Wiener Büromarkt verzeichnet 2025 starken Aufschwung
17.01.2026 - 12:54:12
Der Wiener Büromarkt schloss 2025 mit einem massiven Vermietungsplus von rund 30 Prozent ab. Trotz verhaltener Wirtschaftsprognosen wurden etwa 200.000 Quadratmeter Bürofläche neu vermietet. Treiber waren Großanmietungen des öffentlichen Sektors und der anhaltende Trend zu hochwertigen, nachhaltigen Immobilien.
Explosives zweites Halbjahr treibt Bilanz
Besonders die zweite Jahreshälfte sorgte für die positive Überraschung. Im dritten Quartal explodierte die Nachfrage förmlich – allein in den Sommermonaten wurden über 80.000 Quadratmeter umgesetzt. Das vierte Quartal legte mit rund 54.000 Quadratmetern noch einmal fast 40 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu. Analysten deuten dies als Signal: Unternehmen treffen wieder langfristige Standortentscheidungen.
„Flight to Quality“ und ESG als Haupttreiber
Die Dynamik kommt nicht von irgendwo. Unternehmen suchen gezielt nach modernen, ESG-konformen Gebäuden und verlassen veraltete Bestandsimmobilien. Nachhaltigkeit ist vom Bonus zur Pflicht geworden. Dieser „Flight to Quality“ befeuerte vor allem Projekte in Top-Lagen wie dem Hauptbahnhofsviertel, Nord/Prater oder der Donau City. Neubauten wie „Vienna TwentyTwo“ oder „DC Waterline“ konnten hohe Vorvermietungsquoten erzielen.
Leerstand steigt – aber kein Grund zur Panik
Trotz der Rekordvermietung stieg der Leerstand moderat auf rund fünf Prozent. Der Grund: Nach Verzögerungen kamen 2025 etwa 100.000 bis 110.000 Quadratmeter neue Fläche auf den Markt. Experten sehen darin keine Krise. Fünf Prozent gelten in einer Metropole wie Wien als gesundes Marktgleichgewicht. Problematisch wird es laut Branchenkenner nur für Eigentümer veralteter B- und C-Immobilien, die modernen Ansprüchen nicht mehr genügen. Im Premium-Segment herrscht dagegen weiterhin Knappheit.
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Öffentliche Hand stabilisiert den Markt
Ein weiterer Stabilitätsfaktor war die öffentliche Hand. Mehrere Großabschlüsse über 5.000 Quadratmeter gingen auf das Konto von Bundesdienststellen und staatsnahen Betrieben, die ihre Standorte konsolidierten. Diese Nutzer agieren oft antizyklisch und stützen so den Markt. Die Spitzenmieten in der Innenstadt blieben mit knapp 30 Euro pro Quadratmeter stabil.
Ausblick: Grüne Gebäude im Vorteil
Für 2026 erwarten Analysten eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Die Projektpipeline ist mit rund 210.000 Quadratmetern gut gefüllt, ein Großteil davon bereits vorvermietet. Die Schere zwischen grünen und veralteten Gebäuden wird sich weiter öffnen. Der „Green Lease“, der nachhaltiges Bewirtschaften im Vertrag festschreibt, wird zum Standard. Für Investoren heißt das: Ohne ESG-Zertifizierung wird die Vermarktung immer schwieriger. Nachhaltige Gebäude bleiben dagegen auch in unsicheren Zeiten gefragt.
