Wohnraummangel treibt Mietpreise auf Rekordhoch

Neue Studien belegen historische Höchstpreise für Neuverträge, besonders in Metropolen. Ein massiver Nachfrageüberhang und illegale Untervermietung verschärfen die Krise, eine Entspannung ist nicht absehbar.

Deutschlands Mieter zahlen für Neuverträge so viel wie nie. Zwei aktuelle Studien belegen die dramatische Zuspitzung auf dem Wohnungsmarkt. Besonders in den Großstädten klafft die Schere zwischen günstigen Altverträgen und teuren Neuverträgen immer weiter auseinander.

Studie zeigt: Nachfrage übertrifft Angebot bei Weitem

Die Immobilienbank DZ HYP veröffentlichte kürzlich ihre Marktanalyse für die sieben wichtigsten Metropolen. Das Ergebnis ist eindeutig: Ein massiver Nachfrageüberhang treibt die Preise. Für den Erstbezug in Neubauten werden in Städten wie Berlin oder München im Schnitt gut 20 Euro pro Quadratmeter fällig.

Selbst bei der Wiedervermietung bestehender Wohnungen liegen die Quadratmeterpreise durchschnittlich bei über 15 Euro. Diese enorme Spreizung lähmt die Mobilität. Viele Menschen verzichten auf einen Umzug, weil eine kleinere, neue Wohnung teurer wäre als ihre alte mit Bestandsvertrag.

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Berlin: Soziale Vermieter bremsen Preisexplosion

In der Hauptstadt offenbart der Marktmonitor des Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen-Verbands (BBU) eine gespaltene Realität. Seine Mitglieder – genossenschaftliche und landeseigene Gesellschaften – vermieten neu im Schnitt für 9,54 Euro pro Quadratmeter.

Auf den großen Online-Portalen hingegen werden durchschnittlich 16,61 Euro verlangt. Die Verbandsführung rechnete vor: Ohne die preisdämpfende Wirkung der BBU-Mitglieder lägen die Portalmieten sogar bei 18,76 Euro. Der Grund? Die Bestände der sozialeren Vermieter sind online kaum zu finden und werden meist über interne Wartelisten vergeben.

Doch auch hier steigen die Preise. Bei neu errichteten BBU-Wohnungen kletterten die Erstbezugsmieten zuletzt auf durchschnittlich 13,55 Euro – ein Plus von sieben Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Illegale Untervermietung befeuert die Krise

Ein weiterer Preistreiber sorgt für Aufsehen: illegale Untervermietung. Der BBU schätzt, dass rund 15 Prozent der Wohnungen seiner Mitglieder ohne Zustimmung der Eigentümer weitervermietet werden. Hauptmieter mit günstigen Altverträgen nutzen die Marktlage aus und verlangen von Untermietern deutlich höhere Marktpreise.

Diese Praxis entzieht dem regulären Markt bezahlbaren Wohnraum. Mehrere Wohnungsbaugesellschaften reagieren bereits mit systematischen Kontrollen, etwa durch Abgleichen von Klingelschildern und Mietverträgen. Verbandsvertreter fordern ein konsequentes Unterbinden dieses Geschäftsmodells, das das Vertrauen in den Markt untergrabe.

Aus der Politik kommt scharfe Kritik an dieser Fokussierung. Niklas Schenker, Mietensprecher der Berliner Linksfraktion, sieht darin ein Ablenkungsmanöver. Stattdessen fordert er strengere Eingriffe wie einen strikten Mietendeckel für landeseigene Unternehmen.

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Warum eine Entspannung noch Jahre auf sich warten lässt

Die Lage in Berlin steht stellvertretend für einen bundesweiten Trend. Der Neubau von Wohnungen bleibt seit Jahren hinter den politischen Vorgaben zurück, während die Nachfrage ungebremst anhält. Gleichzeitig treiben regulatorische Vorgaben wie das Gebäudeenergiegesetz die Kosten für Eigentümer in die Höhe.

Experten des Forschungsinstituts Empirica prognostizieren, dass Neubaumieten in westdeutschen Großstädten flächendeckend 20 Euro erreichen müssen, um die gestiegenen Baukosten wirtschaftlich abzubilden. Das wird den Preisdruck auf den Bestand weiter erhöhen.

Eine schnelle Besserung ist nicht in Sicht. Branchenanalysten rechnen frühestens ab 2028 mit einer nennenswerten Erholung der Fertigstellungszahlen. Bis dahin müssen sich Wohnungssuchende in den Metropolen auf anhaltend hohe Preise einstellen. Die Spaltung zwischen Alt- und Neumietern wird sich voraussichtlich noch vertiefen.