Baugesetzbuch: Wohnungsbau wird überragendes Interesse, Planung auf 2 Jahre

Die Novelle des Baugesetzbuchs stuft Wohnungsbau als überragendes öffentliches Interesse ein und soll Planungsverfahren auf zwei Jahre verkürzen.

Kern der Reform: Der Wohnungsbau wird rechtlich aufgewertet – und damit Planungsverfahren drastisch verkürzt.

Künftig gilt der Wohnungsneubau als Belang von überragendem öffentlichem Interesse. Das stellt ihn auf eine Stufe mit kritischen Infrastrukturprojekten. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten bedeutet das: Bei Abwägungsprozessen bekommt der Wohnungsbau häufiger den Vorzug – etwa vor Umwelt- oder Denkmalschutz. Bauministerin Verena Hubertz will das Bauen damit „dauerhaft einfacher, schneller und kostengünstiger“ machen.

Anzeige

Die Reform des Baugesetzbuchs markiert den Beginn einer neuen Ära für Bauprojekte und Infrastruktur in Deutschland. Wie Anleger von diesem massiven Aufschwung in den Bereichen Energie und Mobilität profitieren können, enthüllt dieser neue Gratis-Report. Infrastruktur-Gewinner im kostenlosen Report entdecken

Von 15 Jahren auf zwei Jahre

Bisher dauern Bauleitplanungen oft zehn bis 15 Jahre. Die Novelle peilt ein Zielmaß von zwei Jahren an. Dafür werden Planungsverfahren digitalisiert, die Öffentlichkeitsbeteiligung gestrafft und Umweltprüfungen beschleunigt.

Die Kommunen bekommen zudem mehr Befugnisse. Ihr Vorkaufsrecht für sogenannte Schrottimmobilien wird gestärkt. In extremen Missbrauchsfällen sieht der Entwurf sogar Enteignungen vor – um verwahrlosten Wohnraum wieder nutzbar zu machen. Für den Sommer 2026 kündigte Hubertz einen weiteren Gesetzentwurf an: den Gebäudetyp E, der einfacheres Bauen durch Abweichen von Standards ermöglichen soll.

Nur noch 206.600 Wohnungen fertiggestellt

Die Zahlen des Statistischen Bundesamts zeigen die Dringlichkeit: 2025 wurden nur rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das ist der niedrigste Stand seit 2012. Das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde erneut deutlich verfehlt.

Noch alarmierender ist der Bauüberhang: Ende 2025 waren rund 760.700 Wohnungen genehmigt, aber nicht fertiggestellt oder nicht begonnen. Grund sind steigende Baukosten, hohe Finanzierungskosten und langwierige Genehmigungsprozesse. Viele Bauträger zögern, weil die Kalkulation unter den aktuellen Bedingungen kaum tragfähig ist.

Der Mieterbund schätzt, dass in Deutschland rund 1,4 Millionen Wohnungen fehlen. Er begrüßte den Kabinettsbeschluss als notwendiges Signal, fordert aber eine konsequente Umsetzung. Auch die Immobilienbranche drängt auf vereinfachte Standards – die Baukosten sind seit 2020 teilweise um bis zu 40 Prozent gestiegen.

300 Millionen Euro für Umbau von Gewerbe zu Wohnungen

Parallel zur Gesetzesnovelle startet die Bundesregierung neue Förderprogramme. Ab Juli 2026 wird Gewerbe zu Wohnen aufgelegt – mit 300 Millionen Euro im laufenden Jahr. Ziel: Leerstand in Büros oder Ladenlokalen in Wohnraum umwandeln. Pro neuer Wohneinheit gibt es bis zu 30.000 Euro Zuschuss, maximal 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Voraussetzung: der energetische Standard Effizienzhaus 85 EE.

Ein Pilotprojekt in Stuttgart zeigt, wie serielles Bauen funktionieren kann. Die SWSG stellte einen Holzhybrid-Modulbau vor: Auf nur 12 mal 12 Metern entstanden sechs sozial geförderte Wohneinheiten. Die Miete liegt bei rund 9,65 Euro pro Quadratmeter – etwa 20 Prozent unter dem örtlichen Mietspiegel. Die Bauzeit betrug drei Monate. Geplant ist, das Konzept zu multiplizieren und rund 200 Wohnungen im Modulbauverfahren zu schaffen. Der Einzug in die ersten Stuttgarter Wohnwürfel ist für Juli 2026 vorgesehen.

Anzeige

Während neue Wohnbauprojekte die Angebotsseite stärken sollen, müssen Vermieter im Bestand ihre Preise marktgerecht und rechtssicher einordnen. Dieser kostenlose PDF-Report liefert Ihnen aktuelle Vergleichsmieten für viele deutsche Städte und hilft dabei, teure Fehler bei der Mietanpassung zu vermeiden. Kostenlosen Mietspiegel-Report 2026 herunterladen

Zwischen Beschleunigung und Verunsicherung

Die Reform bewegt sich in einem Spannungsfeld. Während die Novelle den Markt entfesseln soll, sorgen andere Vorhaben für Diskussionsstoff. Die angekündigte Lockerung der 65-Prozent-Regel für neue Heizungen verunsichert Eigentümer. Laut einer Umfrage fühlen sich fast 80 Prozent der Hausbesitzer durch die unstete Gesetzgebung verunsichert – Investitionen werden aufgeschoben. Die geänderte Regelung soll frühestens zum 1. November 2026 in Kraft treten.

Auch auf EU-Ebene wird über Verfahrensbeschleunigung debattiert. Die EU-Kommission schlägt eine stillschweigende Genehmigung für Zwischenschritte bei Infrastrukturprojekten vor. Dänemark und die Niederlande unterstützen den Ansatz, Deutschland und Frankreich lehnen eine verpflichtende automatische Genehmigung ab. Eine Grundsatzeinigung wird für Ende Juni 2026 angestrebt.

Was die Reform bringen könnte

Die kommenden Monate werden zeigen, ob die Maßnahmen die Trendwende einleiten. Mit dem Förderprogramm im Juli und dem Gebäudetyp E im Sommer setzt die Regierung auf eine Kombination aus finanziellen Anreizen und regulatorischen Erleichterungen. Zudem ist die Gründung einer Bundeswohnungsbaugesellschaft geplant, die als staatlicher Akteur direkt in den Markt eingreifen soll.

Die hohen Baukosten und Finanzierungskonditionen lassen sich durch nationale Gesetze nur begrenzt beeinflussen. Dennoch werten Branchenexperten die Einstufung des Wohnungsbaus als überragendes öffentliches Interesse als psychologischen und rechtlichen Wendepunkt. Sollten die Planungsverfahren tatsächlich auf zwei Jahre verkürzt werden, könnte dies den massiven Bauüberhang abbauen – und die Fertigstellungszahlen nach 2026 wieder deutlich steigen lassen.