Agrarimmobilien: Bodenpreise auf Rekordniveau trotz Ertragskrise

Deutsche Ackerflächen kosten im Schnitt 42.800 Euro pro Hektar, fast dreimal so viel wie im EU-Mittel. Die Schere zwischen Kaufpreis und landwirtschaftlichem Ertrag öffnet sich zunehmend.

800 Euro pro Hektar – fast dreimal so viel wie im EU-Durchschnitt. Doch die Schere zwischen Kaufpreisen und landwirtschaftlichen Erträgen öffnet sich immer weiter.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Agrarimmobilien haben sich in den letzten Monaten deutlich gewandelt. Während die Bodenpreise auf hohem Niveau verharren und regional neue Spitzenwerte erreichen, belasten gestiegene Zinsen und verschärfte Regularien die Rentabilität der Betriebe.

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Eine aktuelle Bestandsaufnahme des Industrieverbands Agrar Ende April zeigte: Der Markt für Betriebsmittel verzeichnet zwar ein leichtes Umsatzplus, die Unsicherheit unter den Akteuren bleibt jedoch hoch. Besonders die Energiepreisentwicklung und unklare Zulassungsfragen bei Pflanzenschutzmitteln sorgen für Zurückhaltung bei langfristigen Investitionen.

Deutschland bleibt teuerster Agrarstandort Europas

Im europäischen Vergleich nimmt Deutschland eine Sonderstellung ein. Daten des Statistischen Bundesamtes belegen: Während der durchschnittliche Kaufwert für einen Hektar Ackerland in 23 untersuchten EU-Mitgliedstaaten bei etwa 15.224 Euro lag, mussten Käufer in Deutschland im Mittel 42.800 Euro aufwenden.

Innerhalb der Republik zeigt sich ein starkes Nord-Süd- und West-Ost-Gefälle. Die höchsten Werte wurden mit rund 97.700 Euro je Hektar in Nordrhein-Westfalen und 94.400 Euro in Bayern registriert. In Brandenburg und Thüringen blieb das Preisniveau mit durchschnittlich 14.900 Euro pro Hektar vergleichsweise niedrig.

Trotz der hohen Preise verliert der Bodenmarkt an Mobilität. Experten des Bundesverbandes der gemeinnützigen Landgesellschaften wiesen darauf hin, dass weniger als vier Promille der gesamten landwirtschaftlichen Fläche pro Jahr den Besitzer wechseln. Verpachtung und Vererbung bleiben weitaus prägender als der freie Markt.

Globale Stabilisierung nach Korrekturphase

Auf internationaler Ebene war zuletzt eine Normalisierung der zuvor rasant gestiegenen Werte zu beobachten. Der NCREIF Total Farmland Index verzeichnete für 2024 erstmals seit seiner Einführung 1991 eine leicht negative Gesamtrendite von rund einem Prozent. Auslöser waren sinkende Kapitalwerte bei Dauerkulturen wie Pistazien- und Mandelplantagen.

Für das laufende Jahr deuten die Prognosen auf eine Rückkehr zu stabilen Ertragstrends hin. Marktforscher gehen von einer Erholung der Rohstoffpreise für Soja und Mais sowie sinkenden Kosten für Düngemittel und Treibstoffe aus. In den USA wird für das aktuelle Wirtschaftsjahr ein Netto-Farmeinkommen von rund 180 Milliarden Dollar prognostiziert.

Agrarland gilt weiterhin als sichere Anlageklasse und natürlicher Schutz gegen Inflation. Dennoch warnen Analysten vor einer zunehmenden Abhängigkeit der Gesamtrenditen von der Wertsteigerung der Flächen. Das Verhältnis von Pacht zu Wert ist bei Ackerland in einigen Märkten auf historische Tiefstände von unter drei Prozent gesunken.

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Regulatorische Hürden und der Kampf um die Fläche

Neben ökonomischen Faktoren bestimmen zunehmend politische Entscheidungen das Geschehen. In Deutschland und der EU stehen zwei Themen im Fokus: Die Regulierung von Share Deals und der Wettbewerb um Flächen durch den Ausbau erneuerbarer Energien.

Kritiker bemängeln, dass fachfremde Investoren über Anteilskäufe an Agrargesellschaften Grunderwerbsteuern umgehen und das gesetzliche Vorkaufsrecht der Landwirte aushebeln können. Studien zeigen, dass diese Strukturen den Einstieg für Kapitalgesellschaften insbesondere in Ostdeutschland attraktiv machen, wo die Preise seit der Finanzkrise 2007 teilweise um über 400 Prozent gestiegen sind.

Gleichzeitig verschärft die Energiewende die Flächenknappheit. Der Ausbau von Photovoltaik-Freiflächenanlagen und Windparks konkurriert direkt mit der Nahrungsmittelproduktion. Für Landwirte entsteht ein Dilemma: Hohe Pachten für Energiegewinnung locken, doch dadurch steigen die Kosten für Produktionsflächen im klassischen Ackerbau.

Gefährliche Schere zwischen Wert und Ertrag

Die aktuelle Lage lässt sich als Konsolidierung auf hohem Niveau beschreiben. Die fundamentale Attraktivität von Boden als nicht vermehrbare Ressource bleibt bestehen. Dennoch zeigt sich eine gefährliche Schere zwischen Bodenwerten und landwirtschaftlicher Ertragskraft.

Ein immer größerer Teil der Rendite resultiert aus der bloßen Wertsteigerung, während die operativen Erträge stagnieren oder durch gestiegene Zinsen aufgezehrt werden. Die Zinswende sorgt für eine differenziertere Betrachtung der Standorte. Spitzenstandorte mit hoher Bodenqualität und sicheren Wasserressourcen sind weiter gefragt, das Interesse an Grenzstandorten sinkt.

Klimatische Veränderungen werden zu einem immer wichtigeren Bewertungsfaktor für Agrarimmobilien.

Ausblick: Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau

Für die kommenden Monate wird am deutschen Agrarimmobilienmarkt eine Seitwärtsbewegung erwartet. Ein massiver Preisverfall gilt aufgrund der extremen Knappheit des Angebots als unwahrscheinlich. Dennoch könnte der Druck auf die Pachtpreise zunehmen, da viele Betriebe die hohen Kosten bei sinkenden Subventionsniveaus nicht mehr allein über die Marktpreise refinanzieren können.

Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich davon ab, wie konsequent die EU regulatorische Initiativen zur Pflanzenschutzmittel-Zulassung und zum Bodenschutz umsetzt. Sollten sich die Bedingungen für die konventionelle Landwirtschaft weiter verschärfen, könnten verstärkt Flächen in ökologische Ausgleichsprojekte oder Energiegewinnung abwandern.

Für Investoren bleibt Agrarland ein attraktiver Baustein zur Portfoliodiversifizierung – der jedoch eine immer tiefere Kenntnis regionaler Besonderheiten und regulatorischer Risiken erfordert.