Büroflächen im Wandel: 79 Organisationen haben 340.310 Quadratmeter übrig

Aktuelle Branchenpublikationen thematisieren die wachsende Bedeutung nachhaltiger Unternehmenspraktiken sowie die zunehmende Rückkehr von Beschäftigten in moderne, ökologisch ausgerichtete Bürostrukturen. Während die Anwesenheit an festen Arbeitsorten vielerorts wieder zunimmt, verändern Betriebe ihre Flächenkonzepte und setzen auf energieeffiziente sowie ressourcenschonende Modelle.

Steigende Büropräsenz und verändertes Flächenmanagement

Erhebungen zur Arbeitsplatznutzung zeigen einen Trend zu mehr Präsenztagen. Nach Erhebungen von Drees & Sommer steigt die Anwesenheit im Büro tendenziell von zwei auf drei Tage pro Woche. Rund 69 Prozent der Befragten verfügen demnach über zwei bis drei Tage im Homeoffice.

Zudem sind als sehr attraktiv eingestufte Büros zu 63 Prozent belegt, während weniger attraktive Flächen auf eine Auslastung von 48 Prozent kommen. Insgesamt bewerten 72 Prozent der Teilnehmenden ihre Arbeitsstätten als attraktiv bis sehr attraktiv.

Rund 92 Prozent betrachten Führungskräfte als zentralen Erfolgsfaktor, während knapp 80 Prozent einen hohen Einfluss der Arbeitsumgebung auf die Unternehmenskultur erwarten.

Zugleich rechnen 54 Prozent mit einer sinkenden Fläche pro Arbeitsplatz, im Infrastruktursektor liegt dieser Wert bei 68 Prozent. Desksharing wird bereits von 75 Prozent genutzt, während 63 Prozent auf Raumdatenanalysen setzen.

Branchenexperten aus dem Bankensektor bestätigen diese Entwicklung. Gero Bergmann von der BayernLB beobachtet einen eindeutigen Trend, Beschäftigte für den Großteil der Woche zurück ins Büro zu holen. Ähnliche Einschätzungen teilen Christian Schmid von der Helaba und Sascha Klaus von der LBBW.

Frank Schrader von der Deutschen Hypo berichtet von einzelnen Mietern mit fast vollständiger Büroanwesenheit und schätzt intern, dass der umfassende Einsatz von künstlicher Intelligenz den Flächenbedarf um rund 10 Prozent senken könnte.

Laut dem Ifo-Institut liegt der Homeoffice-Anteil in der deutschen Gesamtwirtschaft bei rund 25 Prozent, nachdem er in Spitzenzeiten nach der Pandemie deutlich über 30 Prozent lag. JLL verzeichnete für die Vermietungsmärkte im dritten Quartal 2026 das zweite Quartal in Folge Zuwächse über dem Vorjahreswert.

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Der Office Report von teamgnesda und Bertram ZT, der Daten von 225.300 Mitarbeitenden und 186.000 Arbeitsplätzen bei 164 Organisationen umfasst, beziffert die durchschnittliche Belegung auf 62 Prozent. Der Spitzenwert liegt bei 78 Prozent, der Tiefstwert bei 34 Prozent.

Während 85 Prozent der erfassten Betriebe zwei bis drei Tage mobiles Arbeiten gewähren, schließen 4 Prozent diese Option vollständig aus. Von den untersuchten Organisationen melden 79 überschüssige Flächen im Gesamtumfang von 340.310 Quadratmetern, was bei einer kalkulierten Nettokaltmiete von 25 Euro pro Quadratmeter jährlich rund 102 Millionen Euro an Mietkosten bedeutet.

Der durchschnittliche Flächenbedarf liegt im Jahr 2026 bei 18,3 Quadratmetern pro Person. Das rechnerische Einsparpotenzial beläuft sich auf rund 934.000 Quadratmeter beziehungsweise 22 Prozent der Mietfläche bezogen auf den Spitzentag sowie auf rund 1,6 Millionen Quadratmeter oder 38 Prozent bei durchschnittlicher Nutzung.

