Wien: Immobilienmarkt erholt sich – Mieten explodieren

Die wichtigste Nachricht zuerst: Der Wiener Immobilienmarkt lebt wieder. Nach der schmerzhaften Korrekturphase der vergangenen Jahre kehren Investoren und private Käufer zurück. Das erste Halbjahr 2025 verzeichnete ein Transaktionsvolumen von 1,35 Milliarden Euro – ein massiver Anstieg von 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Mit 3.645 verbücherten Transaktionen wechselten 39 Prozent mehr Wohnungen den Besitzer als noch 2024. „Die Schockstarre ist vorbei”, bestätigen Marktbeobachter. Die Kluft zwischen Verkäufern und Käufern hat sich geschlossen. Das stabilisierte Zinsumfeld und angepasste Preiserwartungen machen den Unterschied.

Doch nicht alle profitieren gleichermaßen von der Erholung. Die Preisentwicklung offenbart eine klare Zweiteilung:

Neubauwohnungen bleiben teuer – sehr teuer. Mit durchschnittlich 7.200 Euro pro Quadratmeter liegt der Preis sogar fünf Prozent über dem zweiten Halbjahr 2024. Hohe Grundstückspreise, gestiegene Baukosten und strenge ESG-Vorgaben lassen Bauträgern keinen Spielraum für Zugeständnisse.

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Bestandsimmobilien hingegen haben ihren Boden gefunden. Hier stabilisieren sich die Preise bei rund 4.400 Euro pro Quadratmeter. Diese Korrektur macht den Einstieg für viele Käufer wieder attraktiv. Der Infina-Immobilienpreisindex erreichte im dritten Quartal mit 268,0 Punkten sogar einen neuen Höchstwert.

Alarmstufe Rot für Mieter

Was Käufer freut, wird für Mieter zum Albtraum. Die jahrelang prophezeite „Baulücke” ist Realität geworden. Aufgrund zahlreicher Projektstopps und Insolvenzen in den Vorjahren werden 2025 nur rund 9.400 Wohneinheiten fertiggestellt – der niedrigste Wert seit einem Jahrzehnt.

Zum Vergleich: In Boomjahren kamen teils über 15.000 Einheiten neu auf den Markt. Diese Verknappung trifft auf ungebrochen hohe Nachfrage, da Wiens Bevölkerung weiter wächst und viele Haushalte wegen strenger Kreditrichtlinien auf den Mietmarkt ausweichen müssen.

Die Konsequenz? Die durchschnittlichen Mieten haben die Marke von 15,87 Euro pro Quadratmeter deutlich überschritten. In begehrten Lagen und bei Neuvermietungen liegen die Preise oft noch wesentlich höher. Experten warnen: Der Druck auf die Mieten bleibt auch 2026 hoch, da erst dann mit einer leichten Erholung der Fertigstellungszahlen auf rund 10.700 Einheiten gerechnet wird – immer noch zu wenig.

Warum dreht der Markt jetzt?

Drei Faktoren treiben die Erholung:

• Zinsstabilisierung: Die EZB hat die Finanzierungskosten gesenkt und Planungssicherheit zurückgebracht
• Nachholbedarf: Zwei Jahre lang aufgeschobene Kaufentscheidungen entladen sich jetzt im Markt
• Anlagealternativen: Bei sinkenden Sparzinsen gewinnt “Betongold” wieder an Attraktivität

Dennoch bleibt der Markt selektiv. Die Zeiten, in denen alles zu jedem Preis verkauft wurde, sind vorbei. Objekte mit schlechter Energieeffizienz oder in B-Lagen müssen mit Preisabschlägen rechnen, während energieeffiziente Neubauten Höchstpreise erzielen.

Ausblick: Keine Entspannung in Sicht

Für 2026 zeichnet sich eine Festigung des aktuellen Trends ab. Bei Neubauten sind weitere moderate Anstiege zu erwarten, da das Angebot knapp bleibt. Bestandsimmobilien dürften ihr Preisniveau halten.

Für Mieter jedoch gibt es keine guten Nachrichten. Die Verknappung wird den politischen Druck auf Regulierungen im kommenden Wahljahr erhöhen. Die Bauwirtschaft hofft auf staatliche Förderungen – doch bis diese Projekte marktwirksam werden, vergehen Jahre.

Wer über ausreichend Eigenkapital verfügt, findet jetzt ein stabileres Marktumfeld vor als noch vor zwölf Monaten. Für Wohnungssuchende ohne Kaufoption bleiben die Zeiten herausfordernd.

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