Steuer-Turbo für Mietwohnungsneubau: So profitieren Investoren 2026

Die Bundesregierung hält attraktive Steueranreize für den Neubau von Mietwohnungen bis 2029 aufrecht. Die Kombination aus Sonderabschreibung und degressiver AfA ermöglicht Investoren hohe Abschreibungen und schnellere Amortisation.

Die Bundesregierung hält an ihren attraktiven Steueranreizen für den Bau neuer Mietwohnungen fest. Für Investoren bedeutet das weiterhin hohe Abschreibungen und eine schnellere Amortisation ihrer Projekte. Die Kombination aus Sonderabschreibung und degressiver AfA bleibt ein zentraler Hebel, um trotz gestiegener Baukosten wirtschaftlich zu bauen.

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Sonderabschreibung: Der steuerliche Turbo

Der § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) ist das Herzstück der Förderung. Er erlaubt es, über vier Jahre jährlich bis zu fünf Prozent der förderfähigen Baukosten zusätzlich abzuschreiben. Das wirkt wie ein Steuer-Turbo in den ersten Jahren nach Fertigstellung.

Die Bedingungen sind klar umrissen: Der Bauantrag muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt werden. Entscheidend sind zudem hohe Nachhaltigkeitsstandards. Die Immobilie muss den Effizienzhaus-40-Standard erfüllen und mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) zertifiziert sein. Die Mietwohnungen müssen für mindestens zehn Jahre vermietet werden; Eigennutzung oder Ferienwohnungen sind ausgeschlossen. Die Baukosten sind auf maximal 5.200 Euro pro Quadratmeter gedeckelt, wobei die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung bei 4.000 Euro liegt.

Degressive AfA: Mehr Liquidität in der Startphase

Ein weiterer starker Hebel ist die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG. Sie gilt für Gebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt. Hier können jährlich fünf Prozent des jeweiligen Restbuchwerts abgeschrieben werden. Der Vorteil: In den ersten Jahren fallen die Abschreibungsbeträge deutlich höher aus als bei der linearen Methode. Das entlastet die Liquidität in der kritischen Anlaufphase eines Projekts. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später jederzeit möglich.

Die wahre Stärke liegt in der Kombination beider Instrumente. Investoren können so in den ersten Jahren jährliche Abschreibungen von bis zu zehn Prozent der Herstellungskosten realisieren. Das maximiert die Steuerersparnis erheblich. Zum Vergleich: Die reguläre lineare AfA für Neubauten liegt bei drei Prozent pro Jahr über 33,3 Jahre.

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Strategische Planung ist unerlässlich

Die steuerliche Ersparnis hängt vom individuellen Grenzsteuersatz ab. Für Spitzenverdiener kann jeder abgeschriebene Euro eine Ersparnis von bis zu 47 Prozent bedeuten. Doch die Vorteile sind an strikte Auflagen geknüpft. Wer die Mietverpflichtung von zehn Jahren bricht oder die Baukostengrenzen überschreitet, riskiert die rückwirkende Aberkennung der Förderung.

Experten raten daher dringend zu professioneller Begleitung. Nur mit präziser Planung und lückenloser Dokumentation lassen sich die steuerlichen Potenziale voll ausschöpfen. Die Einhaltung aller Fristen und Nachhaltigkeitsvorgaben ist entscheidend für den Erfolg.

Teil einer umfassenden Förderstrategie

Die steuerlichen Anreize sind eingebettet in eine breitere Förderlandschaft. Sie zielen nicht nur auf mehr Wohnungen, sondern gezielt auf klimafreundliche und nachhaltige Gebäude. Ergänzt werden sie durch zinsvergünstigte KfW-Darlehen wie „Wohneigentum für Familien“ (KfW 300) oder „Jung kauft Alt“ (KfW 308).

Für Immobilieninvestoren bieten die Regelungen bis Ende September 2029 eine planbare Perspektive. Die Synergie aus steuerlichen Vorteilen und günstigen Krediten macht den Neubau energieeffizienter Mietwohnungen auch 2026 zu einer interessanten Kapitalanlage – vorausgesetzt, die komplexen Rahmenbedingungen werden exakt eingehalten.