Wien: Kampf um Wohnraum eskaliert trotz Airbnb-Regeln

Im Wiener Bezirk Neubau werden über 700 Wohnungen dauerhaft an Touristen vermietet. Trotz verschärfter Regeln bleibt die illegale Zweckentfremdung ein Top-Thema und treibt die Mieten.

Eine kritische Jahresbilanz im Wiener Bezirk Neubau entfacht eine neue Debatte. Trotz verschärfter Regeln für Kurzzeitvermietungen schlagen Politiker und Anwohner Alarm: In begehrten Lagen droht weiterer Wohnraum verloren zu gehen.

Jahresbilanz offenbart systemische Lücken

Die im Juli 2024 eingeführte Novelle der Wiener Bauordnung zeigt im Bezirk Neubau nicht die erhoffte Wirkung. Eine aktuelle Analyse bestätigt: Die illegale Zweckentfremdung von Wohnungen bleibt das Top-Thema.

Das Problem hat sich lediglich verlagert. Gewerbliche Anbieter weichen auf kreative Methoden aus. Ein sichtbares Zeichen sind Schlüsselsafes, die nun vermehrt an Laternenmasten oder Zäunen im öffentlichen Raum hängen. Sie sollen Kontrollen an den Hauseingängen umgehen.

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Bezirksvorsteher Markus Reiter (Grüne) befeuerte die Debatte erneut. Er wies auf die Kluft zwischen Gesetz und Realität hin. Die Sorge wächst, dass die Ausnahmeregelungen in Wohnzonen den Abfluss von Dauerwohnraum nicht stoppen können.

Neubau als Brennpunkt: 700 Wohnungen entzogen

Der 7. Bezirk ist das Epizentrum des Konflikts. Aktuell werden hier über 700 Wohnungen dauerhaft für Touristen vermietet. Das sind vier bis fünf Prozent des gesamten Wohnungsbestands – eine kritische Quote für das Mietpreisgefüge.

Experten warnen vor einer drastischen Verschärfung. Modellrechnungen deuten an: Theoretisch könnten bis zu 3.000 Wohnungen im Bezirk legal zu Touristen-Appartements umgewandelt werden. Das würde den Charakter des Wohnviertels fundamental verändern.

Die Kritik richtet sich gegen die Praxis der Ausnahmebewilligungen. Die Hürden seien zu niedrig und die Kontrollen durch die Masse an Angeboten überlastet, so die Vorwürfe.

“Flex-Methode” und Ruf nach Totalverbot

Aus Frust über die schleppende Durchsetzung griff der Bezirk im Herbst zu einer drastischen Maßnahme. Die Bezirksvorstehung ließ illegal angebrachte Schlüsselboxen eigenhändig mit Winkelschleifern entfernen.

Diese “Flex-Methode” war ein symbolischer Akt gegen die Privatisierung von Gehsteigen durch gewerbliche Vermieter. Angesichts anhaltender Probleme fordern Bezirkspolitiker nun ein echtes Verbot für gewerbliche Kurzzeitvermietung in innerstädtischen Wohnzonen.

Die private Vermietung bis zu 90 Tagen im Jahr soll weiter möglich bleiben. Doch die gewerblichen Strukturen dahinter sollen zerschlagen werden.

Stadt verweist auf erste Erfolge und rechtliche Grenzen

Aus dem Büro von Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál (SPÖ) kommen andere Töne. Man verweist auf die Wirksamkeit der bisherigen Maßnahmen. Eine Halbjahresbilanz zeigte:

• Stadtweit gingen über 700 Anträge auf Ausnahmegenehmigungen ein.
• Bei der Baupolizei gingen hunderte Anzeigen wegen illegaler Vermietung ein.

Die Stadt betont jedoch die engen rechtlichen Grenzen durch Bundes- und EU-Recht. Ein pauschales Verbot könnte vor dem Verfassungsgerichtshof scheitern. Stattdessen setzt man auf schärfere Kontrollen.

Die “Aktion Scharf” der Baupolizei konzentriert sich auf den Abgleich von Online-Inseraten mit Meldedaten. Verstöße gegen die 90-Tage-Regel können bis zu 50.000 Euro Strafe kosten.

Ein weiteres geplantes Instrument, die Leerstandsabgabe, bleibt vorerst stumpf. Die Stadt prüft weiter die genaue Ausgestaltung. Eine für 2025 angedachte Zweitwohnsitzabgabe wurde zurückgestellt, um eine rechtssichere Lösung zu finden.

Ausblick 2026: Ungemütliches Klima für Investoren

Für Immobilieninvestoren in Wien zeichnet sich ein strengerer Kurs ab. Die Zeiten hoher Renditen mit unkomplizierter Touristenvermietung neigen sich dem Ende zu.

Branchenkenner erwarten im kommenden Wahljahr steigenden Druck auf die Politik. Die Schlupflöcher in der Bauordnung sollen weiter geschlossen werden. Vor allem die juristische Unterscheidung zwischen privatem und gewerblichem Vermieten wird verschärft werden.

Für den Bezirk Neubau bedeutet das: Der Kampf um jeden Quadratmeter Wohnraum geht auch 2026 weiter. Die Botschaft ist klar: Wiener Wohnraum ist primär zum Wohnen da. Wer dagegen verstößt, muss mit dem Widerstand der Bezirke – und im wahrsten Sinne mit der Flex – rechnen.

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