BGH-Urteil: Horrende Aufschläge bei Untervermietung verboten

Ein Berliner Mieter kassierte 962 Euro Untermiete, zahlte selbst aber nicht mal halb so viel. Kein Einzelfall - zum Leid vieler auf dem Wohnungsmarkt. Der Bundesgerichtshof hat das nun untersagt.

Wer eine Wohnung untervermietet, darf damit nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) keinen Gewinn erzielen. Der achte Zivilsenat stärkt mit der Entscheidung den Mieterschutz und schiebt einer gängigen Praxis gerade in angespannten Wohnungsmärkten einen Riegel vor. 

Menschen würden damit vor überhöhten Untermieten geschützt, sagte der Vorsitzende Ralph Bünger in Karlsruhe. Bislang war die für Vermieter, Mieter und Untermieter gleichermaßen relevante Frage höchstrichterlich ungeklärt.

Eine Untervermietung solle einem Mieter ermöglichen, die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse halten zu können - etwa bei einem Auslandsaufenthalt. Die Untermiete dürfe die Aufwendungen in Bezug auf die Wohnung decken, entschied der Senat. «Der Zweck der Untervermietung besteht hingegen nicht darin, dem Mieter hierdurch eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen.» (Az. VIII ZR 228/23)

«Untervermietung ist kein Geschäftsmodell»

Im konkreten Fall aus Berlin hatte eine Vermieterin einem Mieter gekündigt, weil er die Wohnung gewinnbringend untervermietet habe. Der heute 43-Jährige verlangte demnach 962 Euro monatlich für eine 65 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung, für die erst selbst anfangs 460 Euro zahlte.

«Viele Menschen sind auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance haben», erklärte die Präsidentin des Deutschen Mieterbundes, Melanie Weber-Moritz. «Diese Notlage darf nicht ausgenutzt werden - weder von Vermietenden noch von Hauptmietenden.»

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland, Kai Warnecke, teilte mit: «Untervermietung ist kein Geschäftsmodell.» Das sei auch eine Frage der Fairness.

Regeln für Möblierungszuschlag geplant

In dem Berliner Fall argumentierte der Mieter, er habe den Untermietern die Wohnung voll ausgestattet überlassen - etwa mit Möbeln, Geschirrspüler, Waschmaschine, Fernseher und Soundanlage. «Es fehlte an nichts.» Er habe geschaut, was sein Hab und Gut wert sei. Nur gebe es keine vernünftigen Berechnungsmodelle, wie Mobiliar und Hausrat in den Mietpreis eingerechnet werden. 

Ein Problem, das der Deutsche Mieterbund bestätigt. Seit Jahren sei daher insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten zu beobachten, dass Wohnungen oder einzelne Zimmer möbliert oder teilmöbliert vermietet werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen und deutlich höhere Mieten zu verlangen. «Das Urteil aus Karlsruhe ist eine sehr klare Absage an rein gewinnorientierte Vermietung auf Kosten Wohnungssuchender und zeigt auf, wie dringend eine gesetzliche Klarstellung ist», erklärte Präsidentin Weber-Moritz.

Das Bundesjustizministerium legte kürzlich einen Entwurf vor, der unter anderem die Vermietung von möbliertem Wohnraum verstärkt regulieren soll. Der Vorschlag aus dem Haus von Stefanie Hubig (SPD) sieht für die Berechnung eines Möblierungszuschlags zum Beispiel vor, dass Vermieter für vollmöblierte Wohnungen eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete verlangen können. Einer Sprecherin des Ministeriums zufolge wird der Entwurf aktuell in der Regierung abgestimmt und soll zeitnah veröffentlicht werden. 

Räumungsurteil rechtskräftig

«Die geplante Reform ist ein wichtiger und notwendiger Schritt, um Schlupflöcher zu schließen», sagte Weber-Moritz vom Mieterbund. Der BGH habe ein wichtiges Signal gesetzt: «Weder die Möblierung noch die Untervermietung dürfen zur Umgehung der Mietpreisbremse missbraucht werden, denn Wohnraum ist keine Ware zur maximalen Gewinnerzielung.»

Der BGH ging in der Entscheidung weder darauf ein, ob überlassenes Mobiliar bei der Frage der Untermiet-Höhe zu berücksichtigen ist, noch auf einen möglichen Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse. 

Der Mieter, der die Wohnung im konkreten Fall untervermietete, wehrte sich zuletzt gegen eine Räumungsklage seiner Vermieterin. In erster Instanz hatte sie damit keinen Erfolg, danach am Landgericht Berlin aber schon. Der BGH wies nun die Revision des Mieters gegen das Räumungsurteil zurück. Es sei damit rechtskräftig, sagte Richter Bünger.

«Der BGH behandelt meinen Hausrat wie Luft»

Der unterlegene Mieter kritisierte das Urteil scharf: Der BGH übergehe die wirtschaftlichen Risiken der möblierten Untervermietung. «Ein Möblierungszuschlag wird hier als reiner Gewinn dargestellt, obwohl er faktisch als Kostendeckung dient», erklärte der 43-Jährige. 

Wer eine Wohnung mit Möbeln und Hausrat vermiete, stelle Kapital zur Verfügung und trage Risiko. «Der BGH behandelt meinen Hausrat wie Luft. Ich habe sehr viel Eigentum fremden Personen überlassen, ohne die Möglichkeit diese vor Beschädigungen durch Unachtsamkeit oder Diebstahl zu schützen.»