Wiener Büromarkt startet mit leichtem Leerstandsanstieg ins Jahr

Die Leerstandsquote in Wien erreicht 3,8 Prozent, getrieben von vielen Neubaufertigstellungen. Die Vermietungsnachfrage ist jedoch weiterhin stark, während die Neubauaktivität für 2026 deutlich zurückgeht.

Der Leerstand bei Wiener Büroimmobilien klettert zu Jahresbeginn auf 3,8 Prozent. Experten sehen den leichten Anstieg als Folge einer Rekordmenge neu fertiggestellter Flächen. Die Nachfrage bleibt jedoch robust.

Hohe Fertigstellungsraten treffen auf robuste Nachfrage

Der Anstieg geht vor allem auf das hohe Volumen neuer Flächen in den Vorjahren zurück. 2025 kamen rund 132.000 Quadratmeter auf den Markt. Dem stand eine überraschend starke Nachfrage gegenüber: Insgesamt wurden 230.000 Quadratmeter vermietet – ein Plus von 30 Prozent zum Vorjahr. Getragen wurde diese Leistung von einem breiten Branchenspektrum, angeführt vom (halb-)öffentlichen Sektor. Die Nachfrage zu Jahresbeginn 2026 gilt weiter als solide.

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Trend zu Qualität und Nachhaltigkeit setzt sich fort

Unternehmen treibt ein klarer Trend: die „Flucht in die Qualität“. Viele Firmen reduzieren ihre Gesamtfläche, verlangen aber hochwertige, nachhaltige und flexible Büros in Top-Lagen. Moderne, ESG-konforme Neubauten sind daher stark gefragt. Ältere Bestandsimmobilien mit Investitionsbedarf haben es dagegen zunehmend schwerer. Die Folge ist eine Polarisierung der Mietpreise: Sie steigen für Spitzenobjekte, bleiben in weniger gefragten Lagen stabil.

Neubauaktivität verlangsamt sich deutlich

Für 2026 erwarten Marktbeobachter eine deutliche Bremse bei der Bautätigkeit. Geplant sind nur noch rund 65.800 Quadratmeter neuer Fläche – weniger als die Hälfte des Vorjahresvolumens. Entwickler scheuen angesichts wirtschaftlicher Unsicherheiten und hoher Baukosten spekulative Projekte ohne Vorvermietung. Diese bedarfsorientierte Bautätigkeit soll verhindern, dass der Leerstand stark ansteigt. Zu den größeren Projekten des Jahres zählen das sanierte „ENNA – THE WORK-LIFE BUILDING“ und der DC Tower 2.

Ein Markt im Wandel, kein Krisenpunkt

Die Leerstandsquote von 3,8 Prozent markiert keine Krise, sondern eine Normalisierung. Der Markt befindet sich in einer klaren Transformationsphase. Die Pandemie hat flexible Arbeitsmodelle beschleunigt und die Anforderungen an Büros nachhaltig verändert. Gesucht werden repräsentative, gut angebundene und nachhaltige Flächen. Die robuste Vermietungsleistung des Vorjahres unterstreicht die grundsätzliche Stabilität des Wiener Standorts, der im europäischen Vergleich weiterhin eine der niedrigsten Leerstandsquoten aufweist.