Bundesfinanzhof präzisiert Steuerregeln für Immobilienbesitzer

Vermieter stehen vor komplexen Änderungen bei Steuer, Heizungsgesetz und Mietrecht. Die wirtschaftliche Lage verschärft den Druck zusätzlich.

Die steuerlichen Rahmenbedingungen werden komplexer.**

Die deutsche Immobilienlandschaft befindet sich im Umbruch. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit einer Reihe von Grundsatzurteilen Klarheit geschaffen, während die Bundesregierung eine grundlegende Reform des Gebäudeenergiegesetzes vorbereitet. Für Vermieter wird die Lage zunehmend undurchsichtig – und das zu einer Zeit, in der die Inflation bei 2,7 Prozent liegt und die wirtschaftliche Abkühlung spürbar ist.

Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Entscheidungen die steuerliche Behandlung von Immobilientransaktionen präzisiert. Besonders relevant sind zwei Urteile vom 22. Oktober 2025: Übernimmt der Käufer ein Wohnrecht des Verkäufers, erhöht dessen kapitalisierter Wert die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Gleiches gilt für ein noch nicht im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht, sofern die vertragliche Verpflichtung Teil der Gegenleistung war.

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BFH-Urteile: Was sich bei der Grunderwerbsteuer ändert

In einem weiteren Fall stellte der BFH klar: Die Bereitstellung von Kühlräumen für Verstorbene und Räumen für Trauerfeiern ist keine steuerfreie Vermietung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Die Hauptleistung sei nicht die bloße Überlassung von Fläche, sondern ein umfassender Dienstleistungspaket.

Ein Urteil vom 8. April 2026 (Az. X B 45/25) setzt zudem enge Grenzen für die Bewertung von GmbH-Anteilen, die Immobilien halten. Ein Anteil mit hohem Liquidationsvorzug, aber geringen Stimm- und Gewinnrechten, darf nicht allein nach seinem Liquidationspotenzial bewertet werden – eine Entscheidung mit Folgen für Schenkungen von Immobilien haltenden Gesellschaften.

Abschreibung und Instandhaltung: Die Regeln für 2026

Für das Steuerjahr 2026 gelten folgende AfA-Sätze (Absetzung für Abnutzung):

• 3 Prozent für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden
• 2 Prozent für Gebäude aus den Jahren 1924 bis 2022

Die korrekte Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstück und Gebäude ist entscheidend, da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann. Bei denkmalgeschützten Immobilien ist besondere Vorsicht geboten – hier empfehlen Experten professionelle Beratung.

Die sogenannte 15-Prozent-Regel bleibt bestehen: Übersteigen die Renovierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb 15 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises, müssen sie als Herstellungskosten über 33 bis 50 Jahre abgeschrieben werden – statt sofort als Werbungskosten abgezogen zu werden.

Vermieter, die Angehörigen oder Mitarbeitern eine verbilligte Miete gewähren, können Werbungskosten nur dann vollständig abziehen, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt.

Heizungsgesetz: Die Reform kommt – mit Zündstoff

Die Bundesregierung treibt die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes voran. Ein Kabinettsbeschluss ist für den 13. Mai 2026 geplant. Kern der Reform: mehr Technologieoffenheit beim Heizungstausch. Die bisher zwingende 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe könnte fallen.

Stattdessen ist eine sogenannte „Bio-Treppe" für neue Gas- und Ölheizungen vorgesehen: Ab 2029 müssen sie zehn Prozent klimafreundliche Brennstoffe nutzen, mit steigenden Quoten bis 2040.

Besonders umstritten ist die geplante „Kostenbremse" für Mieter. Der Vorschlag sieht eine 50:50-Aufteilung der Kosten für CO?-Bepreisung, Netzentgelte und Biokraftstoff-Mehrkosten zwischen Vermietern und Mietern vor. Der Immobilienverband IVD kritisierte dies scharf als „Investitionsbremse" und schweren Schlag für private Vermieter.

Parallel dazu müssen bis zum 29. Mai 2026 die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie umgesetzt werden, und ab dem 20. Mai 2026 gelten neue EU-Regeln für Kurzzeitvermietungen.

Wirtschaftliche Lage: Druck auf private Vermieter wächst

Die Stimmung unter privaten Vermietern ist angespannt. Eine Umfrage von Haus & Grund zeigt: 60,5 Prozent der privaten Vermieter erwägen den Verkauf ihrer Mietobjekte. Hauptgründe sind die zunehmend restriktiven Mietgesetze und die gefühlte Überlastung durch neue Regelungen.

68,5 Prozent der Befragten nannten die Einschränkungen bei „Schonfristzahlungen" für Mietrückstände als Hauptproblem. 26 Prozent kritisierten die Begrenzungen bei Indexmieten, die bald auf Steigerungen von maximal drei Prozent gedeckelt werden könnten.

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Die deutsche Wirtschaft schwächelt: Das ifo-Institut berichtet, dass rund 90 Prozent der Industrieunternehmen von den Auswirkungen des Iran-Konflikts betroffen sind. Die Insolvenzen stiegen im März um 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Steuerreform und Fristen: Was auf Vermieter zukommt

Die große Steuerreform ist für den 1. Januar 2027 geplant. Finanzminister Lars Klingbeil hat angekündigt, in den kommenden Wochen ein Konzept vorzulegen. Im Fokus: Entlastung kleiner und mittlerer Einkommen, finanziert durch höhere Beiträge von Spitzenverdienern mit sechsstelligen Gehältern.

Die Union schlägt dagegen die Abschaffung des Solidaritätszuschlags und eine Anhebung der Grenze für den Spitzensteuersatz von 42 Prozent auf 85.000 Euro vor.

Wichtige Fristen für Vermieter:
- Die Steuererklärung für 2025 muss bis zum 31. Juli 2026 abgegeben werden
- Bei Nutzung eines Steuerberaters verlängert sich die Frist bis zum 28. Februar 2027
- Verspätungszuschläge von mindestens 25 Euro pro Monat drohen ab 14 Monaten nach Ende des Steuerjahres

Aktuell werden Kleinunternehmer in Nordrhein-Westfalen von den Finanzämtern kontaktiert, um eine unbeabsichtigte Aufgabe des Kleinunternehmerstatus durch Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen zu verhindern. Die durchschnittliche Steuererstattung in Deutschland liegt bei 1.172 Euro – ein sorgfältig ausgefüllte Steuererklärung bleibt ein wichtiges Instrument zur Kostensenkung.