Wiener Büromarkt spaltet sich 2026 in zwei Welten
08.01.2026 - 03:25:12
Zum Jahresauftakt 2026 klafft die Schere zwischen grünen Premium-Büros und veralteten Immobilien in Wien so weit auseinander wie nie. Getrieben durch neue EU-Vorgaben stürzen sich Unternehmen auf ESG-zertifizierte Flächen. Für nicht-sanierte Bestandsgebäude hingegen droht zunehmend der Leerstand.
Die neue „Zweiklassen-Gesellschaft“
Die ersten Marktanalysen bestätigen einen massiven „Flight to Quality“. Unternehmen suchen nicht mehr nur Repräsentanz, sondern vor allem Konformität mit Nachhaltigkeitsstandards. Laut führenden Maklerhäusern konzentriert sich die Nachfrage fast ausschließlich auf das Top-Segment.
- In Top-Lagen wie der City oder am Hauptbahnhof werden Spitzenmieten von rund 29 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
- Im Kontrast dazu stagnieren die Preise für ältere, unsanierte Objekte – und sie bleiben länger leer.
Ein modernes Büro ist heute kein reiner Kostenfaktor mehr. Für viele Konzerne ist es ein essenzieller Baustein ihrer eigenen Nachhaltigkeitsstrategie. Wer strengen Berichtspflichten unterliegt, kann sich eine Immobilie mit schlechter Energiebilanz schlicht nicht mehr leisten.
EU-Regeln als Nachfrage-Turbo
Der Schub kommt nicht von ungefähr. Seit Ende Dezember 2025 gelten verschärfte EU-Nachhaltigkeitsberichtspflichten für mehr Unternehmen. Die Reaktion folgte sofort.
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Die Vorgaben zwingen Firmen, ihren CO₂-Fußabdruck drastisch zu reduzieren – und die eigenen Büroflächen sind dabei ein entscheidender Hebel. Zertifikate wie LEED oder BREEAM sind für viele Mieter kein „Nice-to-have“ mehr, sondern ein absolutes Muss.
Experten warnen vor sogenannten „Stranded Assets“: Immobilien, die wegen schlechter Energieeffizienz bald weder vermietbar noch finanzierbar sein könnten. Der Druck kommt von zwei Seiten: Mieter fordern grüne Flächen für ihre Bilanz, und Banken knüpfen Kredite an ökologische Kriterien.
Knappes Angebot an grünen Leuchttürmen
Die begehrten Flächen bleiben jedoch rar. Zwar stehen 2026 spektakuläre Fertigstellungen an, doch das Gesamtvolumen ist überschaubar.
Ein Highlight wird der DC2 in der Donau City. Der Turm wirbt als erstes österreichisches Bürogebäude mit einer integrierten Photovoltaik-Fassade. Ebenfalls heiß erwartet wird das Leopoldquartier Office nahe der Innenstadt, das in emissionsarmer Holz-Hybrid-Bauweise entsteht.
Trotz dieser Projekte bleibt der Markt angespannt. Für das Gesamtjahr werden nur etwa 125.000 Quadratmeter neue Fläche prognostiziert – ein Großteil ist bereits vorvermietet. Die Folge: Die Leerstandsrate in Wien verharrt auf einem sehr niedrigen Niveau von unter 4 Prozent. In modernen Neubauten gibt es faktisch keinen Leerstand.
Vom Büro zum identitätsstiftenden Öko-Hub
Die Entwicklung in Wien spiegelt einen europaweiten Trend wider, zeigt aber lokale Stabilität. Branchenkenner betonen: Die Asset-Klasse Büro ist nicht tot, sie hat sich fundamental gewandelt.
Das Büro 2026 ist ein Ort der Kollaboration und Identifikation. Unternehmen mieten oft weniger Quadratmeter, geben dafür aber mehr pro Quadratmeter aus – für Qualität und Nachhaltigkeit. Diese Polarisierung stellt Tausende Bestandsgebäude aus den 1990er und 2000er Jahren vor eine existenzielle Frage: Sanieren oder abstürzen?
Für den Rest des Jahres ist keine Entspannung in Sicht. Der Wettbewerb um Top-Flächen bleibt hart. Der Fokus von Investoren wird sich daher noch stärker auf die energetische Sanierung bestehender Gebäude verlagern. Und der „Green Lease“ – der beide Vertragspartner zu nachhaltigem Handeln verpflichtet – wird in Wien endgültig zum Standard.
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