Wiener Immobilienmarkt: Miet-Schock trifft auf Neubau-Kollaps

Während die Mieten in der Bundeshauptstadt zum Jahresende neue Höchststände erreichen, deutet sich am Kaufmarkt eine Trendwende an. Doch Experten warnen: Der eigentliche Schock steht durch den massiven Einbruch bei Neubau-Fertigstellungen erst noch bevor.

Wer aktuell in Wien eine Mietwohnung sucht, braucht starke Nerven und ein prall gefülltes Bankkonto. Die Angebotspreise sind im Jahresvergleich zweistellig gestiegen, während das Angebot schrumpft. Gleichzeitig melden Makler ein überraschendes Comeback des Kaufinteresses. Über allem schwebt das Damoklesschwert der „Baulücke”: Für 2026 prognostizieren Experten einen historischen Tiefstand an fertiggestellten Wohnungen.

Die neuesten Auswertungen von ImmoScout24 zeichnen ein düsteres Bild für Mieter. Die Angebotspreise haben im Laufe des Jahres kräftig angezogen – um rund 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis (Bruttomiete) liegt mittlerweile bei rund 21,00 Euro.

Für eine klassische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Belastung von fast 1.500 Euro warm – ohne Strom und Heizung. Besonders drastisch ist die Lage in den westlichen Außenbezirken und innerstädtischen Lagen, wo die Nachfrage auf ein fast leergefegtes Angebot trifft.

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Der sogenannte „Lock-in-Effekt” verschärft die Situation zusätzlich: Viele Mieter bleiben in ihren alten, günstigeren Verträgen. Die Fluktuation sinkt, kaum Bestandswohnungen kommen auf den Markt zurück. „Wir sehen eine Entkopplung”, erklären Marktbeobachter. Während die Inflation allgemein zurückging, treibt die Verknappung die Neuvertragsmieten weiter nach oben.

Käufer kehren zurück: Trendwende beim Eigentum?

Während Mieter stöhnen, gibt es am Kaufmarkt erste Anzeichen einer Belebung. Nach der Schockstarre der Jahre 2023 und 2024 kehren Kaufinteressenten zurück. Der Grund ist simpel: Angesichts der explodierenden Mieten und stabilisierter Zinsen wird der Eigentumserwerb im relativen Vergleich wieder attraktiver.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben sich im zweiten Halbjahr weitgehend stabilisiert. Der Medianpreis liegt zwischen 6.400 und 6.600 Euro pro Quadratmeter. In begehrten Lagen sind die Preise sogar wieder leicht gestiegen.

Branchenriesen wie EHL und Buwog berichten von einem „bemerkenswerten Stimmungswandel”. Die Zeiten, in denen Bauträger mit Gratis-Küchen oder der Übernahme der Grunderwerbsteuer um Käufer buhlten, scheinen vorbei. Die Vermarktungszeiten verkürzen sich wieder, der Verhandlungsspielraum schmilzt. „Der Markt dreht sich langsam wieder vom Käufer- zum Verkäufermarkt”, so führende Maklerhäuser.

Der drohende Kollaps: Neubau-Lücke 2026

Das dominierende Thema für das kommende Jahr ist jedoch nicht die Nachfrage, sondern das fehlende Angebot. Die Warnungen der Bauindustrie aus den Vorjahren werden nun Realität. Da 2023 und 2024 aufgrund der Zinswende und hoher Baukosten kaum neue Projekte gestartet wurden, fehlen diese Wohnungen nun in der Pipeline.

Die alarmierenden Prognosen für 2026:
* Die Zahl der Fertigstellungen wird drastisch einbrechen
* Das Angebot an neuen freifinanzierten Mietwohnungen verfehlt den Bedarf von 11.000 Einheiten bei Weitem
* Einige Analysen erwarten eine Halbierung gegenüber den Rekordjahren

Wohnpolitik mit gemischten Resultaten

Die wohnpolitischen Maßnahmen der letzten Jahre zeigen Nebenwirkungen. Während die Mietpreisbremse im Altbau für Bestandsmieter eine Entlastung brachte, hat sie Investitionen in diesen Sektor unattraktiver gemacht. Investoren flüchteten in den unregulierten Neubau oder zogen sich ganz zurück – was nun das Angebot verknappt.

Finanzierungsexperten weisen zudem darauf hin: Trotz der leichten Zinssenkungen der EZB bleiben die Hürden für Kredite hoch. Die Banken prüfen weiterhin streng. Für viele junge Familien bleibt der Traum vom Eigentum aufgrund der erforderlichen Eigenmittel unerreichbar – sie werden zwangsläufig auf den überhitzten Mietmarkt gedrängt.

Was 2026 bringt: Keine Entspannung in Sicht

Für das erste Quartal ist keine Entspannung absehbar. Im Gegenteil:

Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, da die Nachfrage das sinkende Neubauangebot deutlich übersteigt. Kaufpreise dürften aufgrund der Knappheit wieder flächendeckend anziehen, insbesondere im Neubaubereich. Vermieter und Verkäufer werden ihre Marktmacht weiter ausbauen können.

Wer aktuell die Möglichkeit hat, Eigentum zu erwerben, könnte den Zeitpunkt nutzen, bevor die Verknappung 2026 voll auf die Preise durchschlägt. Für Mieter hingegen bleibt die Lage prekär: Flexibilität bei der Standortwahl und Schnelligkeit bei der Bewerbung sind wichtiger denn je.

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