Bauzinsen bei 4,46 Prozent: Monatsrate steigt für Käufer um fast 200 Euro
Veröffentlicht am: 07.10.2026 um 20:54 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Die Zinsen für Immobilienkredite haben in den vergangenen Monaten wieder merklich angezogen. Nach Angaben des Vermittlers Interhyp liegen die Zinsen für zehnjährige Immobiliendarlehen im Schnitt bei 4,46 Prozent, nachdem sie im Juli 2026 noch bei 3,8 Prozent gelegen hatten. Für Kreditnehmer bedeutet dieser Sprung eine erhebliche Mehrbelastung: Bei einer durchschnittlichen Finanzierung steigt die monatliche Rate um fast 200 Euro.
Interhyp-Chef Jörg Utecht erwartet ohne eine Beruhigung der weltwirtschaftlichen Lage vorerst keinen deutlichen Rückgang der Bauzinsen. Er verwies zugleich darauf, dass der Einsatz von mehr Eigenkapital den Zinssatz für Kreditnehmer verbessern könne.
Finanzexperten rechnen damit, dass sich die Zinsen für zehnjährige Finanzierungen in den kommenden Monaten in einer Spanne von 4 bis 4,5 Prozent bewegen werden. Sollte die Europäische Zentralbank einen ruhigeren Kurs einschlagen, könnten die Sätze im ersten Quartal 2027 wieder nachgeben.
Beispielrechnungen zeigen Belastung für Kreditnehmer
Wie stark der Zinsanstieg auf das Budget von Immobilienkäufern durchschlägt, verdeutlichen konkrete Modellrechnungen von Finanzberatern. Bei einer Immobilie für 600.000 Euro müsste ein Preisnachlass von rund 7 bis 8 Prozent den Anstieg von 4,2 auf 4,7 Prozent ausgleichen.
Bei einer 80-Prozent-Finanzierung mit einer Darlehenssumme von 480.000 Euro und zwei Prozent anfänglicher Tilgung beträgt die Monatsrate bei einem Sollzins von 4,2 Prozent knapp 2.500 Euro. Steigt der Zins auf 4,7 Prozent, klettert die Rate auf knapp 2.700 Euro und damit um rund 200 Euro pro Monat.
Um dieselbe Rate wie vor dem Zinsanstieg zu erreichen, müsste der Kaufpreis im Beispielfall um rund 45.000 Euro auf etwa 555.000 Euro sinken, was einem Rückgang um 7,5 Prozent entspricht. Bankangebote für ein Darlehen über 480.000 Euro bei einer 80-prozentigen Finanzierung unterschieden sich zuletzt um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte beziehungsweise um rund 100 Euro bei der Monatsrate.
Ein Test der FMH-Finanzberatung für das Magazin WirtschaftsWoche ergab zuletzt einen Durchschnittszins von etwa 4,2 Prozent für zehnjährige Kredite. Bei einem Kredit über 400.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung liegt die monatliche Rate demnach bei 3,6 Prozent Zinsen bei 1.867 Euro, während sie bei 4,1 Prozent Zinsen auf 2.033 Euro klettert – ein Unterschied von 166 Euro.
Für die Erhebung wurden zehn bundesweite und neun regionale Institute unter der Annahme eines Kaufpreises von 500.000 Euro, Darlehen zwischen 350.000 und 450.000 Euro, zehnjähriger Zinsbindung, zwei Prozent Tilgung sowie fünf Prozent jährlicher Sondertilgung verglichen.
Bei 1822direkt lag der Effektivzins beispielsweise bei 4,4 Prozent für eine 70-prozentige Beleihung und bei 4,52 Prozent bei 90 Prozent Beleihung, während die Sparda-Bank Hamburg 4,19 Prozent beziehungsweise 4,39 Prozent verlangte. Bei den Konditionen zeigen sich zudem Unterschiede bei Nebenklauseln: Die BBBank verlangt etwa für die Option einer Sondertilgung 0,05 Prozentpunkte Aufschlag.
Immobilienpreise entwickeln sich regional uneinheitlich
Trotz des Zinsanstiegs geben die Immobilienpreise nicht überall nach. Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes verteuerten sich die Wohnimmobilienpreise im zweiten Quartal 2026 um 0,6 Prozent zum Vorjahresquartal und um 0,3 Prozent zum Vorquartal.
