Wiener Büromarkt startet 2026 mit Rekordnachfrage und Flächenknappheit
03.01.2026 - 19:14:12
Der Wiener Büromarkt startet mit einer explosiven Mischung aus Rekordnachfrage und akutem Flächenmangel ins neue Jahr. Nach einer Vermietungsleistung von rund 210.000 m² im Vorjahr drängen nun ebenso viele Quadratmeter neuer Flächen in die Pipeline. Doch reicht das, um den historischen Tiefstand an Leerstand in Top-Lagen zu bekämpfen?
Die sogenannte “Flight-to-Quality” hat den Markt leergefegt. Unternehmen suchen händeringend nach modernen, ESG-konformen Büros, finden in zentralen Lagen aber kaum noch verfügbare Flächen. Die gute Nachricht: Die Baukräne drehen sich wieder. Für 2026 und 2027 werden insgesamt etwa 210.000 m² neue Fläche erwartet – fast deckungsgleich mit der Nachfrage von 2025.
Die Pipeline: Eine Fertigstellungs-Offensive
Die oft zitierte “Baustart-Offensive” ist bei genauerem Hinsehen eine “Fertigstellungs-Offensive”. Rund zwei Drittel der für 2026/2027 angekündigten 210.000 m² befinden sich bereits im Bau. Für 2026 allein werden zwischen 80.000 und 125.000 m² erwartet.
Der Fokus der Entwickler hat sich radikal verschoben:
* Spekulative Projekte ohne Vorvermietung sind die absolute Ausnahme.
* Gebaut wird fast nur noch in etablierten Clustern wie der Donau City, dem Hauptbahnhof-Areal und dem Norden Wiens.
* Ein signifikanter Teil der neuen Flächen ist bereits vor Fertigstellung vermietet.
Das verschärft den Wettbewerb um die verbleibenden Quadratmeter weiter. Unternehmen müssen ihre Standortplanung heute für die Büros von übermorgen treffen.
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Preisexplosion und faktische Vollvermietung
Die Knappheit treibt die Preise. Zum Jahreswechsel hat sich die Spitzenmiete in Wien fest bei 28,50 bis 29,00 Euro pro Quadratmeter etabliert. Experten rechnen damit, dass die 30-Euro-Marke für absolute Top-Lagen noch 2026 fallen wird.
Noch dramatischer ist die Lage beim Leerstand. Während die gesamtstädtische Quote bei 3,6 bis 4,5 Prozent liegt, herrscht im Premium-Segment faktisch Vollvermietung. In inneren Bezirken und Top-Lagen wie dem Hauptbahnhofviertel sinkt der Leerstand oft unter 2 Prozent – international ein Indikator für Vollbelegung.
Ein interessanter Nebeneffekt: Auch Bestandsgebäude (Class B) rücken wieder in den Fokus. Voraussetzung ist eine umfassende Modernisierung auf aktuelle ESG-Standards. Der Druck auf Eigentümer, in Nachhaltigkeit zu investieren, war noch nie so hoch.
Leuchttürme prägen das neue Stadtbild
2026 wird durch markante Fertigstellungen geprägt, die das Angebot quantitativ und qualitativ heben. Besonders die Donau City und der Norden Wiens stehen im Rampenlicht.
Zu den prägenden Projekten gehören:
* DC Tower 2 und weitere Bauteile von VIENNA TWENTYTWO
* Das Leopold Quartier am Donaukanal mit seiner Holz-Hybrid-Bauweise
* Projekte wie Village Works im Süden und Osten
Diese Neubauten setzen den Standard: Mischnutzung, höchste Energieeffizienz und architektonische Landmark-Qualität. Sie zeigen auch den Trend zur Polyzentralität. Unternehmen ziehen aus der historischen Innenstadt weg, wenn Anbindung und Gebäudequalität in neuen Vierteln stimmen.
ESG-Zwang als stärkster Markttreiber
Die aktuelle Dynamik ist keine reine Flächenfrage, sondern eine Qualitätsfrage. Die EU-Taxonomie und interne Nachhaltigkeitsvorgaben von Konzernen treiben den Markt an.
Ein Büro ohne Zertifizierung wie ÖGNI, LEED oder BREEAM wird für Großmieter zunehmend “unvermietbar”. Das erklärt, warum ältere Flächen trotz Nachfrage leerstehen können, während Neubauten oft vor dem ersten Spatenstich halb vermietet sind.
Die Pipeline-Offensive ist also vor allem eine Qualitäts-Offensive. Der Markt sortiert sich selbst: Veraltete Substanz wird saniert oder umgenutzt, jeder neue Quadratmeter muss High-Tech-Standards erfüllen.
Ausblick: 2026 wird zum Jahr der Weichenstellungen
Für Mieter und Investoren wird 2026 ein strategisches Jahr. Wer große Flächen für 2027 oder 2028 sucht, muss jetzt aktiv werden. Die Pipeline für 2026 steht, die Projekte für 2027 sind in der kritischen Planungsphase.
Analysten erwarten zwei Entwicklungen:
1. Die Schere zwischen Spitzen- und Durchschnittsmieten öffnet sich weiter.
2. Das Thema “Refurbishment” wird zum dominierenden Trend. Da Neubauflächen im Zentrum kaum noch realisierbar sind, wird die Modernisierung des Bestands zur wichtigsten Quelle für “neue” Qualitätsflächen.
Die 210.000 m² in der Pipeline sind kein Überangebot, sondern das Minimum, um den Hunger der Wirtschaft nach modernen Arbeitswelten zu stillen. Der Wiener Büromarkt zeigt sich 2026 robust, qualitätsgetrieben – und teurer.
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