eine Deckelung des Möblierungszuschlags auf fünf Prozent der Nettokaltmiete. Hintergrund: In 37 deutschen Großstädten betreffen mittlerweile 17 Prozent aller Wohnungsinserate möblierte Objekte – ein Rekordwert. Der Kabinettsbeschluss erfolgte Ende April 2026, die finalen Beratungen in Bundestag und Bundesrat stehen noch aus.

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In Berlin sorgt die Debatte um das Tempelhofer Feld für neue Impulse. CDU-Fraktionschef Dirk Stettner fordert eine Randbebauung mit 20.000 bis 30.000 Wohnungen und macht dies zur Bedingung für künftige Koalitionsverhandlungen nach der Wahl im September 2026. Eine IHK-Umfrage zeigt: 59 Prozent der Befragten befürworten eine maßvolle Randbebauung. Der Regierende Bürgermeister Kai Wegner prüft derzeit die Finanzierbarkeit. Parallel entsteht bereits das Quartier in der Iranischen Straße im Wedding, wo die landeseigene Berlinovo fast 1.000 Wohnungen errichtet. Die ersten sollen Ende 2026 bezugsfertig sein.

Ein Blick nach Spanien zeigt: Der Druck auf Wohnungsmärkte ist ein europaweites Phänomen. Dort haben sich die Mieten in zehn Jahren fast verdoppelt, was im Mai 2026 zu landesweiten Protesten führte. Die spanische Regierung plant einen sieben Milliarden Euro schweren Wohnungsplan, um Leerstände in Großstädten – schätzungsweise über 400.000 Wohnungen – zu reduzieren. Erfahrungen aus Barcelona zeigen jedoch: Mietpreisbremsen senken zwar die Kosten, führen aber oft zur Angebotsverknappung.

Ausblick: Volatiles Umfeld erwartet

Für die kommenden Monate zeichnet sich ein volatiles Marktumfeld ab. Die Stabilisierung der Transaktionszahlen deutet darauf hin, dass Käufer und Verkäufer wieder häufiger zueinander finden. Doch die Zurückhaltung der Finanzierer bleibt ein limitierender Faktor – vor allem für kapitalintensive Neubauprojekte.

Die Branche wird sich verstärkt auf die Effizienz bestehender Portfolios konzentrieren müssen. Das Bevölkerungswachstum als genereller Nachfragetreiber verliert auf nationaler Ebene an Kraft. Ob es der Politik gelingt, verlässliche Rahmenbedingungen zu schaffen, ohne das Angebot durch Überregulierung weiter zu verknappen, wird entscheidend sein. Die Fertigstellungstermine neuer Quartiere wie jene in Berlin Ende 2026 werden zum wichtigen Indikator für die Leistungsfähigkeit des Sektors in der Konsolidierungsphase.