Der Sprung von 3,8 auf 4,46 Prozent bedeutet bei einer durchschnittlichen Finanzierung fast 200 Euro mehr Monatsrate. Wer die Konditionen mehrerer Institute vergleicht, kann laut Beispielrechnungen rund 100 Euro pro Monat zurückholen. Kostenlosen Bauzins-Report anfordern
In den Top-7-Metropolen sanken die Preise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2026 um 0,5 Prozent zum Vorquartal und um 0,4 Prozent zum Vorjahresquartal, während Ein- und Zweifamilienhäuser dort 0,7 Prozent mehr als im Vorjahr kosteten, jedoch 0,6 Prozent unter dem Niveau des Vorquartals lagen. In kreisfreien Großstädten außerhalb dieser Metropolen zogen die Preise im selben Quartal um bis zu 2 Prozent an.
Auswertungen des Portals Immowelt für das dritte Quartal 2026 zeigen, dass Bestandswohnungen und Bestands-Einfamilienhäuser um jeweils 0,7 Prozent zum Vorquartal zulegten, nach Zuwächsen von 1,0 Prozent beziehungsweise 1,1 Prozent im Vorquartal.
In 10 der 15 größten Städte verteuerten sich Bestandswohnungen, darunter in Düsseldorf mit 3,7 Prozent und in Essen mit 3,5 Prozent, während andere Städte Rückgänge von bis zu 1,9 Prozent verzeichneten.
Bestands-Einfamilienhäuser legten in Dortmund und Essen um jeweils 4,2 Prozent zu, gaben in Berlin hingegen um 0,5 Prozent und in Frankfurt um 1,7 Prozent nach. Von Januar bis August 2026 machten Kaufanfragen auf der Plattform 18,3 Prozent aus, nach 19,4 Prozent im entsprechenden Vorjahreszeitraum, während Mietanfragen von 80,6 auf 81,7 Prozent stiegen.
In Ostdeutschland kletterten die Preise für Bestandswohnungen in 74 von 76 Städten und Kreisen von Anfang September 2025 bis Anfang September 2026 um durchschnittlich 3,8 Prozent, wobei Gera einen Anstieg von 12,2 Prozent verzeichnete.
Der Postbank Wohnatlas 2026 in Zusammenarbeit mit dem HWWI belegt zudem erhebliche Spannen zwischen Bestands- und Neubauimmobilien in 400 untersuchten Kreisen und Städten: In 49 Regionen liegt der Preis einer 70-Quadratmeter-Neubauwohnung um mindestens 180.000 Euro über einer vergleichbaren Bestandswohnung, was einem Mehrpreis von mindestens 2.570 Euro pro Quadratmeter entspricht.
Spitzenreiter beim Aufpreis sind der Landkreis Miesbach mit knapp 423.000 Euro und Garmisch-Partenkirchen mit mehr als 373.000 Euro. In Chemnitz kostet der Quadratmeter im Bestand 1.162 Euro gegenüber 4.700 Euro im Neubau, was bei 70 Quadratmetern einen Unterschied von rund 248.000 Euro ausmacht.
Bei einer 80-Prozent-Finanzierung über 480.000 Euro trennen günstige und teure Angebote zuletzt 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte. Wer mehr Eigenkapital einbringt, kann den Zinssatz zusätzlich verbessern — so bleibt die Rate trotz gestiegener Bauzinsen tragbar. Eigenkapital- und Zinsstrategie jetzt sichern
In 43 Regionen beträgt der Aufpreis weniger als 100.000 Euro, in Rostock sowie Friesland, Aurich und Wittmund liegt er unter 40.000 Euro. In einzelnen Regionen wie Nordfriesland (53.444 Euro), Leer (29.988 Euro) und dem Landkreis Rostock (14.062 Euro) ist der Neubau sogar günstiger als der Bestand.
In der Hauptstadt sanken die Angebotspreise für Wohnimmobilien laut Engel & Völkers im vergangenen Jahr um 0,6 Prozent. Das Wohnungsbarometer der Investitionsbank Berlin verzeichnete unterdessen ein Überangebot im oberen Preissegment, während Banken Finanzierungen vermehrt ablehnten, sofern deren Kalkulationen auf überhöhten Mieterwartungen beruhten.
