Berliner Mietpreisprüfstelle: Nur fünf Prozent der Mieten sind legal

Berliner Prüfstelle stellt bei 95% der Mieten Verstöße fest. Neubau in Bayern bricht ein, während Bundesregierung Wohngeld kürzen will.

Nach dem ersten vollständigen Betriebsjahr der Berliner Mietpreisprüfstelle zeigen die Zahlen ein düsteres Bild: Gerade einmal fünf Prozent der geprüften Mietverhältnisse sind rechtlich in Ordnung.

Systematische Überschreitungen am Berliner Mietmarkt

Von März 2025 bis März 2026 untersuchte die Behörde 480 Fälle im Detail. Das Ergebnis: Bei 25 Prozent der Mieten lag eine Überhöhung von mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Noch gravierender: Zwei Drittel der Fälle überschritten die Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent – hier besteht der Verdacht auf Mietwucher.

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Doch die juristische Sanktionierung bleibt die Ausnahme. Von über 4.300 eingeleiteten Verfahren gab es in zwei Jahren nur vier rechtskräftige Bußgeldbescheide – alle im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg. Ein Fall wies eine Überschreitung des Mietspiegels um 190 Prozent auf.

Senator Christian Gaebler setzt auf die präventive Wirkung der Prüfstelle. Allein die Ausstellung einer behördlichen Bescheinigung führe oft zur freiwilligen Herabsetzung durch Vermieter. Um die Kapazitäten zu erhöhen, hat der Senat bereits zwölf Prüfer eingestellt und 19 weitere Stellen ausgeschrieben.

Dramatischer Rückgang der Bautätigkeit in Bayern und München

Während Berlin mit der Regulierung kämpft, verschärft sich die Neubaukrise im Süden. Das Statistische Landesamt Bayern meldet für 2025 nur 47.359 fertiggestellte Wohnungen – ein Rückgang von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) schätzt den Fehlbestand auf rund 200.000 Wohnungen. Verbandschef Hans Maier stellt klar: „Der Markt funktioniert unter den aktuellen Bedingungen nicht mehr."

Besonders hart trifft es München. Dort entstanden 2025 nur 4.348 Wohnungen – etwa 2.000 weniger als im Vorjahr. Das ursprüngliche Neubauziel von 8.500 Einheiten pro Jahr wurde ausgesetzt. Hauptursache: Die Baukosten stiegen seit 2019 um 46,6 Prozent. Selbst Rekordzuschüsse von 1,3 Milliarden Euro verpuffen weitgehend wirkungslos.

Der VdW fordert den sogenannten „Gebäudetyp E" – reduzierte Standards sollen die Kosten um bis zu 15 Prozent senken. Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause setzt auf die Umwandlung von Gewerbeflächen und plant langfristig 50.000 neue Wohnungen.

Bundespolitische Sparpläne und der „Bauturbo"

Auf Bundesebene sorgt die Finanzierung für Spannungen. Bauministerin Verena Hubertz plant Kürzungen beim Wohngeld – eine Milliarde Euro soll bis 2027 eingespart werden. Aktuell beziehen rund 1,2 Millionen Haushalte die Leistung, vor allem Familien und Rentner.

Hubertz versichert: Einschnitte beim sozialen Wohnungsbau oder bei Förderprogrammen seien nicht geplant. Oppositionsvertreter und Sozialverbände kritisieren das Vorhaben dennoch als unsozial.

Parallel dazu versucht die Regierung mit dem „Bauturbo" planungsrechtliche Hürden abzubauen. Das Gesetz soll bis Ende 2030 schnellere Genehmigungen ermöglichen. In der Praxis hapert es: Kleine Kommunen wie Bernkastel-Kues berichten von technischen Problemen und überforderten Gemeinderäten.

Die Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) zieht nach dem ersten Regierungsjahr eine ernüchternde Bilanz und fordert steuerliche Anreize – etwa eine Sonderabschreibung für Neubauten mit hohen Energiestandards.

Das Phänomen der möblierten Vermietung

Ein zentrales Problem bleibt die Nutzung rechtlicher Grauzonen. Eine Hamburger Studie zeigt: Der Anteil möblierter Wohnungen an den Inseraten stieg von 3,5 Prozent (2014) auf fast 18 Prozent. Senatorin Karen Pein warnt, dass die Mietpreisbremse so oft umgangen werde – für Möblierung gab es bisher keine transparenten Obergrenzen.

Das Bundeskabinett reagierte Ende April: Vermieter müssen den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen. Ziel ist Transparenz darüber, welcher Anteil auf die Wohnfläche und welcher auf die Ausstattung entfällt.

In Frankfurt am Main erstreiten Mieter bereits Rückzahlungen im vierstelligen Bereich – selbst wenn Vermieter Modernisierungen als Rechtfertigung für überhöhte Preise anführen.

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Ausblick zwischen Zinswende und Angebotsmangel

Die Marktanalysen für 2026 deuten auf moderate Preissteigerungen hin. Nach einem leichten Rückgang ziehen die Kaufpreise für Wohnimmobilien wieder an. Der Europace Hauspreisindex verzeichnet Zuwächse, besonders bei Eigentumswohnungen.

Die Zinsen für zehnjährige Darlehen bleiben mit 3,7 bis 3,8 Prozent auf einem Niveau, das viele potenzielle Käufer zur Miete wohnen lässt. Das erhöht den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich.

In der Sozialpolitik deutet sich eine größere Reform an. Arbeitsministerin Bärbel Bas plant die Zusammenführung von Grundsicherung, Wohngeld und Kinderzuschlag in einem einheitlichen System. Ein Konzept soll bis Herbst 2026 vorliegen. Ziel: Verwaltung verschlanken, Zugang vereinfachen.

Ob diese Maßnahmen die soziale Sprengkraft der Wohnungsnot entschärfen können, bleibt angesichts stagnierender Neubauzahlen und hoher Kostenbelastung fraglich.