Ressourcenschonung, Begrünung und Zirkularität

Parallel zur räumlichen Anpassung gewinnen ökologische Maßnahmen an Gewicht. Einsparungen bei Betriebskosten, ein verbessertes Image sowie eine höhere Zufriedenheit und Produktivität gelten als zentrale Treiber für nachhaltige Büros.

Zu den Maßnahmen zählen energieeffiziente Geräte, LED-Beleuchtung, digitales Arbeiten, Recyclingpapier, Mülltrennung sowie Fahrradprogramme und Ökostrom, wie sie etwa in der Region Hannover von vielen Betrieben genutzt werden.

Begrünungskonzepte tragen laut Sempergreen dazu bei, die Oberflächentemperatur von Fassaden an Sommertagen um bis zu 15 Grad Celsius zu senken, während die Umgebungstemperatur in dicht bebauten Gebieten um bis zu 4 Grad Celsius sinken kann. Studien deuten zudem darauf hin, dass begrünte Innenräume die Produktivität um bis zu 15 Prozent steigern können. Der Pflegeaufwand liegt bei zwei bis drei Maßnahmen pro Jahr.

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Auch die Weiternutzung von Mobiliar rückt in den Fokus. Philipp Dicke von der Plattform newen verweist darauf, dass hochwertige Möbel bei Verkleinerungen oft ausgesondert werden, da Bestandsdaten und Absatzwege fehlen. Die Plattform setzt auf Fotoverfahren sowie Identifikation per Software, um Bestände im Netzwerk zu vermitteln.

Gemeinsam mit Herstellern des Branchenverbands IBA und dem TÜV Rheinland wurde der Standard „newen verified“ für Instandsetzungen etabliert, die Verifizierung übernimmt TÜV Rheinland LGA Products. Der Dienstleister präsentiert sich vom 27. bis 30. Oktober 2026 auf dem Festival im Rahmen der Messe ORGATEC in Köln.

Praxisbeispiele neuer Raumkonzepte

Neue Raummodelle verbinden ökologische Baumaterialien mit veränderten Arbeitsweisen. Holcim gestaltete die Zentrale in Zug für rund 400 Beschäftigte um. Das von Beyond Space und Fritschi Beis Architektur geplante Konzept verzichtet auf feste Einzelbüros. Zwei Gebäudeflügel sind über eine 180 Meter lange begrünte Passage verbunden.

Freistehende Besprechungsräume wurden aus 3D-gedrucktem Beton, carbon-vorgespanntem Beton, Holz-Beton-Verbundwerkstoffen sowie CO?-armen Betonblöcken gefertigt. Die Gebäudekühlung erfolgt passiv über Decken mit Seewasser, ergänzt durch eine CO?-gesteuerte Lüftung.

Einen weiteren Ansatz verfolgt die Hamburger Sparkasse im Deutschlandhaus mit dem Projekt HaspaONE für rund 1.700 Beschäftigte. Drei frühere Standorte wurden papierlos zusammengelegt. Statt Einzelbüros gliedert sich die Fläche in sieben Arbeitsbereiche, die auf tätigkeitsbezogenes Arbeiten ausgelegt sind. Das Projekt wurde im Rahmen einer Exkursion der Jury um Bernd Fels, Matthias Pietzcker, Wolfgang Moderegger und Ursula Kannopka begutachtet.

Dass die Gestaltung der Räume für Arbeitnehmer relevant ist, zeigt die Untersuchung Working Spaces 2025 des Pragma Instituts im Auftrag der Messe Frankfurt. Demnach lehnen 72 Prozent der Befragten das Arbeiten im öffentlichen Raum ab, während 41 Prozent mit ihrem derzeitigen Arbeitsumfeld unzufrieden sind. Für Effizienz und Produktivität halten 78 Prozent der Teilnehmenden Möglichkeiten zur Mitgestaltung für entscheidend.