Sonder-AfA: Klarheit beim Ersatzneubau, Investitionsbooster zündet
27.11.2025 - 23:01:12Neue BFH-Rechtsprechung schränkt Steuervorteile bei Ersatzneubauten ein, während der wiedereingeführte Investitionsbooster die Industrie ankurbelt und für Modernisierungswelle sorgt.
Der Bundesfinanzhof hat die Spielregeln für steueroptimierte Wohnungsprojekte neu definiert. Während die Rechtsprechung für Immobilieninvestoren einen Dämpfer bedeutet, profitiert die Industrie massiv vom wiedereingeführten Investitionsbooster.
Die Nachricht schlug gestern wie eine Bombe ein: Wer ein altes Gebäude abreißt und durch ein neues mit gleicher Wohnungsanzahl ersetzt, kann die lukrative Sonder-AfA nach § 7b EStG nicht mehr in Anspruch nehmen. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit seinem Urteil (Az. IX R 24/24) unmissverständlich klargestellt – und damit eine Interpretationslücke geschlossen, die Entwickler bisher gerne nutzten.
Ersatzneubau: Die Rechnung geht nicht mehr auf
Die KPMG-Steuerexperten analysierten das Urteil und kamen zu einem klaren Schluss: Der Gesetzgeber will mit der Sonder-AfA ausschließlich zusätzlichen Wohnraum schaffen. Ein simpler Austausch – etwa das Ersetzen eines Einfamilienhauses durch ein neues Einfamilienhaus – erfüllt diese Bedingung nicht.
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Die Konsequenz? Bis zu 5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich über vier Jahre abschreiben – das bleibt nur Projekten vorbehalten, die tatsächlich mehr Wohnungen schaffen. Wer beispielsweise ein Einfamilienhaus abreißt und ein Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten errichtet, dürfte bei den zusätzlichen sieben Wohnungen durchaus punkten können.
„Endlich Rechtssicherheit, wenn auch mit restriktivem Beigeschmack”, kommentieren Branchenkenner. Für 2026 geplante Projekte bedeutet das: Verdichtung statt Modernisierung lautet die Devise.
Industrie feiert den 30-Prozent-Turbo
Während Immobilienentwickler ihre Kalkulationen überarbeiten, erlebt die deutsche Industrie gerade einen Investitionsschub. Der sogenannte Investitionsbooster – die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung für bewegliche Wirtschaftsgüter – zeigt bereits deutliche Wirkung.
Die Zahlen sprechen für sich: Für Anschaffungen zwischen dem 1. Juli 2025 und dem 31. Dezember 2027 können Unternehmen 30 Prozent der Investitionskosten im ersten Jahr abschreiben. Ein mittelständisches Logistikunternehmen, das im November 2025 eine neue Staplerflotte oder automatisierte Sortiersysteme kauft, reduziert damit sofort seinen steuerpflichtigen Gewinn erheblich.
„Der Investitionsbooster wirkt wie ein Katalysator”, bestätigt ein Sprecher des Logistikverbands. „Projekte, die wegen der Zinsunsicherheit auf Eis lagen, werden jetzt freigegeben, um den Steuervorteil noch im laufenden Jahr mitzunehmen.”
Die Logistikbranche verzeichnet für das vierte Quartal 2025 einen deutlichen Anstieg bei genehmigten Investitionen – ein direkter Effekt der steuerlichen Anreize.
Geywitz startet neues Bau-Dialogformat
Die technischen Steueranpassungen spielen sich vor dem Hintergrund einer hartnäckigen politischen Auseinandersetzung ab. Bauministerin Klara Geywitz kündigte am vergangenen Sonntag ein „Neues Format” zur Beschleunigung des Wohnungsbaus an – ein Versuch, nach dem Scheitern früherer Allianzstrukturen neue Wege zu gehen.
Kann Steuerpolitik allein die Baubranche retten? Kritiker bezweifeln das. Während die Kombination aus degressiver AfA (5 Prozent jährlich) und der gezielten Sonder-AfA für geförderten Wohnungsbau die wichtigsten Hebel der Bundesregierung darstellt, bleiben hohe Material- und Finanzierungskosten eine massive Hürde.
Geywitz’ neues Dialogformat soll genau hier ansetzen: Entwickler, Kommunen und Finanzakteure sollen gemeinsam Genehmigungsprozesse straffen – ein Engpass, den Steuerrecht allein nicht beseitigen kann.
Zwei Geschwindigkeiten für Investoren
Die aktuelle Lage präsentiert sich für Investoren zweigeteilt. Der Investitionsbooster für bewegliche Wirtschaftsgüter ist ein klares Kaufsignal: breite Anwendung, sofortige Liquiditätsvorteile, unkomplizierte Umsetzung. Wer vor Jahresende noch Betriebsausstattung modernisieren will, sollte jetzt handeln.
Im Immobiliensektor gestaltet sich die Situation komplexer. Die Kombination aus 5-prozentiger degressiver AfA und § 7b Sonder-AfA bleibt der Goldstandard für Rendite im Mietwohnungsbau. Doch die BFH-Rechtsprechung zum Ersatzneubau verlangt eine penible Prüfung der Projektausrichtung.
„Unsicherheit ist der Feind jeder Investition”, erklärt ein Münchner Steuerberater. „Zu wissen, wo genau die Grenze verläuft, ermöglicht Entwicklern eine sofortige Anpassung ihrer Machbarkeitsstudien – statt eines Rückforderungsrisikos Jahre später.”
Ausblick: Die Weichen für 2026
Die kommenden Monate werden zeigen, wie sich das Zusammenspiel zwischen steuerlichen Instrumenten und wirtschaftlicher Erholung entwickelt. Im Fokus steht eine mögliche Verlängerung der § 7b-Fristen sowie Anpassungen der Baukostenobergrenze, die aktuell bei 5.200 Euro pro Quadratmeter liegt.
Der bis Ende 2027 laufende Investitionsbooster dürfte 2026 eine anhaltende Modernisierungswelle in der Industrie auslösen. Im Wohnungsbau wird sich der Erfolg von Geywitz’ Initiative daran messen lassen, ob die theoretischen Steuervorteile der Sonder-AfA tatsächlich zu mehr Baubeginnen führen.
Die Botschaft aus Berlin ist eindeutig: Der Staat fördert Wachstum – aber die Regeln werden strenger und zielgerichteter. Für Investoren bedeutet das: Der Impuls ist da, doch er erfordert Präzision.
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