Berliner Wohnungsmarkt: Nur 5 Prozent der Mietverträge sind legal

Alarmierende Bilanz der Mietpreisprüfstelle: Kaum Verträge entsprechen dem Gesetz. Grüne fordern Sozialquote für Großvermieter.

Nach einem Jahr Einsatz entsprachen gerade einmal fünf Prozent der geprüften Mietverträge den gesetzlichen Vorschriften. Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt damit ein Pulverfass – und der Druck auf Mieter, Vermieter und Politik wächst.

Grüne fordern Sozialquote für Großvermieter

Die Berliner Grünen reagieren mit einem drastischen Vorschlag. Ihr Gesetzentwurf sieht vor: Unternehmen mit mehr als 2.000 Wohnungen müssen künftig 30 Prozent ihrer Einheiten an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen (WBS) vermieten. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 500.000 Euro.

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Unterstützung kommt aus der SPD. Spitzenkandidat Steffen Krach fordert einen zeitlich befristeten Mietendeckel und den Bau von 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Gleichzeitig kritisiert er die Sparpläne der Bundesregierung scharf. Die Debatte um bezahlbaren Wohnraum wird durch den massiven Rückgang an Sozialwohnungen weiter angeheizt – auch in Brandenburg und Potsdam bleibt die Lage angespannt.

Steuerschätzung sorgt für Milliardenloch

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich dramatisch verschlechtert. Die aktuelle Steuerschätzung prognostiziert bis 2030 ein Minus von rund 87,5 Milliarden Euro. Allein 2026 fehlen 17,8 Milliarden Euro. Bundesfinanzminister Klingbeil führt dies unter anderem auf den Iran-Konflikt und den damit verbundenen Energiepreisschock zurück.

Das Bauministerium plant daher Einsparungen von einer Milliarde Euro – vor allem durch eine Neustrukturierung des Wohngeldes. Der Deutsche Mieterbund warnt eindringlich: Rund 1,2 Millionen Haushalte wären betroffen, mehr als die Hälfte davon Rentner.

Wohnarmut unter Senioren erreicht Rekordniveau

Das Pestel-Institut liefert alarmierende Zahlen zur „Wohnarmut“ der Babyboomer. Rund 5,1 Millionen Senioren beziehen Renten von weniger als 800 Euro im Monat. Die IG Bau ergänzt: Der Anteil der Rentner, die auf Grundsicherung angewiesen sind, stieg in 15 Jahren von 2,5 auf 4,3 Prozent. Ohne stabiles Wohngeld drohe Millionen Senioren der soziale Abstieg.

Baufinanzierung boomt – aber die Zinsen steigen

Trotz der Krise zeigt der Markt für Baufinanzierungen ein überraschendes Comeback. Im ersten Quartal 2026 stieg das Volumen auf 61,2 Milliarden Euro – der höchste Stand seit der Zinswende 2022. Besonders der März legte mit über 24 Milliarden Euro zu.

Doch die Stimmung bleibt gedämpft. Steigende Zinsen – im Zuge des Iran-Konflikts um bis zu 50 Basispunkte geklettert – belasten die Kalkulationen. Experten von Latham & Watkins sprechen von einem Rückschlag, der die Branche an den Anfang der Krise zurückwerfe.

Vonovia: Gewinnrückgang trotz Rekordmieten

Deutschlands größter Immobilienkonzern zeigt die Ambivalenz des Marktes. Vonovia steigerte das bereinigte EBITDA im ersten Quartal um 1,4 Prozent auf 711,6 Millionen Euro. Der bereinigte Gewinn fiel jedoch um 7,2 Prozent auf 365,6 Millionen Euro – Grund sind deutlich höhere Finanzierungskosten.

Bei einem Leerstand von nur 1,9 Prozent und einer Durchschnittsmiete von 8,26 Euro pro Quadratmeter profitiert der Konzern von der massiven Wohnungsknappheit. Doch die Refinanzierungslasten sind enorm: 2026 müssen 1,6 Milliarden Euro refinanziert werden, in den Folgejahren jeweils rund 5 Milliarden Euro.

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US-Investoren entdecken deutsche Einfamilienhäuser

Während heimische Akteure vorsichtig agieren, steigen internationale Investoren ein. US-geführte Konsortien wie Goldman Sachs kaufen verstärkt Portfolios mit Einfamilien- und Reihenhäusern in Deutschland. Bereits im vergangenen Jahr erwarben sie hunderte Objekte – eine langfristige wette auf den deutschen Mietmarkt.

Digitalisierung der Grundstücksgeschäfte beschlossen

Ein Hoffnungsschimmer: Der Bundestag verabschiedete ein Gesetz zur vollständigen Digitalisierung von Grundstücksgeschäften. Ab 2026 sollen Dokumente zwischen Notaren, Gerichten und Behörden nur noch elektronisch ausgetauscht werden. Der Bundesrat muss noch zustimmen.

In der Bauindustrie selbst ist von Beschleunigung wenig zu spüren. Die Baugenehmigungen stiegen zwar um 16 Prozent, doch das 500-Milliarden-Sondervermögen aus 2025 ist in konkreten Projekten kaum angekommen.

Fertigstellungszahlen sinken weiter

Nach 250.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2024 rechnen Prognosen für 2025 nur noch mit 235.000 Einheiten. Der Bedarf liegt laut Pestel-Institut bei 1,4 Millionen Wohnungen. Neue Vorschläge aus dem Bauministerium für billigeres Bauen durch ein neues Vertragsrecht stoßen bei der Branche auf Skepsis – Kritiker sehen darin lediglich Symptombekämpfung.

Notleidende Kredite belasten Banken

Die Krise hinterlässt Spuren in den Bankbilanzen. Die Zahl notleidender Kredite (NPL) steigt. Die Aareal Bank konnte ihren NPL-Bestand im ersten Quartal zwar auf 1,12 Milliarden Euro senken, doch der Druck bleibt hoch. Viele Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase zwischen 2019 und 2022 stehen nun zur Verlängerung an. Banken übernehmen vermehrt Projekte direkt von Entwicklern, die in Finanzierungsengpässe geraten sind.

Ausblick: Wann kommt die Entspannung?

Für den Rest des Jahres 2026 ist keine schnelle Besserung in Sicht. Die Bundesregierung will den Haushaltsentwurf für 2027 Anfang Juli vorlegen – dann gibt es Klarheit über die tatsächlichen Wohngeldkürzungen. Bis zum Herbst wird zudem ein Konzept zur Zusammenführung von Wohngeld und Grundsicherung erwartet.

Marktbeobachter rechnen für 2027 mit einer leichten Erholung der Immobilienpreise – vorausgesetzt, die Inflation bleibt eingedämmt und die angekündigte Steuerreform entlastet untere Einkommen tatsächlich. In Berlin wird die Debatte um WBS-Quoten und Mietendeckel die Investitionsentscheidungen großer Bestandshalter weiter lähmen. Ob der „Bau-Turbo“ der Regierung noch zündet, bleibt angesichts der Haushaltslöcher fraglich.