Bauordnung NRW: Neue Regeln für Genehmigung und Umbau ab September

NRW verabschiedet neue Bauordnung mit Umbau-Regeln und Genehmigungsfiktion. Juristen warnen vor Haftungsfallen beim Gebäudetyp E.

Der nordrhein-westfälische Landtag hat Mitte Juli 2026 eine umfassende Novelle der Landesbauordnung verabschiedet. Die Änderungen bringen weitreichende Konsequenzen für Bau- und Umbauprojekte.

Genehmigungsfiktion und Umbauordnung

Mit der dritten Änderung der Bauordnung 2018 will der Gesetzgeber Bauverfahren beschleunigen. Eine Kernneuerung: die Genehmigungsfiktion im vereinfachten Verfahren nach § 74 BauO NRW. Zudem wurde eine spezifische Umbauordnung für Bestandsgebäude etabliert.

Die Anforderungen an Tageslicht wurden präzisiert. Die Fensterfläche muss künftig mindestens ein Zehntel der Raumfläche betragen – bei einer Mindestgröße von 0,5 Quadratmetern. Ein entscheidender Punkt für die Branche: In bestimmten Bereichen entfällt teilweise die Beachtenspflicht der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die Neuregelungen treten zum 1. September 2026 in Kraft.

Gebäudetyp E: Juristen warnen vor Haftungsfallen

Parallel zu den gesetzlichen Anpassungen wächst die Besorgnis über den Gebäudetyp E. Er soll einfacheres und kostengünstigeres Bauen ermöglichen. Doch ein Rechtsanwalt der Arge Baurecht warnt vor erheblichen Rechtsunsicherheiten.

Unbestimmte Rechtsbegriffe wie „einfacher Standard“ oder „zeitgemäße Gebrauchstauglichkeit“ könnten für Streitigkeiten sorgen. DIN-Normen stellen in diesem Kontext nicht automatisch die anerkannten Regeln der Technik dar. Das erhöht die Haftungsgefahr für Bauunternehmer deutlich. Es bestehen umfassende Aufklärungspflichten gegenüber den Auftraggebern. Wird die angestrebte Kostenersparnis von 10 bis 20 Prozent nicht erreicht, droht ein Vertragsrückfall – mit langwierigen Streitigkeiten über die Mängelfreiheit.

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BGH schärft Mängelhaftung

Die Anforderungen an die Gewährleistung nach der Übergabe werden durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) verschärft. In einem Urteil vom 13. November 2025 (Az. VII ZR 187/24) stärkte das Gericht die Position von Auftraggebern. Sie können bei Mängeln unter bestimmten Voraussetzungen Schadensersatz verlangen, ohne zuvor eine Frist zur Nachbesserung gesetzt zu haben.

Ein weiteres Urteil vom 27. November 2025 stellte klar: Bei der Behebung spät auftretender Mängel ist kein Abzug nach dem Prinzip „neu für alt“ zulässig. Das erhöht die finanziellen Risiken für ausführende Unternehmen.

GEIG-Novelle: Neue Pflichten für Hausverwaltungen

Zusätzlich zur baulichen Mängelhaftung ergeben sich neue Pflichten aus der Novelle des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG), die im Juli 2026 verabschiedet wurde. Die neuen Standards für Ladeinfrastruktur sind klar definiert:

• Bei Wohngebäuden greifen die Anforderungen ab mehr als drei Stellplätzen
• Bei Nichtwohngebäuden sind die Vorgaben ab mehr als fünf Stellplätzen bindend

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Hausverwaltungen tragen verstärkte Prüf- und Informationspflichten gegenüber den Eigentümern. Experten raten zu einem structured Prozess, der die technische Machbarkeit und die rechtzeitige Information der Eigentümergemeinschaften umfasst. Nur so lassen sich Haftungsansprüche wegen Pflichtverletzungen vermeiden. Die Gewährleistungspflichten erstrecken sich dabei nicht nur auf strukturelle Elemente, sondern explizit auch auf mechanische, elektrische und sanitäre Systeme sowie fest installierte Ausrüstungen.