Büro-Umnutzung: 60.000 bis 150.000 Wohnungen aus Leerstand möglich

Trotz Wohnungsnot werden Bürogebäude abgerissen. Experten sehen Potenzial für bis zu 150.000 neue Wohnungen durch Umnutzung. Bund fördert mit 300 Millionen Euro.

In Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen, während der Büro-Leerstand in den sieben größten Städten seit 2019 um das Dreifache gestiegen ist. Immer mehr Städte setzen deshalb auf die Umnutzung leerstehender Gewerbeflächen. Doch der Weg vom Büroturm zum Wohnhaus ist steinig.

60.000 bis 150.000 neue Wohnungen möglich

Die Zahlen sind paradox: Obwohl Wohnraum dringend gebraucht wird, wurden allein 2025 bundesweit 699 Bürogebäude abgerissen. Dabei könnten durch konsequenten Umbau statt Abriss zwischen 60.000 und 150.000 neue Wohneinheiten entstehen, schätzen Experten.

Viele Investoren schrecken allerdings vor den hohen technischen Anforderungen und Kosten zurück. Dabei zeigen Analysen: Die Umnutzung von Bestandsgebäuden ist ökologisch und teilweise auch ökonomisch sinnvoller als ein Neubau. Genau diese Frage steht im Zentrum der Dokumentation „Umbau statt Abriss?“, die für August 2026 angekündigt ist.

Bund und Länder lockern mit Millionen

Der Bund will den Umbauprozess mit dem Programm „Gewerbe zu Wohnen“ beschleunigen. Insgesamt 300 Millionen Euro Fördermittel sind dafür vorgesehen – genug, um die finanziellen Hürden für Investoren spürbar zu senken.

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt ein Projekt in Gummersbach. Das Land Nordrhein-Westfalen bezuschusst die Konversion einer ehemaligen Tapetenfabrik mit rund 6,7 Millionen Euro. Beim Gesamtvolumen von 23 Millionen Euro entstehen dort bis Ende 2027 insgesamt 92 Einheiten. Die Kaltmieten für den geförderten Teil liegen je nach Einkommensstufe zwischen 6,65 und 7,70 Euro pro Quadratmeter.

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Vom Telekom-Hochhaus zur Wohnanlage

Dass selbst technisch anspruchsvolle Konversionen gelingen können, beweist Konstanz. Das ehemalige Telekom-Hochhaus wurde in einem siebenjährigen Prozess zum Wohngebäude – mit 98 neuen Wohneinheiten. Die Botschaft: Wer lange genug plant, kann auch schwierige Bestandsbauten retten.

Weitere Projekte zeigen die Bandbreite der Möglichkeiten:

• Halle (Saale): Die ehemalige Stasi-Zentrale wird zum „Gemeinschaftsamt“ – eine genossenschaftliche Initiative plant dort gemischte Nutzung. Das Land Sachsen-Anhalt fördert das Projekt mit knapp einer Million Euro.
• Hamburg: Die Hamburg Port Authority hat im August 2026 ihre neue Zentrale in der Hafencity bezogen. Das ehemalige Unilever-Gebäude wurde für 157 Millionen Euro gekauft und für kritische Infrastruktur modernisiert.
• Bamberg: Auf dem 19 Hektar großen Lagarde-Campus wurde Anfang August der Willy-Brandt-Platz eröffnet. Seit Mitte der 1970er-Jahre flossen dafür rund 41 Millionen Euro an Fördermitteln in die Stadt.

Leerstandssteuer als Druckmittel

Doch nicht alles läuft rund. Brandschutzauflagen, Lärmschutzbestimmungen und statische Herausforderungen treiben die Kosten in die Höhe. Dazu kommen langwierige Genehmigungsverfahren, die Projekte oft um Jahre verzögern.

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In der Politik wächst deshalb der Ruf nach einer Leerstandssteuer. Sie soll Eigentümer von leerstehenden Immobilien unter Druck setzen und verhindern, dass spekulativer Leerstand in Innenstädten die Wohnungsnot weiter verschärft. Ob das der richtige Hebel ist, wird sich zeigen – die
Debatte darüber dürfte ebenso spannend werden wie die Frage, welches Bürogebäude als Nächstes ein zweites Leben bekommt.