Wien-Immobilien: Mieten steigen, Angebot kollabiert

Die Fertigstellung neuer Wohnungen in Wien sinkt 2025 auf nur 11.000 Einheiten. Die Angebotsverknappung treibt die Mieten nach oben und verschärft die Lage für Wohnungssuchende.

Die Dezember-Bilanz ist eindeutig: Was Marktexperten seit über einem Jahr prophezeien, trifft nun mit voller Wucht ein. Wien steuert auf gerade einmal 11.000 fertiggestellte Wohneinheiten zu – ein Drittel weniger als 2023. Für Wohnungssuchende bedeutet das: dramatisch weniger Auswahl, spürbar höhere Mieten und ein Markt, der auf Jahre angespannt bleiben dürfte.

Während die Stadt weihnachtlich leuchtet, herrscht auf den Baustellen Katerstimmung. Die großen Kräne drehen sich zwar noch über Nordbahnviertel und Seestadt, doch neue Projektstarts sind auf ein historisches Tief gesunken. Die Vollbremsung bei den Baustarts 2023 und 2024 – ausgelöst durch explodierende Baukosten und Zinswende – schlägt jetzt voll auf die Angebotsseite durch.

Die Zahlen lügen nicht

Nach Rekordjahren mit teils über 16.000 neuen Einheiten bis 2022 markiert 2025 einen historischen Einbruch. Besonders dramatisch trifft es den frei finanzierten Mietwohnungsbau. Hier haben Projektentwickler reihenweise Vorhaben gestoppt oder verschoben.

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“Wir sehen jetzt das Ergebnis der Vollbremsung von 2023”, bestätigen Branchenbeobachter. Da Wohnbauprojekte mehrere Jahre von der Planung bis zur Fertigstellung benötigen, wirkt die damalige Investitionszurückhaltung zeitversetzt – aber umso härter.

Analysten von Exploreal und EHL Immobilien hatten den Einbruch präzise vorhergesagt. Die Realität übertrifft allerdings die pessimistischsten Prognosen: Für 2026 erwarten Experten sogar ein Abrutschen unter die 10.000er-Marke.

Die 20-Euro-Hürde wackelt

Die Verknappung treibt die Mieten nach oben. Da Eigentum für viele Wiener trotz leichter Entspannung bei den Finanzierungsregeln eine hohe Hürde bleibt, drängt die Nachfrage massiv in den Mietmarkt.

In begehrten Lagen und im qualitativen Neubau haben die Nettomieten deutlich angezogen. Die psychologisch wichtige Marke von 20 Euro pro Quadratmeter brutto wird immer öfter getestet oder überschritten. Im frei finanzierten Neubau liegen Durchschnittsmieten mittlerweile bei über 15 bis 16 Euro netto.

Verschärft wird der Druck durch die Indexanpassungen der letzten Jahre. Wer jetzt umzieht, zahlt deutlich mehr als noch vor drei Jahren. Für Durchschnittsverdiener wird die Wohnungssuche zur Geduldsprobe.

KIM-Ende: Viel Lärm um nichts?

Das Auslaufen der umstrittenen KIM-Verordnung zur Jahresmitte sollte eigentlich für Erleichterung sorgen. Die seit 2022 geltenden strengen Kreditvorgaben – 20 Prozent Eigenkapital, maximale Schuldendienstquote von 40 Prozent – hatten den Eigentumserwerb massiv gebremst.

Der erhoffte Befreiungsschlag blieb jedoch aus. Banken prüfen intern weiterhin streng, das Zinsniveau bleibt trotz leichter Stabilisierung hoch. Eigentum für Durchschnittsverdiener? Nach wie vor schwer finanzierbar.

Dennoch gibt es Bewegung: Im Segment gebrauchter Eigentumswohnungen greifen wieder mehr Eigennutzer zu. Verkäufer machen preisliche Zugeständnisse. Der Neubau-Eigentumsmarkt leidet hingegen unter hohen Gestehungskosten, die kaum Spielraum für Nachlässe lassen.

Hotspots: Wo noch gebaut wird

Trotz der allgemeinen Flaute bleiben einige Entwicklungszonen aktiv. Der 22. Bezirk (Donaustadt) führt weiterhin bei den Fertigstellungen – auch wenn das Volumen deutlich zurückging. Großprojekte wie das “Village im Dritten” oder Entwicklungen rund um den Hauptbahnhof liefern wichtige Teilmengen.

Ein klarer Trend zeichnet sich ab: Sanierung statt Neubau. Aufgrund strengerer ESG-Vorgaben und EU-Taxonomie setzen institutionelle Investoren verstärkt auf nachhaltiges Refurbishment von Bestandsgebäuden. Die grüne Wiese hat als Baugrund ausgedient.

Der harte Ausblick auf 2026

Entspannung? Nicht in Sicht. Die Pipeline eingereichten Projekte für 2026 und 2027 bleibt dünn. Die Delle wird voraussichtlich noch tiefer. Kann Wien überhaupt unter die 10.000er-Marke bei den Fertigstellungen rutschen?

Für Wohnungssuchende heißt das konkret:

• Schnell sein: Gute Angebote sind binnen Stunden vergeben
• Kompromisse eingehen: Die Traumwohnung in Bestlage ist kaum noch leistbar
• Flexibel bleiben: Wer auf bestimmte Bezirke fixiert ist, hat schlechte Karten
• Früh starten: Die Situation wird sich mittelfristig nicht verbessern

Der Wiener Wohnungsmarkt steht vor schwierigen Jahren. Die Baubranche kämpft mit hohen Kosten, die Politik mit der Wohnraumknappheit, und die Bürger mit steigenden Mieten. Eine Lösung? Nicht in Sicht.

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