BaFin warnt vor riskanten Immobilienkrediten

Die Finanzaufsicht sieht steigende Risiken durch gering besicherte Darlehen und warnt vor einer gefährlichen Schuldenspirale bei Kreditnehmern.

BaFin-Präsident Mark Branson sieht darin ein wachsendes Risiko für die Stabilität des deutschen Finanzmarktes.

Besonders kritisch bewertet die Behörde die Entwicklung der Kreditvergabestandards. Im vierten Quartal des vergangenen Jahres lag bei etwa jedem siebten neu abgeschlossenen Immobilienkredit das Darlehensvolumen über dem Marktwert der Immobilie. Das entspricht einer Quote von rund 14 Prozent im Neugeschäft.

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„Solche gering besicherten Kredite bergen ein erhebliches Verlustpotenzial für die Banken“, warnte Branson in Frankfurt. Kommt es zu Kreditausfällen, können die Institute bei einer Verwertung der Immobilien unter Umständen nicht die volle Restschuld decken.

Viele Haushalte an der Belastungsgrenze

Die finanzielle Situation der Kreditnehmer bereitet den Aufsehern zusätzlich Sorgen. Eine repräsentative Umfrage unter mehr als 3.000 Verbrauchern zeigt das Ausmaß der Belastung. Mehr als die Hälfte der befragten Immobilienkreditnehmer hatte in den vergangenen zwei Jahren Schwierigkeiten, die monatlichen Raten und Lebenshaltungskosten aus dem laufenden Einkommen zu bestreiten.

Rund 13 Prozent berichteten sogar von häufigen oder permanenten Zahlungsproblemen. Besonders betroffen sind Alleinerziehende und Einverdienerhaushalte. Bei ihnen verschlingen die Kreditraten teilweise mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens.

Die Untersuchung zeigt zudem eine bedenkliche Tendenz: Viele Verbraucher greifen nicht nur auf Ersparnisse zurück oder kürzen Konsumausgaben. Sie machen zusätzliche Schulden – häufig über teure Dispokredite oder Kreditkarten. Die BaFin warnt vor einer gefährlichen Schuldenspirale, die in die Zahlungsunfähigkeit führen kann.

Torschlusspanik trotz steigender Zinsen

Die Marktsituation ist paradox: Während die Immobilienpreise nach einer Korrektur wieder moderat steigen, haben sich die Finanzierungskosten spürbar verteuert. Grund sind unter anderem Inflationsängste im Kontext internationaler Konflikte, die die Kreditzinsen nach oben treiben.

Trotz dieser Bedingungen verzeichnete das Geschäft mit Baufinanzierungen im März einen kräftigen Zuwachs. „Viele Verbraucher versuchen, sich noch akzeptable Konditionen zu sichern, bevor die Zinsen weiter steigen“, heißt es aus der Aufsicht. Diese Torschlusspanik führt jedoch dazu, dass die langfristige Tragfähigkeit der Kredite vernachlässigt wird.

Hinzu kommt enormer Druck bei den Anschlussfinanzierungen. Schätzungen zufolge benötigen rund 40 Prozent der Kreditnehmer mit laufenden Festzinsdarlehen in den Jahren 2025 und 2026 eine Anschlussfinanzierung. Viele Verträge wurden noch zu Niedrigzinszeiten von unter drei Prozent abgeschlossen. Jetzt drohen massive Mehrbelastungen. Bereits heute wird fast jede vierte Anfrage für eine Anschlussfinanzierung abgelehnt – wegen zu geringem Eigenkapital oder gesunkenen Haushaltsüberschüssen.

Kapitalpuffer als Schutzschild?

Die BaFin reagiert mit ihrer Warnung auf eine veränderte Risikolage. Anfang Mai 2025 senkte sie den sektoralen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite von zwei auf ein Prozent. Ziel war es, den Banken mehr Spielraum bei der Kreditvergabe zu geben. Der Wohnungsmarkt hatte sich stabilisiert, Überbewertungen waren weitgehend zurückgegangen. Die Maßnahme setzte rund 2 bis 2,5 Milliarden Euro an Kernkapital frei.

Der antizyklische Kapitalpuffer blieb konstant bei 0,75 Prozent, um die generelle Widerstandsfähigkeit zu sichern. „Die damalige Entscheidung war kein Freifahrtschein für leichtfertige Kreditvergabe“, betont die BaFin nun. Die Häufung von Krediten mit hohen Beleihungsausläufen und die konjunkturelle Schwäche könnten eine erneute Anpassung notwendig machen.

Der Bankensektor verfügt zwar über Kapitalpuffer von mehr als 20 Milliarden Euro. Doch diese dienen primär der Absorption von Verlusten in Krisenzeiten – nicht der Kompensation systematischer Mängel bei der Kreditprüfung.

Strengere Kontrollen und neue Gefahren durch KI

Für die kommenden Monate kündigt die BaFin eine Verschärfung der Überwachung an. Institute mit einem hohen Anteil an Immobilienfinanzierungen müssen mit vertieften Prüfungen rechnen. Branson stellte klar: „Wir sind bereit einzugreifen, sollten die Risiken überhandnehmen.“

Ein besonderes Augenmerk liegt auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. Er gilt als deutlich krisenanfälliger als der private Wohnungsbau. Allein in diesem und im nächsten Jahr stehen Verhandlungen über Anschlussfinanzierungen im Volumen von rund 100 Milliarden Euro an – etwa zehn Prozent des gesamten Marktvolumens.

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Ergänzend warnt die BaFin vor neuen Bedrohungen durch Cyberrisiken. Der Einsatz Künstlicher Intelligenz hat die Gefahrenlage verschärft. Angreifer nutzen zunehmend automatisierte Verfahren, um Schwachstellen in den IT-Systemen von Finanzinstituten zu finden. Das bedroht nicht nur die Betriebsstabilität der Banken, sondern könnte im Ernstfall auch die Abwicklung von Kreditprozessen oder die Verwaltung von Sicherheiten gefährden. Die Aufsicht fordert von den Unternehmen eine deutlich schnellere Reaktion auf bekannte Sicherheitslücken und kündigt an, ihre Ressourcen für die IT-Prüfung weiter aufzustocken.