Wiener Büromarkt startet robust ins Jahr 2026
25.01.2026 - 21:35:12
Der Wiener Büromarkt zeigt sich zu Jahresbeginn erstaunlich robust. Trotz globaler Unsicherheiten herrscht hohe Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen. Der Trend ist klar: Moderne, nachhaltige Premium-Objekte sind heiß begehrt, während ältere Bestandsimmobilien unter Druck geraten.
Rekord-Vermietung durch Nachholeffekte
Die Vermietungsleistung erreichte 2025 rund 201.500 Quadratmeter – der zweithöchste Wert seit Aufzeichnungsbeginn 2016. Das ist ein Plus von 39 Prozent zum Vorjahr. Analysten führen das weniger auf eine neue Nachfragewelle zurück, sondern auf aufgeschobene Entscheidungen aus den Vorjahren.
Besonders auffällig: Mehrere Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter trieben das Ergebnis. Solche Deal-Größen waren in den drei Jahren zuvor nicht mehr vorgekommen.
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Premium-Flächen werden knapp und teuer
Ein Engpass bei modernen, nachhaltigen Büroflächen treibt die Mieten. Die Situation ist widersprüchlich: Die allgemeine Leerstandsquote stieg 2025 auf 4,6 Prozent, den höchsten Wert seit vier Jahren. Gleichzeitig sind erstklassige Objekte rar und teuer.
Der Grund? Viele der leerstehenden Flächen entsprechen nicht den gestiegenen Ansprüchen an Lage, Ausstattung und ESG-Konformität (Umwelt, Soziales, Unternehmensführung). Dieser „Flight-to-Quality“ hat Folgen:
* Für Top-Produkte werden 2026 weitere Mietsteigerungen erwartet.
* Auch außerhalb des ersten Bezirks erzielen hochwertige Projekte höhere Preise.
* Unternehmen zahlen mehr für Qualität und Nachhaltigkeit.
Neubauvolumen bleibt überschaubar
Zwar sorgten über 100.000 neue Quadratmeter in 2024 und 2025 für Belebung, doch die Pipeline dünnt aus. Für 2026 wird eine qualitativ hochwertige, aber quantitativ geringe Fertigstellungsleistung erwartet. Schwerpunkt sind Projekte wie der Büroturm DC2 oder das „Enna – the work life building“.
Für 2027 zeichnet sich sogar ein deutlicher Rückgang ab. Erst ab 2028 kommen wieder größere Volumen auf den Markt. Diese bedarfsorientierte Bautätigkeit stützt das Mietniveau im Obersegment. Der Gesamtbestand moderner Flächen in Wien liegt bei etwa 5,9 Millionen Quadratmetern.
Unternehmen stehen vor strategischen Weichen
Die Marktdynamik zwingt Firmen zu grundsätzlichen Entscheidungen: Sollen sie bleiben oder umziehen? Viele entscheiden sich für eine Vertragsverlängerung und optimieren ihre bestehenden Flächen. Das erhöht die Bedeutung von professionellem Bestandsmanagement.
Gleichzeitig suchen Unternehmen gezielt moderne Arbeitswelten, die zwei Zwecke erfüllen:
1. Sie entsprechen den ESG-Kriterien.
2. Sie dienen als Argument im Wettbewerb um qualifizierte Fachkräfte.
Experten sehen den Markt komplexer geworden. Die Polarisierung zwischen Top- und Zweitklasse-Flächen dürfte sich weiter verschärfen. Investoren lieben hochwertige Core-Objekte in Top-Lagen. Für ältere Gebäude ohne Modernisierung wird die Vermietung zur echten Herausforderung.
Ausblick: Stabilität im Obersegment
Für 2026 prognostizieren Beobachter eine Fortsetzung der aktuellen Trends. Die Nachfrage nach Premium-Flächen bleibt solide, angetrieben von Firmen, die ihre Arbeitsumgebungen modernisieren wollen. Die Mietpreise im Top-Segment dürften weiter leicht klettern.
Das Vertrauen der Investoren ist da: Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien im zentralen Geschäftsviertel (CBD) lagen zuletzt stabil zwischen 4,75 und 5,25 Prozent. Wien festigt so seine Rolle als widerstandsfähiger Bürostandort in Mitteleuropa.
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